Energieausweis beim Hausverkauf: Pflicht, Fristen, Bußgeld
Wann Verkäufer den Energieausweis vorlegen und übergeben müssen, warum eine Kopie genügt und welches Bußgeld droht (Stand GEG/GModG 2026/2027).
Kurz gesagt
Beim Hausverkauf muss der Verkäufer oder Makler den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und unverzüglich nach Vertragsschluss übergeben (§ 80 Abs. 4 GEG); eine Kopie genügt. Fehlt er, drohen bis zu 10.000 Euro Bußgeld (§ 108 GEG). Ab 01.01.2027 gilt das GModG, an der Vorlagepflicht selbst ändert sich nach bisherigem Kenntnisstand nichts.
Rechtsstand 2026: Aus GEG wird GModG
Seit dem 28.07.2026 gibt es das Gebäudeenergiegesetz unter diesem Namen offiziell nicht mehr[1]. An diesem Tag wurde im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226) ein Änderungsgesetz verkündet, das in Artikel 1 Nr. 1 die Überschrift des GEG in „Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)" ändert[2]. Wichtig für die Einordnung: GModG ist der neue Name des bisherigen GEG selbst, nicht der Titel des Änderungsgesetzes, das die Umbenennung anordnet. Wer beide Titel vermischt, zitiert die falsche Norm.
Für den Hausverkauf zählt vor allem ein Datum: Die Energieausweis-Vorschriften ändern sich zum 01.01.2027. Bis dahin gilt uneingeschränkt das bisherige GEG-Recht, so wie es in diesem Artikel beschrieben ist. Welcher Artikel des Änderungsgesetzes die neuen Energieausweis-Regeln genau trägt, ist in den öffentlich zugänglichen Bundestags-Drucksachen nicht widerspruchsfrei dokumentiert; deshalb nennt dieser Artikel bewusst keine Artikelnummer des Änderungsgesetzes, sondern nur das Datum. Wo der Wortlaut der 2027er-Fassung nicht am Gesetzestext geprüft werden konnte, steht das im Folgenden ausdrücklich dabei.
Brauche ich beim Verkauf überhaupt einen Energieausweis?
Ja, mit einer Ausnahme für ältere Häuser. Sobald ein bebautes Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Erbbaurecht verkauft werden soll, muss ein Energieausweis vorliegen, wenn nicht bereits ein gültiger existiert (§ 80 Abs. 3 Satz 1 GEG)[3]. Eine Besonderheit betrifft ältere Wohngebäude: Hat das Gebäude weniger als fünf Wohnungen und wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt, schreibt das Gesetz zwingend einen Energiebedarfsausweis vor, ein Verbrauchsausweis reicht dann nicht (§ 80 Abs. 3 Satz 2 GEG). Diese Pflicht entfällt nur, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung oder durch spätere Sanierung das Dämmniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht (Satz 3).
Für 2027 berichtet die Fachpresse einen Wegfall dieser 1977er-Hürde. Belegt ist das nicht am Gesetzestext; diese Recherche stuft die Angabe deshalb als „berichtet, nicht verifiziert" ein.
Die Immobilienanzeige: fünf Pflichtangaben
Sobald ein Energieausweis vorliegt, muss jede einzelne Anzeige fünf Angaben enthalten (§ 87 Abs. 1 Nr. 1-5 GEG)[4]:
- Die Art des Ausweises
- Den Energiekennwert
- Den wesentlichen Energieträger der Heizung
- Bei Wohngebäuden zusätzlich das Baujahr
- Bei Wohngebäuden zusätzlich die Energieeffizienzklasse
Bei Nichtwohngebäuden sind Wärme- und Stromwerte getrennt anzugeben (Abs. 2). Ein Formulierungsbeispiel für alle fünf Angaben in einem Satz steht im Beitrag zu den Inserat-Pflichtangaben.
„Jede einzelne Anzeige" ist wörtlich zu nehmen:
LG Ingolstadt
Pflichtangaben allein im Exposé genügen nicht. Ein Verweis oder Link auf ein separates Dokument reicht nicht, weil Interessenten, die nur die Anzeige selbst sehen, sonst ohne Information bleiben[5].
Wer eine Immobilie auf mehreren Portalen gleichzeitig listet, muss die Angaben folglich in jedem einzelnen Inserat wiederholen.
Die Besichtigung: vorlegen, aushängen oder auslegen
Spätestens bei der Besichtigung müssen Verkäufer oder Makler dem Kaufinteressenten den Energieausweis oder eine Kopie davon vorlegen, das ist der Wortlaut von § 80 Abs. 4 Satz 1 GEG[3]. „Vorlegen" heißt nicht zwingend „in die Hand drücken": Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein Auslegen während der Besichtigung erfüllt die Pflicht ebenso (Satz 2). Findet keine Besichtigung statt, etwa bei einem Verkauf ohne Vor-Ort-Termin, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen, spätestens sobald der Interessent danach fragt (Sätze 3 und 4). Wie sich diese Vorlagepflicht von der Pflicht bei Neuvermietung und Verpachtung unterscheidet, zeigt der Überblick zu allen drei Anlässen.
Zwei Punkte geraten in Ratgebertexten häufig durcheinander. Erstens verlangt das Gesetz an keiner Stelle das Original: „Eine Kopie hiervon" genügt ausdrücklich. Zweitens ist diese Vorlagepflicht rechtlich getrennt von der Übergabepflicht nach Vertragsschluss, es handelt sich um zwei Pflichten mit zwei unterschiedlichen Zeitpunkten, nicht um dieselbe Pflicht zweimal formuliert.
- Vor dem InseratEin gültiger Energieausweis muss vorliegen — die fünf Pflichtangaben stehen sonst in keiner Anzeige (§ 87 Abs. 1 GEG).
- Bei der BesichtigungVorlegen, aushängen oder auslegen. Spätestens jetzt, unaufgefordert (§ 80 Abs. 4 Satz 1 und 2 GEG).
- Ohne BesichtigungUnverzüglich vorlegen, spätestens sobald der Interessent danach fragt (§ 80 Abs. 4 Sätze 3 und 4 GEG).
- Nach VertragsschlussÜbergeben, unverzüglich nach der notariellen Beurkundung — Original oder Kopie (§ 80 Abs. 4 Satz 5 GEG).
Zwei Pflichten, zwei Zeitpunkte. Wer sie für dieselbe hält, erfüllt regelmäßig nur eine.
Der Notartermin und die Übergabe
Nach dem Vertragsschluss beginnt die zweite Frist: „Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages" müssen Verkäufer oder Makler dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie übergeben (§ 80 Abs. 4 Satz 5 GEG)[3]. Zeitlich ist das nach der notariellen Beurkundung, nicht im Termin selbst, auch wenn viele Beteiligte die Übergabe in der Praxis direkt beim Notar erledigen.
Zwei verbreitete Annahmen halten der Nachprüfung nicht stand.
Richtig ist
Eine solche allgemeine Regel existiert nicht. Mehrere Ratgeberseiten behaupten sie, ohne eine Norm zu nennen, die dem Notar die Beurkundung ohne vorliegenden Ausweis untersagt[6].
Und ein schriftlicher Übergabevermerk in der Kaufvertragsurkunde ist keine gesetzliche Pflicht, weder § 80 noch § 87 noch § 108 GEG verlangen eine Dokumentation der Übergabe. In der Notariatspraxis wird ein solcher Vermerk sogar kontrovers diskutiert: Er dient der Beweisvorsorge, kann aber auch dazu führen, dass der Verkäufer für die Richtigkeit der Ausweisangaben einsteht.
Verzicht ist keine Option
Weil die Vorlage- und Übergabepflicht öffentlich-rechtlicher Natur ist, können Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag nicht wirksam darauf verzichten[7]. Verzichtsklauseln, die in der Praxis vorkommen, beseitigen die Ordnungswidrigkeit nicht, sie wirken bestenfalls zwischen den Vertragsparteien.
Das Beratungsgespräch: eine Käuferpflicht, kein Verkäuferservice
Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen sieht § 80 Abs. 4 Satz 6 GEG ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis vor[3], geführt mit einer nach § 88 GEG ausstellungsberechtigten Person. Entscheidend: Diese Pflicht trifft den Käufer, nicht den Verkäufer, und sie greift nur, wenn ein solches Gespräch als Einzelleistung unentgeltlich angeboten wird. Verkäufer müssen also kein Beratungsgespräch organisieren oder bezahlen.
Wer haftet, Verkäufer oder Makler?
Beide, und zwar unabhängig voneinander. § 80 Abs. 4 GEG nennt „der Verkäufer oder der Immobilienmakler" gleichrangig für Vorlage und Übergabe. Für die Anzeigenpflicht nach § 87 kommt für Makler eine zweite, in der Praxis schärfere Ebene hinzu: das Wettbewerbsrecht. Der BGH hat 2017 in drei Parallelentscheidungen klargestellt, dass auch der Makler die energetischen Pflichtangaben in Immobilienanzeigen machen muss, selbst wenn er nicht unmittelbarer Adressat der GEG-Pflicht ist. Das Vorenthalten ist über § 5a UWG wettbewerbsrechtlich relevant (Urteile vom 05.10.2017 – I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17)[8]. Das OLG Hamm hatte das schon 2016 ähnlich entschieden und dabei klargestellt, dass stichwortartige, abgekürzte Angaben ausreichen (Urteil vom 30.08.2016 – 4 U 8/16)[9].
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Was passiert, wenn der Ausweis fehlt?
Drei Ebenen sind zu unterscheiden, und sie werden in vielen Ratgebertexten vermischt.
Bußgeld. Wer den Energieausweis nicht, nicht rechtzeitig oder nicht vollständig vorlegt oder übergibt, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach § 108 Abs. 1 Nr. 24 (Vorlage) beziehungsweise Nr. 25 (Übergabe) GEG; fehlende Pflichtangaben in der Anzeige fallen unter Nr. 27[10].
bis zu 10.000 €
Bußgeldrahmen bei Verstößen gegen die Ausweispflichten
Ein Höchstrahmen, kein Regelbetrag. Zur Bußgeldhöhe in der Verwaltungspraxis der Bundesländer gibt es keine veröffentlichten Zahlen.
§ 108 Abs. 2 Nr. 2 GEG Stand 08/2026 Am Gesetzestext geprüft
Richtig ist
Er liegt bei bis zu 10.000 Euro (§ 108 Abs. 2 Nr. 2 GEG). Die 15.000 haben einige ältere Ratgeberseiten noch aus der EnEV-Zeit übernommen[11].
Zivilrecht. Hier ist die Rechtslage dünner belegt, als viele Ratgeber suggerieren.
OLG Schleswig
Die bloße Aushändigung eines Energieausweises begründet keine Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 BGB — der Verkäufer erfüllt damit nur seine öffentlich-rechtliche Pflicht, keine vertragliche Zusicherung[12].
Nicht geklärt
Eine Entscheidung, die einen Rücktritt oder eine Minderung wegen eines fehlenden Energieausweises zugesprochen hätte, wurde in der Recherche zu diesem Artikel nicht gefunden. Die Literatur ist sich nicht einig: Eine Gegenposition sieht die Pflichtangaben als Teil der vertraglichen Soll-Beschaffenheit und rät zur ausdrücklichen negativen Beschaffenheitsvereinbarung im Kaufvertrag.
Wettbewerbsrecht. Für Makler ist praktisch die dritte Ebene am schärfsten: Fehlende Pflichtangaben in Anzeigen können abgemahnt werden, siehe die Entscheidungen von BGH und OLG Hamm im vorigen Abschnitt.
Was sich zum 1. Januar 2027 ändert, und was nach bisherigem Stand nicht
Ab dem 01.01.2027 gilt für den Energieausweis das GModG statt des bisherigen GEG-Wortlauts[1][13]. Wie stark das den Verkaufsprozess betrifft, ist unterschiedlich gut belegt:
| Thema | Heute (bis 31.12.2026) | Ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Vorlage spätestens bei Besichtigung | Gilt, § 80 Abs. 4 Satz 1 GEG | Kein Beleg für eine Änderung, nach derzeitigem Stand unverändert Ungeprüft übernommen |
| Übergabe nach Vertragsschluss, Kopie genügt | Gilt, § 80 Abs. 4 Satz 5 GEG | Nach derzeitigem Stand unverändert Ungeprüft übernommen |
| Bußgeldrahmen | Bis 10.000 Euro, § 108 GEG | Unverändert, Wortlaut der GModG-Fassung nicht geprüft Berichtet, Wortlaut nicht geprüft |
| 1977er-Bedarfsausweis-Pflicht | Gilt für Wohngebäude mit weniger als 5 Wohnungen | Wegfall der Hürde, nicht am Gesetzestext verifiziert Berichtet, Wortlaut nicht geprüft |
| Nichtwohngebäude | Verbrauchsausweis zulässig | Nur noch Bedarfsausweis, neue Effizienzklassen-Skala, nicht verifiziert Berichtet, Wortlaut nicht geprüft |
Die vorsichtige Zusammenfassung: Für den eigentlichen Verkaufsprozess, wann vorlegen, wann übergeben, Original oder Kopie, gibt es aktuell keinen Beleg für eine Änderung zum 01.01.2027[14]. Wer diesen Artikel nach dem 1. Januar 2027 liest, sollte die hier als „berichtet" markierten Punkte gegen den dann amtlich verfügbaren Gesetzestext prüfen.
Checkliste für Verkäufer
Häufige Fragen
Wann muss der Energieausweis beim Hausverkauf vorliegen?
Spätestens bei der Besichtigung, Verkäufer oder Makler müssen ihn dann vorlegen, aushängen oder auslegen. Findet keine Besichtigung statt, gilt „unverzüglich", spätestens auf Aufforderung des Interessenten (§ 80 Abs. 4 Satz 1 bis 4 GEG).
Original oder Kopie?
Eine Kopie genügt. Das Gesetz verlangt ausdrücklich „einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon", sowohl bei der Vorlage als auch bei der Übergabe (§ 80 Abs. 4 GEG).
Muss ich den Ausweis beim Notartermin dabeihaben?
Nein. Geschuldet ist die Übergabe unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages, nicht im Termin selbst. In der Praxis erledigen viele Beteiligte das trotzdem direkt beim Notar.
Was kostet es, wenn ich keinen Energieausweis vorlege?
Es handelt sich um eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeldrahmen bis 10.000 Euro (§ 108 Abs. 1 Nr. 24 und 25 in Verbindung mit Abs. 2 Nr. 2 GEG), ein Höchstrahmen, kein fester Betrag.
Kann der Käufer wegen eines fehlenden Ausweises vom Vertrag zurücktreten?
Dafür gibt es keine belegte Entscheidung. Das OLG Schleswig hat 2015 entschieden, dass die bloße Aushändigung des Ausweises keine Beschaffenheitsvereinbarung begründet, der Verkäufer erfüllt nur eine öffentlich-rechtliche Pflicht (17 U 98/14).
Können Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag auf den Energieausweis verzichten?
Nicht wirksam. Die Pflicht ist öffentlich-rechtlich und damit nicht durch die Vertragsparteien abdingbar, eine Verzichtsklausel beseitigt die Ordnungswidrigkeit nicht.
Reicht es, die Pflichtangaben ins Exposé zu schreiben?
Nein. Das LG Ingolstadt hat entschieden, dass die Angaben in jeder einzelnen Anzeige stehen müssen, ein Verweis auf ein separates Exposé genügt nicht (1 HK O 1994/22).
Muss ich als Verkäufer ein Beratungsgespräch anbieten?
Nein. Diese Pflicht richtet sich an den Käufer, gilt nur bei höchstens zwei Wohnungen und nur, wenn ein solches Gespräch unentgeltlich angeboten wird.
Rechtsstand und Einzelfallvorbehalt
Dieser Artikel bildet den Rechtsstand vom 16.08.2026 ab und unterscheidet konsequent zwischen dem bis 31.12.2026 geltenden GEG und dem ab 01.01.2027 geltenden GModG. Aussagen zur 2027er-Fassung, die hier als „berichtet" oder „nicht verifiziert" gekennzeichnet sind, stammen aus Sekundärquellen und wurden nicht am amtlichen Gesetzestext geprüft; vor einer Entscheidung im Einzelfall lohnt der Blick in die dann aktuelle Fassung oder eine rechtliche Beratung. Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.
Quellen
- BGBl. 2026 I Nr. 226 – Verkündungsseite (GEG-Änderungsgesetz/GModG) — Bundesanzeiger Verlag / recht.bund.de, abgerufen 2026-08-18
- BT-Drs. 21/6278 – Regierungsentwurf GModG — Deutscher Bundestag, abgerufen 2026-08-16
- § 80 GEG – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen (Volltext) — lxgesetze.de (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-18
- § 87 GEG – Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige (Volltext) — lxgesetze.de (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-16
- LG Ingolstadt, Urteil vom 02.06.2023 – 1 HK O 1994/22 — ALRO Rechtsanwälte (Urteilsaufbereitung), abgerufen 2026-08-16
- energieausweis.de: „Kein Notarvertrag ohne Energieausweis" (widerlegte Behauptung) — energieausweis.de, abgerufen 2026-08-16
- EnEV-online, Praxisdialog RA Krause: einvernehmlicher Verzicht auf Energieausweis bei Hausverkauf — EnEV-online (RA Dominik Krause), abgerufen 2026-08-16
- BGH, Urteile vom 05.10.2017 – I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17 — dejure.org (Entscheidungsdatenbank), abgerufen 2026-08-16
- OLG Hamm, Urteil vom 30.08.2016 – 4 U 8/16 — Puplick & Partner Rechtsanwälte (Urteilsaufbereitung), abgerufen 2026-08-16
- § 108 GEG – Bußgeldvorschriften (Volltext) — lxgesetze.de (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-18
- co2online: Energieausweis beim Hausverkauf — co2online gGmbH, abgerufen 2026-08-16
- OLG Schleswig, Urteil vom 13.03.2015 – 17 U 98/14 — dejure.org (Entscheidungsdatenbank), abgerufen 2026-08-18
- Anlass und Zeitpunkt der Ausstellung eines Energieausweises — Bundesministerium für Wirtschaft und Energie / gmodg.bund.de (Bundesportal), abgerufen 2026-08-16
- Haufe: Energieausweise im GModG – Was sich 2027 alles ändert — Haufe Group, abgerufen 2026-08-16
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