Energieausweis beim Hausverkauf: Pflicht, Fristen, Bußgeld

Kurz gesagt

Beim Hausverkauf muss der Verkäufer oder der Makler den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen und unverzüglich nach Vertragsschluss übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG); eine Kopie genügt. Schon vorher gehören fünf Pflichtangaben in jede Anzeige (§ 87 Abs. 1 GModG). Wer eine dieser Pflichten verletzt, begeht eine Ordnungswidrigkeit mit einem Rahmen bis 10.000 Euro (§ 108 GModG); an Vorlage und Übergabe ändert die Neufassung des Gesetzes zum 1. Januar 2027 nichts.

Seit dem 28. Juli 2026 trägt das Gebäudeenergiegesetz die Überschrift Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) — dasselbe Gesetz unter neuem Namen, kein zusätzliches. Für den Energieausweis gilt bis zum 31. Dezember 2026 unverändert das bisherige Recht; die Neufassung greift zum 1. Januar 2027.

Brauche ich beim Verkauf überhaupt einen Energieausweis?

Ja, mit einer Ausnahme für ältere Häuser. Sobald ein bebautes Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Erbbaurecht verkauft werden soll, muss ein Energieausweis vorliegen, wenn nicht bereits ein gültiger existiert (§ 80 Abs. 3 Satz 1 GModG). Eine Besonderheit betrifft ältere Wohngebäude: Hat das Gebäude weniger als fünf Wohnungen und wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt, schreibt das Gesetz zwingend einen Energiebedarfsausweis vor, ein Verbrauchsausweis reicht dann nicht (§ 80 Abs. 3 Satz 2 GModG). Diese Pflicht entfällt nur, wenn das Gebäude schon bei Fertigstellung oder durch spätere Sanierung das Dämmniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht (Satz 3).

Für 2027 ist ein Wegfall dieser 1977er-Hürde im Gespräch. Bis dahin gilt sie: Wer heute ein solches Haus verkauft, braucht einen Bedarfsausweis.

Die Immobilienanzeige: fünf Pflichtangaben

Sobald ein Energieausweis vorliegt, muss jede einzelne Anzeige fünf Angaben enthalten (§ 87 Abs. 1 Nr. 1-5 GModG):

Die Art des Ausweises
Den Energiekennwert
Den wesentlichen Energieträger der Heizung
Bei Wohngebäuden zusätzlich das Baujahr
Bei Wohngebäuden zusätzlich die Energieeffizienzklasse

Bei Nichtwohngebäuden sind Wärme- und Stromwerte getrennt anzugeben (Abs. 2).

„Jede einzelne Anzeige“ ist wörtlich zu nehmen:

LG Ingolstadt

Urteil vom 02.06.2023 Az. 1 HK O 1994/22

Pflichtangaben allein im Exposé genügen nicht. Ein Verweis oder Link auf ein separates Dokument reicht nicht, weil Interessenten, die nur die Anzeige selbst sehen, sonst ohne Information bleiben.

Wer eine Immobilie auf mehreren Portalen gleichzeitig listet, muss die Angaben folglich in jedem einzelnen Inserat wiederholen. Ausführlich zu den Pflichtangaben: die fünf Angaben nach § 87 GModG.

Die Besichtigung: vorlegen, aushängen oder auslegen

Spätestens bei der Besichtigung müssen Verkäufer oder Makler dem Kaufinteressenten den Energieausweis oder eine Kopie davon vorlegen, das ist der Wortlaut von § 80 Abs. 4 Satz 1 GModG. „Vorlegen“ heißt nicht zwingend „in die Hand drücken“: Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein Auslegen während der Besichtigung erfüllt die Pflicht ebenso (Satz 2). Findet keine Besichtigung statt, etwa bei einem Verkauf ohne Vor-Ort-Termin, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen, spätestens sobald der Interessent danach fragt (Sätze 3 und 4). Für Vermietung, Verpachtung und Leasing erklärt § 80 Absatz 5 GModG dieselben Sätze für entsprechend anwendbar – der Anlass ist ein anderer, die Pflicht dieselbe.

Zwei Punkte geraten in Ratgebertexten häufig durcheinander. Erstens verlangt das Gesetz an keiner Stelle das Original: „Eine Kopie hiervon“ genügt ausdrücklich. Zweitens ist diese Vorlagepflicht rechtlich getrennt von der Übergabepflicht nach Vertragsschluss, es handelt sich um zwei Pflichten mit zwei unterschiedlichen Zeitpunkten, nicht um dieselbe Pflicht zweimal formuliert.

Vor dem InseratEin gültiger Energieausweis muss vorliegen — die fünf Pflichtangaben stehen sonst in keiner Anzeige (§ 87 Abs. 1 GModG).
Bei der BesichtigungVorlegen, aushängen oder auslegen. Spätestens jetzt, unaufgefordert (§ 80 Abs. 4 Satz 1 und 2 GModG).
Ohne BesichtigungUnverzüglich vorlegen, spätestens sobald der Interessent danach fragt (§ 80 Abs. 4 Sätze 3 und 4 GModG).
Nach VertragsschlussÜbergeben, unverzüglich nach der notariellen Beurkundung — Original oder Kopie (§ 80 Abs. 4 Satz 5 GModG).

Zwei Pflichten, zwei Zeitpunkte. Wer sie für dieselbe hält, erfüllt regelmäßig nur eine.

Der Notartermin und die Übergabe

Nach dem Vertragsschluss beginnt die zweite Frist: „Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages“ müssen Verkäufer oder Makler dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie übergeben (§ 80 Abs. 4 Satz 5 GModG). Zeitlich ist das nach der notariellen Beurkundung, nicht im Termin selbst, auch wenn viele Beteiligte die Übergabe in der Praxis direkt beim Notar erledigen.

Zwei verbreitete Annahmen halten der Nachprüfung nicht stand.

Behauptet wirdKein Notarvertrag ohne Energieausweis.

Richtig ist

Eine solche Regel gibt es nicht. Keine Norm untersagt dem Notar die Beurkundung, solange kein Energieausweis vorliegt.

Und ein schriftlicher Übergabevermerk in der Kaufvertragsurkunde ist keine gesetzliche Pflicht, weder § 80 noch § 87 noch § 108 GModG verlangen eine Dokumentation der Übergabe. In der Notariatspraxis wird ein solcher Vermerk sogar kontrovers diskutiert: Er dient der Beweisvorsorge, kann aber auch dazu führen, dass der Verkäufer für die Richtigkeit der Ausweisangaben einsteht.

Verzicht ist keine Option

Weil die Vorlage- und Übergabepflicht öffentlich-rechtlicher Natur ist, können Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag nicht wirksam darauf verzichten. Verzichtsklauseln, die in der Praxis vorkommen, beseitigen die Ordnungswidrigkeit nicht, sie wirken bestenfalls zwischen den Vertragsparteien.

Das Beratungsgespräch: eine Käuferpflicht, kein Verkäuferservice

Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen sieht § 80 Abs. 4 Satz 6 GModG ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis vor, geführt mit einer nach § 88 GModG ausstellungsberechtigten Person. Entscheidend: Diese Pflicht trifft den Käufer, nicht den Verkäufer, und sie greift nur, wenn ein solches Gespräch als Einzelleistung unentgeltlich angeboten wird. Verkäufer müssen also kein Beratungsgespräch organisieren oder bezahlen.

Wer haftet, Verkäufer oder Makler?

Beide, und zwar unabhängig voneinander. § 80 Abs. 4 GModG nennt „der Verkäufer oder der Immobilienmakler“ gleichrangig für Vorlage und Übergabe. Für die Anzeigenpflicht nach § 87 kommt für Makler eine zweite, in der Praxis schärfere Ebene hinzu: das Wettbewerbsrecht. Der BGH hat 2017 in drei Parallelentscheidungen klargestellt, dass auch der Makler die energetischen Pflichtangaben in Immobilienanzeigen machen muss, obwohl er nicht Adressat der damaligen Vorschrift der Energieeinsparverordnung war; § 87 Abs. 1 GModG nennt ihn heute ausdrücklich. Das Vorenthalten ist über § 5a UWG wettbewerbsrechtlich relevant (Urteile vom 05.10.2017 – I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17). Das OLG Hamm hatte das schon 2016 ähnlich entschieden und dabei klargestellt, dass stichwortartige, abgekürzte Angaben ausreichen (Urteil vom 30.08.2016 – 4 U 8/16).

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Was passiert, wenn der Ausweis fehlt?

Drei Ebenen sind zu unterscheiden: das Ordnungswidrigkeitenrecht, das Zivilrecht und das Wettbewerbsrecht.

Bußgeld. Wer den Energieausweis nicht, nicht rechtzeitig oder nicht vollständig vorlegt oder übergibt, verletzt § 80 Abs. 4 GModG; wer die Pflichtangaben in der Anzeige weglässt, verletzt § 87 Abs. 1 GModG. Beides ist eine Ordnungswidrigkeit, und beides trägt denselben Rahmen.

bis zu 10.000 €

Bußgeldrahmen bei Verstößen gegen die Ausweispflichten

Ein Höchstrahmen, kein Regelbetrag — was tatsächlich verhängt wird, hängt vom Einzelfall ab.

§ 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GModG

Behauptet wirdDer Bußgeldrahmen liegt bei 15.000 Euro.

Richtig ist

Er liegt bei bis zu 10.000 Euro (§ 108 Abs. 2 Nr. 2 GModG). Die 15.000 haben einige ältere Ratgeberseiten noch aus der EnEV-Zeit übernommen.

Zivilrecht. Aus dem Ausweis allein entsteht keine vertragliche Zusage.

OLG Schleswig

Urteil vom 13.03.2015 Az. 17 U 98/14, NJW 2015, 2668

Die bloße Aushändigung eines Energieausweises begründet keine Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 BGB — der Verkäufer erfüllt damit nur seine öffentlich-rechtliche Pflicht, keine vertragliche Zusicherung.

Nicht geklärt

Ob ein fehlender Energieausweis den Käufer zum Rücktritt oder zur Minderung berechtigt, ist nicht geklärt: Eine gefestigte Rechtsprechung dazu gibt es nicht, und die Literatur ist geteilt — eine Gegenposition zählt die Pflichtangaben zur vertraglichen Soll-Beschaffenheit. Im Streitfall entscheidet also der Einzelfall. Wer als Verkäufer die Frage gar nicht erst aufkommen lassen will, nimmt eine ausdrückliche negative Beschaffenheitsvereinbarung in den Kaufvertrag auf.

Wettbewerbsrecht. Für Makler ist praktisch die dritte Ebene am schärfsten: Fehlende Pflichtangaben in Anzeigen können abgemahnt werden, siehe die Entscheidungen von BGH und OLG Hamm im vorigen Abschnitt.

Was sich zum 1. Januar 2027 ändert

Ab dem 1. Januar 2027 gilt für den Energieausweis die Neufassung des Gesetzes. Der Ablauf des Verkaufs bleibt davon unberührt; Bewegung gibt es bei der Frage, welche Ausweisart zulässig ist.

Heute und ab 2027

Thema	Heute (bis 31.12.2026)	Ab 01.01.2027
Vorlage spätestens bei Besichtigung	Gilt, § 80 Abs. 4 Satz 1 GModG	Nach derzeitigem Stand unverändert
Übergabe nach Vertragsschluss, Kopie genügt	Gilt, § 80 Abs. 4 Satz 5 GModG	Nach derzeitigem Stand unverändert
Bußgeldrahmen	Bis 10.000 Euro, § 108 GModG	Unverändert
1977er-Bedarfsausweis-Pflicht	Gilt für Wohngebäude mit weniger als 5 Wohnungen	Wegfall der Hürde im Gespräch
Nichtwohngebäude	Verbrauchsausweis zulässig	Nur noch Bedarfsausweis, neue Effizienzklassen-Skala

§ 80 und § 108 GModG

Wann vorzulegen, wann zu übergeben ist und ob Original oder Kopie: An diesen drei Punkten ändert sich nach derzeitigem Stand nichts. Wer 2027 verkauft, prüft vor allem, welche Ausweisart sein Gebäude dann noch tragen darf.

Checkliste für Verkäufer

Liegt ein gültiger Energieausweis vor? Falls nicht, rechtzeitig vor der ersten Anzeige ausstellen lassen.
Sind die fünf Pflichtangaben (§ 87 Abs. 1 GModG) in jeder einzelnen Anzeige enthalten, nicht nur im Exposé?
Liegt der Ausweis spätestens zur ersten Besichtigung vor, als Vorlage, Aushang oder Auslage?
Ist die Übergabe (Original oder Kopie) unverzüglich nach dem Notartermin organisiert?
Bei Ein- oder Zweifamilienhäusern: Käufer über das mögliche Beratungsgespräch informiert?
Keine Verzichtsklausel in den Kaufvertrag aufnehmen, sie schützt vor dem Bußgeld nicht.

Häufige Fragen

Wann muss der Energieausweis beim Hausverkauf vorliegen?

Spätestens bei der Besichtigung, Verkäufer oder Makler müssen ihn dann vorlegen, aushängen oder auslegen. Findet keine Besichtigung statt, gilt „unverzüglich“, spätestens auf Aufforderung des Interessenten (§ 80 Abs. 4 Satz 1 bis 4 GModG).

Original oder Kopie?

Eine Kopie genügt. Das Gesetz verlangt ausdrücklich „einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon“, sowohl bei der Vorlage als auch bei der Übergabe (§ 80 Abs. 4 GModG).

Muss ich den Ausweis beim Notartermin dabeihaben?

Nein. Geschuldet ist die Übergabe unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages, nicht im Termin selbst. In der Praxis erledigen viele Beteiligte das trotzdem direkt beim Notar.

Was kostet es, wenn ich keinen Energieausweis vorlege?

Es handelt sich um eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeldrahmen bis 10.000 Euro (§ 80 Abs. 4 in Verbindung mit § 108 Abs. 2 Nr. 2 GModG), ein Höchstrahmen, kein fester Betrag.

Kann der Käufer wegen eines fehlenden Ausweises vom Vertrag zurücktreten?

Eine gefestigte Rechtsprechung dazu gibt es nicht; im Streitfall entscheidet der Einzelfall. Geklärt ist nur die Gegenrichtung: Das OLG Schleswig hat 2015 entschieden, dass die bloße Aushändigung des Ausweises keine Beschaffenheitsvereinbarung begründet, der Verkäufer erfüllt damit nur eine öffentlich-rechtliche Pflicht (17 U 98/14).

Können Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag auf den Energieausweis verzichten?

Nicht wirksam. Die Pflicht ist öffentlich-rechtlich und damit nicht durch die Vertragsparteien abdingbar, eine Verzichtsklausel beseitigt die Ordnungswidrigkeit nicht.

Reicht es, die Pflichtangaben ins Exposé zu schreiben?

Nein. Das LG Ingolstadt hat entschieden, dass die Angaben in jeder einzelnen Anzeige stehen müssen, ein Verweis auf ein separates Exposé genügt nicht (1 HK O 1994/22).

Muss ich als Verkäufer ein Beratungsgespräch anbieten?

Nein. Diese Pflicht richtet sich an den Käufer, gilt nur bei höchstens zwei Wohnungen und nur, wenn ein solches Gespräch unentgeltlich angeboten wird.

Quellen (14)