GEG 2026: Was sich beim Energieausweis wirklich ändert

Kurz gesagt

Für den Energieausweis ändert sich 2026 fast nichts. Das am 28. Juli 2026 verkündete Änderungsgesetz hat zum 29. Juli vor allem das Heizungsrecht angefasst und das Gebäudeenergiegesetz in Gebäudemodernisierungsgesetz umbenannt. Die neuen Energieausweis-Regeln stehen in Artikel 2 und gelten ab dem 1. Januar 2027. Vorhandene Ausweise bleiben zehn Jahre gültig.

Ungenau ist schon der Suchbegriff: Ein „GEG 2026“ gibt es nicht. Verkündet wurde am 28. Juli 2026 ein Änderungsgesetz (BGBl. 2026 I Nr. 226); erst dessen Artikel 1 Nummer 1 gibt dem Stammgesetz die Überschrift Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG).

Artikel 1 gilt seit dem 29. Juli 2026 und betrifft den Energieausweis kaum. Artikel 2 gilt ab dem 1. Januar 2027 und ist die eigentliche Zäsur.

Am 29. Juli 2026 kamen nur neue Paragraphennummern

Artikel 1 hat das Heizungsrecht umgebaut und dabei den Bestandsteil des Gesetzes neu durchnummeriert: Aus den §§ 46 bis 51 wurden die §§ 34 bis 39. In die Energieausweis-Vorschriften wirkt das hinein, weil § 80 an zwei Stellen dorthin verweist – in Absatz 2 auf § 48 und in Absatz 3 Satz 4 auf § 50 Absatz 4. Artikel 2 zieht die Verweisungen nach: aus § 48 wird § 36, aus § 50 wird § 38.

Kein Handlungsbedarf

Das ist Verweisungspflege, kein inhaltlicher Eingriff. Die Regel, wann ein neuer Ausweis fällig wird, und die Regel für Häuser mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 standen am 29. Juli 2026 unverändert da – nur mit anderen Nummern in der Klammer. Inhaltlich greift erst die zweite Stufe zum 1. Januar 2027 ein.

Ebenfalls aus Artikel 1, aber ohne Bezug zum Energieausweis: Die §§ 71 bis 73 wurden gestrichen; ersatzlos entfallen ist allein das Betriebsverbot für alte Heizkessel.

Die Änderungen zum 1. Januar 2027

Artikel 2 baut Teil 5 – die Energieausweis-Vorschriften – substanziell um: Er fasst die §§ 81, 82, 86 und 106 neu, fügt die §§ 88a bis 88c ein, ergänzt eine Anlage 10a und lässt Anlage 5 wegfallen.

Was sich zum 1. Januar 2027 ändert

Gegenstand	Heute	Ab 01.01.2027
Datenbasis Verbrauchsausweis	36 Monate, § 82 Abs. 4 S. 2	24 Monate, § 82 Abs. 1 S. 2
Klassen Wohngebäude	A+ bis H, Anlage 10	A+ bis H
Klassen Nichtwohngebäude	keine, § 86 gilt nur für Wohngebäude	A bis G, neue Anlage 10a
Verbrauchsausweis Nichtwohngebäude	zulässig	nicht mehr vorgesehen
Bezugsfläche	Gebäudenutzfläche oder Nettogrundfläche, § 3 Abs. 1 Nr. 26	Nettoraumfläche nach DIN 277:2021-08
Gültigkeitsdauer	zehn Jahre, § 79 Abs. 3 S. 1	unverändert
Bußgeldrahmen	bis 10.000 €, § 108 Abs. 2 S. 1 Nr. 2	unverändert

§§ 3, 82, 86 GModG (bis 31.12.2026) · BT-Drs. 21/6278 Artikel 2 und BT-Drs. 21/6565 (ab 01.01.2027)

Verbrauchsausweis: 24 statt 36 Monate Abrechnungen

Heute verlangt § 82 Absatz 4 Satz 2 eine lückenlose Verbrauchsreihe über 36 Monate. Ab 2027 sind es 24 – die Zeitspanne wandert dabei in § 82 Absatz 1 Satz 2 (Artikel 2 Nummer 32).

Bis 31.12.202636 Monate§ 82 Abs. 4 Satz 2 GModG

Ab 01.01.202724 Monate§ 82 Abs. 1 Satz 2 GModG

36 Monate

Datenbasis heute

§ 82 Abs. 4 Satz 2 GModG

24 Monate

Datenbasis ab 2027

§ 82 Abs. 1 Satz 2 GModG (Regierungsentwurf BT-Drs. 21/6278, Ausschussbericht BT-Drs. 21/7009)

Für Eigentümer ist das die greifbarste Erleichterung: Wer heute an einer Lücke in den Abrechnungen scheitert, kommt ab 2027 unter Umständen mit einem Jahr weniger aus.

Nichtwohngebäude bekommen Klassen – und verlieren den Verbrauchsausweis

Büro, Laden, Praxis, Werkstatt: Diese Gebäude haben heute keine Effizienzklasse. § 86 heißt „Energieeffizienzklasse eines Wohngebäudes“ und verlangt die Angabe nur für diese.

Artikel 2 stellt die Überschrift auf „Energieeffizienzklassen“ um und fügt eine Anlage 10a „(zu § 86 Absatz 3) Energieeffizienzklassen von Nichtwohngebäuden“ ein. Das Bundesportal nennt dazu die Skala A bis G und schreibt: „Für Nichtwohngebäude keine Energieverbrauchsausweise mehr vorgesehen“. Das ist die härteste Einzeländerung des Pakets: Der günstigere verbrauchsbasierte Weg fällt weg.

Wohngebäude behalten A+ bis H

Behauptet wirdStatt A+ bis H gilt künftig eine EU-weite Skala von A bis G.

Richtig ist

Für Wohngebäude nicht. Artikel 2 Nummer 1 fasst Anlage 10 nicht neu – neu gefasst wird Anlage 9, eingefügt wird Anlage 10a für Nichtwohngebäude. Die A-bis-G-Skala betrifft die Gebäude, die bisher gar keine Klasse hatten. Ihr Wohnhaus behält seine Buchstaben.

Hartnäckig ist die Meldung, weil die EU-Gebäuderichtlinie tatsächlich nur A bis G kennt.

Die stille Änderung mit der größten Wirkung: die Bezugsfläche

Jeder Kennwert im Energieausweis ist ein Bruch: Energie geteilt durch Fläche, angegeben in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Ab 2027 wechselt der Nenner.

Heute ist die Nutzfläche „bei einem Wohngebäude die Gebäudenutzfläche oder bei einem Nichtwohngebäude die Nettogrundfläche“ (§ 3 Absatz 1 Nummer 26 GModG). Artikel 2 Nummer 2 Buchstabe hh ersetzt das durch eine einheitliche Definition: die beheizte oder gekühlte Nettoraumfläche nach DIN 277:2021-08. Zwei Flächenbegriffe werden zu einem, und dieser eine ist nach einer anderen Norm gerechnet als die bisherige Gebäudenutzfläche, die auf DIN V 18599 verweist.

Zwei Ausweise, zwei Flächen

Ein Ausweis von 2026 und einer von 2027 zeigen beide „kWh/(m²·a)“ – aber nicht denselben Quadratmeter. Wer über den Stichtag hinweg vergleicht, auch mit dem eigenen Vorgängerausweis, vergleicht zwei verschiedene Rechnungen.

Die Umstellung hat eine zweite Folge: Ein „kleines Gebäude“ ist vom Energieausweis ausgenommen (§ 79 Absatz 4 Satz 1), und die Definition dieser Ausnahme verschiebt sich um genau ein Wort.

50 m²

Bis 31.12.2026„nicht mehr als 50 Quadratmetern Nutzfläche“ (§ 3 Abs. 1 Nr. 17 GModG) – genau 50 m² sind ausgenommen.

Ab 01.01.2027„weniger als“ 50 Quadratmeter Nettoraumfläche – genau 50 m² wären dann ausweispflichtig.

nicht mehr als 50 m²

Flächenschwelle für ein „kleines Gebäude“

Rechtsstand bis 31.12.2026. Zum 01.01.2027 wird daraus nach dem Regierungsentwurf „weniger als“ 50 m² Nettoraumfläche nach DIN 277:2021-08 — ein Gebäude mit exakt 50 m² wäre dann ausweispflichtig.

§ 79 Abs. 4 Satz 1 i. V. m. § 3 Abs. 1 Nr. 17 GModG

Neue Namen, drei neue Paragraphen – die Ökobilanz bleibt draußen

Aus dem Energiebedarfsausweis wird der Ausweis „auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung“, aus dem Energieverbrauchsausweis der Ausweis auf Grundlage des erfassten Verbrauchs. Dazu kommen drei neue Vorschriften:

Die drei neuen Vorschriften am Ende des Teils 5

Norm	Amtliche Überschrift
§ 88a	Verordnungsermächtigung zur Prüfungsordnung Qualifikationsprüfung Energieberatung; Subdelegation
§ 88b	Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen, Bericht
§ 88c	Ausstellungsberechtigung für den Bericht zur Treibhausgas-Bilanz im Lebenszyklus

BT-Drs. 21/6278, Artikel 2 · ab 01.01.2027

Die Lebenszyklus-Treibhausgasbilanz landet in einem eigenen Bericht nach § 88b, nicht im Energieausweis – auch wenn es vielfach anders berichtet wird.

Fünf Meldungen, die kursieren – und was im Gesetz steht

Die folgenden fünf Punkte stehen in Ratgebern im selben Ton wie der Gesetzestext, stammen aber aus dem EU-Recht oder von Anbieterseiten.

Die 1977er-Regel verlangt für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 einen Bedarfsausweis (§ 80 Absatz 3 Satz 2). Sie gilt bis zum 31. Dezember 2026 unverändert und entfällt mit der Neufassung der Energieausweis-Vorschriften zum 1. Januar 2027. Wer 2026 verkauft, braucht sie also noch. Mehr im Beitrag zum Stichtag 1977.

Bei der Mietverlängerung verlangt Artikel 20 der EU-Richtlinie einen Ausweis; § 80 Absatz 4 knüpft die Vorlagepflicht dagegen an Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing. Wer sichergehen will, hält den Ausweis ab 2027 auch bei einer Verlängerung bereit.

Die 25-Prozent-Schwelle stammt aus der EU-Richtlinie. Die dafür genannte Vorschrift, § 36 GModG, ist seit dem 29. Juli 2026 die Nummer des früheren § 48 – die Meldung beschreibt also die schon geltende Regel des § 80 Absatz 2. Mehr im Beitrag zum neuen Ausweis nach einer Sanierung.

Die Denkmal-Ausnahme soll Meldungen zufolge entfallen. Heute bestimmt § 79 Absatz 4 Satz 2, dass auf ein Baudenkmal die Absätze 3 bis 7 des § 80 nicht anzuwenden sind. Wer ein Denkmal verkaufen will, sollte die Lage 2027 neu prüfen lassen.

Vier neue Pflichtangaben werden berichtet: Jahreswerte in Megawattstunden, Anteil erneuerbarer Energien, Smart-Readiness und Niedertemperatur-Fähigkeit. Maßgeblich ist bis auf Weiteres § 85 Absatz 1 bis 6, der die Angaben abschließend aufzählt.

Bußgeld und CO₂-Angabe sind keine Neuerungen

Behauptet wirdAb 2027 drohen Bußgelder bis 10.000 Euro.

Richtig ist

Der Rahmen von 10.000 Euro gilt bereits. Er ergibt sich aus § 108 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 und deckt die Energieausweis-Tatbestände ab; das Änderungsgesetz führt ihn unverändert fort. Neu durchgezählt wurden 2026 die Tatbestände, nicht der Betrag.

bis zu 10.000 €

Bußgeldrahmen bei Verstößen gegen die Ausweispflichten

Ein Höchstrahmen, kein Regelbetrag — was tatsächlich verhängt wird, hängt vom Einzelfall ab.

§ 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GModG

Welche Handlungen überhaupt bußgeldbewehrt sind und warum das Fehlen eines Ausweises nicht dazugehört, steht im Beitrag zu Bußgeld und Haftung.

Auch die Treibhausgasangabe steht längst im Gesetz, für beide Ausweisarten: § 85 Absatz 6 ordnet dafür die Emissionsfaktoren der Anlage 9 an. Artikel 2 fasst Anlage 9 neu und verschiebt ihren Klammerzusatz von „zu § 85 Absatz 6“ auf „zu § 85 Absatz 2“. Daher die Verwirrung: Dieselbe Angabe wird je nach Rechtsstand unter zwei Absatznummern zitiert, und wer nur die neue sieht, hält sie für neuen Inhalt.

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Energieausweis erstellen

Ihr vorhandener Ausweis bleibt zehn Jahre gültig

Er gilt bis zu dem Datum, das auf ihm steht. Kein Umtausch, keine Nachrüstung, keine Stichtagsfrist.

§ 79 Absatz 3 Satz 1 GModG

„Ein Energieausweis ist für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren auszustellen.“

Gesetzestext ansehen

Ein am 31. Dezember 2026 ausgestellter Ausweis gilt damit bis zum 30. Dezember 2036 – zehn Jahre lang mit den Kennwerten und der Bezugsfläche des alten Rechts. Vorzeitig endet die Gültigkeit nur, wenn nach § 80 Absatz 2 ein neuer Ausweis erforderlich wird (§ 79 Absatz 3 Satz 2): der Sanierungsfall mit Gesamtgebäude-Berechnung, nicht die Rechtsänderung.

10 Jahre

Gültigkeitsdauer eines Energieausweises

Eine Obergrenze, keine Garantie: Satz 2 beendet die Gültigkeit vorzeitig, sobald nach § 80 Abs. 2 neu auszustellen ist.

§ 79 Abs. 3 Satz 1 GModG

Wann Ihr Ausweis abläuft, rechnet dieses Werkzeug aus:

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Ausstellungsdatum

Zehn Jahre ab Ausstellung, keine Verlängerung. Ihre Eingabe bleibt im Browser — es werden keine Daten übertragen.

Gültig bisAbgelaufen

11.05.2026

Die Zehnjahresfrist ist abgelaufen — für Verkauf oder Neuvermietung brauchen Sie einen neuen Ausweis.

Ohne gültigen Ausweis dürfen Sie weder inserieren noch die Besichtigung führen — der neue Ausweis sollte vor dem Inserat vorliegen.

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Verlängern lässt sich ein abgelaufener Ausweis nicht – warum, steht im Beitrag zum Erneuern des Energieausweises.

Die offene Frage: erfüllt der Altausweis die Pflichten von 2027?

Nicht geklärt

Ein Altausweis existiert ab 2027 weiter. Ob er die dann geltenden Anzeigenpflichten noch erfüllt, ist eine andere Frage: Verlangt § 87 ab 2027 Angaben, die ein Ausweis von 2019 gar nicht ausweist, klafft eine Lücke zwischen Gültigkeit und Erfüllbarkeit; eine Übergangsregelung dafür gibt es bisher nicht. Wer 2027 inseriert, gleicht seinen Ausweis deshalb mit § 87 Absatz 1 GModG ab – dort stehen die fünf Pflichtangaben.

Lohnt es sich, den Ausweis noch 2026 machen zu lassen?

Zwei Argumente ziehen in verschiedene Richtungen: Ein 2026 ausgestellter Ausweis trägt zehn Jahre lang die Kennwerte des alten Rechts. Umgekehrt genügen ab 2027 nur noch 24 statt 36 Monate Verbrauchsdaten – wer die längere Reihe nicht zusammenbekommt, wartet besser.

Steht ein Verkauf, eine Neuvermietung oder eine Verpachtung an?
JaWeiter zur nächsten Frage – erst der Anlass löst die Pflicht des § 80 Abs. 3 aus.
NeinKein Handlungsdruck. Der Anlass macht die Pflicht, nicht das Kalenderjahr.
Liegt für das Gebäude bereits ein gültiger Energieausweis vor?
JaDann ist nichts zu tun. § 80 Abs. 3 Satz 1 verlangt die Ausstellung nur, wenn keiner vorliegt.
NeinWeiter zur nächsten Frage.
Ist es ein Nichtwohngebäude?
JaEin Verbrauchsausweis ist heute noch zulässig und behält seine zehn Jahre – ab 2027 ist er nicht mehr vorgesehen.
NeinWeiter zur nächsten Frage.
Haben Sie lückenlose Verbrauchsabrechnungen über 36 Monate?
JaDer Verbrauchsausweis ist möglich, soweit nicht die 1977er-Regel den Bedarfsausweis erzwingt.
NeinAb 2027 könnten 24 Monate genügen. Bis dahin bleibt der Bedarfsausweis – oder Sie warten.

Welcher Ausweistyp für Ihr Gebäude zulässig ist, entscheidet § 80 Absatz 3 GModG, für Bestandsgebäude vor dem 1. November 1977 zusätzlich Satz 2.

Was noch fehlt: Formulare, Vergleichswerte, Prüfungsordnung

Die neuen Energieausweismuster sind noch nicht im Bundesanzeiger veröffentlicht; es gelten weiter die Muster der Bekanntmachung vom 1. Dezember 2023. Für die A-bis-G-Skala der Nichtwohngebäude gibt es damit noch kein Formular.
Die Vergleichswerte – der Bandtacho, an dem sich ein Kennwert einordnen lässt – beruhen auf der bisherigen Bezugsfläche und müssen für die Nettoraumfläche neu gerechnet werden.
§ 88a ermächtigt zu einer Rechtsverordnung über die Prüfungsordnung Energieberatung. Bis zu ihrem Erlass gilt der bisherige Rahmen – wer ausstellen darf, steht im Beitrag Wer darf einen Energieausweis ausstellen.

Nicht geklärt

Offen ist auch, was aus der Regel für gemischt genutzte Gebäude wird: § 106 ordnet heute die getrennte Behandlung von Gebäudeteilen an, und § 79 Absatz 2 Satz 2 verweist für getrennte Ausweise darauf. Artikel 2 besetzt § 106 mit „Solarenergie in Gebäuden“ neu, ohne einen Ersatzparagraphen auszuweisen – für Häuser mit Laden im Erdgeschoss ist damit nicht absehbar, wie es weitergeht. Die heutige Lage beschreibt der Beitrag zum Energieausweis für Nichtwohngebäude.

Der Fahrplan bis 2030

10.07.2026Bundestag und Bundesrat beschließen das Gesetz, BT-Drs. 21/6278.
28.07.2026Verkündung im Bundesgesetzblatt, BGBl. 2026 I Nr. 226.
29.07.2026Artikel 1: Heizungsrecht, Umbenennung, neue Nummern im Bestandsteil.
01.01.2027Artikel 2: die Energieausweis-Regeln, Klassen für Nichtwohngebäude, neue Bezugsfläche.
01.01.2028Artikel 3: Nullemissionsstandard für neue Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand.
01.01.2030Artikel 4: Nullemissionsstandard allgemein, dazu eine Evaluierung des Gesetzes.

Das Datum „Mai 2026“ aus vielen Ratgebern kommt aus dem EU-Recht: Bis Ende Mai 2026 lief die Umsetzungsfrist der Richtlinie (EU) 2024/1275. Deutschland hat sie überzogen.

Häufige Fragen zum GModG und zum Energieausweis

Ändert sich der Energieausweis 2026?

Praktisch nichts. Das am 28. Juli 2026 verkündete Änderungsgesetz hat vor allem das Heizungsrecht geändert und das Gebäudeenergiegesetz umbenannt. Die neuen Energieausweis-Regeln stehen in Artikel 2 und treten erst am 1. Januar 2027 in Kraft.

Was ändert sich am 1. Januar 2027 beim Energieausweis?

Für den Verbrauchsausweis genügen 24 statt 36 Monate Verbrauchsdaten. Nichtwohngebäude erhalten über eine neue Anlage 10a erstmals Effizienzklassen (A bis G); ein Verbrauchsausweis ist für sie nicht mehr vorgesehen. Die Bezugsfläche wechselt auf die beheizte oder gekühlte Nettoraumfläche nach DIN 277:2021-08.

Wird mein Energieausweis 2027 ungültig?

Nein. Er gilt bis zum aufgedruckten Ablaufdatum – ein Ausweis von Dezember 2026 also bis Dezember 2036. Die Fortgeltung folgt aus der allgemeinen Zehnjahresfrist, nicht aus einer Übergangsvorschrift.

Sollte ich den Energieausweis noch 2026 machen lassen?

Das hängt vom Einzelfall ab. Ein 2026 ausgestellter Ausweis gilt zehn Jahre nach bisherigem Recht. Umgekehrt braucht ein Verbrauchsausweis ab 2027 nur noch 24 statt 36 Monate Daten – wer die längere Datenreihe nicht hat, wartet besser.

Bleibt es bei A+ bis H für Wohnhäuser?

Ja. Artikel 2 Nummer 1 fasst die Anlage 10, in der die Wohngebäude-Skala steht, nicht neu. Die Aussage, A+ bis H werde durch A bis G ersetzt, betrifft die neue Skala für Nichtwohngebäude.

Quellen (25)