Energieausweis-Strafe: Was Verstöße wirklich kosten
Verstöße gegen die Energieausweis-Pflicht sind Ordnungswidrigkeiten: bis 10.000 Euro Bußgeld, bei Fahrlässigkeit die Hälfte. Was Maklern zusätzlich droht.
Kurz gesagt
Eine Strafe im Rechtssinn gibt es nicht: Verstöße gegen die Energieausweis-Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten. Der gesetzliche Rahmen liegt bei bis zu 10.000 Euro, ein Höchstmaß und kein Regelbetrag; bei fahrlässigem Handeln halbiert das Gesetz ihn auf 5.000 Euro. Bußgeldbewehrt ist dabei nicht das Fehlen des Ausweises, sondern das Nichtvorlegen, das Nichtübergeben und die fehlende Angabe im Inserat.
„Strafe" ist der Suchbegriff, nicht die Rechtslage. § 108 des Gebäudeenergiegesetzes – seit dem 29. Juli 2026 trägt das Stammgesetz die Überschrift Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – regelt ausschließlich Ordnungswidrigkeiten[1]. Es droht ein Bußgeldbescheid der nach Landesrecht zuständigen Verwaltungsbehörde, kein Strafverfahren und kein Eintrag ins Führungszeugnis.
Eine zweite Ungenauigkeit steht in fast jedem Ratgeber zum Thema: Verkündet wurde am 28. Juli 2026 nicht „das GModG", sondern ein Änderungsgesetz (BGBl. 2026 I Nr. 226, ausgefertigt am 23. Juli 2026). Erst dessen Artikel 1 Nr. 1 gibt dem alten GEG die neue Überschrift[2]. Der Bußgeldteil hat dabei nichts an Härte gewonnen, wohl aber neue Nummern.
Warum es keine „Strafe" gibt – und was stattdessen droht
Richtig ist
Der Rahmen von 10.000 Euro steht seit 2020 im Gesetz. Er ergibt sich aus § 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und gilt für die Energieausweis-Tatbestände des Absatzes 1[1]; in der Fassung ab dem 29. Juli 2026 gilt er unverändert fort[3]. Neu durchgezählt wurden die Tatbestände, nicht der Betrag.
Der Einleitungssatz des § 108 Abs. 1 zieht außerdem eine Hürde ein, die in Ratgebertexten fast nie auftaucht: Geahndet werden kann nur, wer vorsätzlich oder leichtfertig handelt[1]. Leichtfertigkeit ist der ordnungswidrigkeitenrechtliche Verwandte der groben Fahrlässigkeit. Einfache Unachtsamkeit erfüllt den Tatbestand nach dem Wortlaut nicht.
bis zu 10.000 €
Bußgeldrahmen bei Verstößen gegen die Ausweispflichten
Ein Höchstrahmen, kein Regelbetrag. Zur Bußgeldhöhe in der Verwaltungspraxis der Bundesländer gibt es keine veröffentlichten Zahlen.
§ 108 Abs. 2 Nr. 2 GEG Stand 08/2026 Am Gesetzestext geprüft
Der Rahmen des § 108 Abs. 2 ist dreifach gestaffelt, und nur die mittlere Stufe betrifft den Energieausweis:
| Stufe | Wofür | Trifft den Energieausweis? |
|---|---|---|
| bis 50.000 € | Bauliche und anlagentechnische Kernanforderungen | Nein |
| bis 10.000 € | Alle Energieausweis-Tatbestände plus Klimaanlagen-Inspektion | Ja, vollständig |
| bis 5.000 € | Heizungsanlagen-Details, Erfüllungserklärung, behördliche Anordnungen | Nur die Zuwiderhandlung gegen eine Kontrollanordnung |
Wer in einer anderen Quelle „Bußgelder von 5.000 bis 50.000 Euro" oder „bis zu 15.000 Euro" liest, sieht zwei verschiedene Fehler: einmal die Vermischung aller drei Stufen zu einer Spanne, einmal eine Zahl, die in § 108 überhaupt nicht vorkommt.
Diese Verstöße sind bußgeldbewehrt – und diese nicht
Bußgeldbewehrt ist nicht der fehlende Energieausweis. Bußgeldbewehrt sind sieben klar benannte Handlungen und Unterlassungen rund um Übergabe, Vorlage, Anzeige und Ausstellung.
| Tatbestand | Fundstelle | Rahmen |
|---|---|---|
| Nach Fertigstellung wird die Übergabe des Ausweises nicht sichergestellt | § 80 Abs. 1 S. 2 | bis 10.000 € |
| Beim Verkauf wird der Ausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorgelegt | § 80 Abs. 4 S. 1 | bis 10.000 € |
| Dieselbe Unterlassung bei Vermietung, Verpachtung oder Leasing | § 80 Abs. 4 i. V. m. Abs. 5 | bis 10.000 € |
| Nach Vertragsschluss wird der Ausweis nicht unverzüglich übergeben | § 80 Abs. 4 S. 5 | bis 10.000 € |
| Für die Richtigkeit der zugrunde gelegten Daten wird nicht Sorge getragen | § 83 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 S. 1 | bis 10.000 € |
| Die Immobilienanzeige enthält die Pflichtangaben nicht | § 87 Abs. 1 | bis 10.000 € |
| Ein Ausweis wird ohne die Berechtigung nach § 88 Abs. 1 ausgestellt | § 88 Abs. 1 | bis 10.000 € |
| Eine vollziehbare Anordnung der Kontrollstelle wird missachtet | § 99 Abs. 6 S. 1 | bis 5.000 € |
Die Tabelle nennt bewusst keine Tatbestandsnummern: Das Änderungsgesetz zählt die Nummern des § 108 Abs. 1 neu, und die geprüften Volltextspiegel weisen für dieselbe Handlung unterschiedliche Zählungen aus[1][3]. Belastbar sind die Handlung, die Vorschrift, gegen die sie verstößt, und der Rahmen aus § 108 Abs. 2 Satz 1. Wer eine Nummer für einen Schriftsatz braucht, liest sie im verkündeten Volltext nach.
Ein Detail entschärft den häufigsten Praxisfall: § 80 Abs. 4 verlangt, „einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen"[4]. Für die Besichtigung genügt also das Zeigen des Dokuments, auch als Ausdruck oder auf dem Bildschirm; das Original muss niemand aus der Hand geben. Was genau wann vorliegen muss, steht ausführlich in unserem Beitrag zur Vorlagepflicht bei Verkauf und Vermietung.
Verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen Sie gerade – oder inserieren Sie dafür?
JaWeiter zur nächsten Frage. Erst der Anlass löst die Pflichten des § 80 Abs. 4 und des § 87 Abs. 1 aus.
NeinKein Tatbestand des § 108 Abs. 1 ist erfüllt. Ein fehlender oder abgelaufener Ausweis allein wird nicht geahndet.
Lag der Ausweis spätestens bei der Besichtigung vor und wurde er nach Vertragsschluss unverzüglich übergeben?
JaDie Vorlage- und Übergabetatbestände scheiden aus.
NeinDie Tatbestände zu Vorlage und Übergabe nach § 80 Abs. 4 kommen in Betracht, Rahmen bis 10.000 Euro.
Enthielt die Anzeige in einem kommerziellen Medium alle Pflichtangaben?
JaAuch der Anzeigentatbestand zu § 87 Abs. 1 scheidet aus.
NeinDer Anzeigentatbestand zu § 87 Abs. 1 kommt in Betracht – und zusätzlich, unabhängig davon, eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung.
Handelten Sie dabei vorsätzlich oder leichtfertig?
JaDer Tatbestand ist vollständig. Über die Höhe entscheidet die Behörde nach § 17 Abs. 3 OWiG.
NeinDer Einleitungssatz des § 108 Abs. 1 ist nach dem Wortlaut nicht erfüllt.
Kein Tatbestand des § 108 Abs. 1
- Ein Energieausweis fehlt, obwohl das Haus weder verkauft noch vermietet wird
- Der Ausweis ist abgelaufen, es steht aber kein Verkauf und keine Neuvermietung an
- Der Kennwert im Ausweis ist hoch – die Klasse selbst ist kein Tatbestand
- Der Aushang in einem großen Gebäude mit Publikumsverkehr fehlt (dazu unten mehr)
Der abgelaufene Ausweis wird erst zum Problem, sobald wieder ein Anlass eintritt – dann muss ein gültiger vorliegen. Warum eine Verlängerung dabei ausscheidet, steht im Beitrag zum Erneuern des Energieausweises.
Wie hoch das Bußgeld tatsächlich ausfällt
Die 10.000 Euro sind ein Höchstmaß. Drei Vorschriften des Ordnungswidrigkeitengesetzes entscheiden darüber, was davon im Einzelfall übrig bleibt – zwei davon zugunsten des Betroffenen.
§ 17 Abs. 2 OWiG
Fahrlässiges Handeln kann „im Höchstmaß nur mit der Hälfte des angedrohten Höchstbetrages der Geldbuße geahndet werden"[5].
Da § 108 Abs. 1 Vorsatz und Leichtfertigkeit gleichstellt, wirkt sich das unmittelbar aus: Für den typischen Vergessensfall liegt die gesetzliche Obergrenze bei der Hälfte.
bis zu 10.000 €
Bußgeldrahmen
§ 108 Abs. 2 Nr. 2 GEG Stand 08/2026 Am Gesetzestext geprüft
bis zu 5.000 €
Höchstmaß bei Fahrlässigkeit
§ 17 Abs. 2 OWiG i. V. m. § 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GEG/GModG Stand 08/2026 Am Gesetzestext geprüft
Zugemessen wird das Bußgeld nach „der Bedeutung der Ordnungswidrigkeit und dem Vorwurf, der den Täter trifft" (§ 17 Abs. 3 Satz 1 OWiG); bei geringfügigen Ordnungswidrigkeiten bleiben die wirtschaftlichen Verhältnisse regelmäßig außer Betracht[5]. Der Rahmen beschreibt also die Decke, nicht die Erwartung.
Die Ausnahme nach oben
§ 17 Abs. 4 OWiG bestimmt, dass die Geldbuße den wirtschaftlichen Vorteil aus der Ordnungswidrigkeit übersteigen soll; reicht das gesetzliche Höchstmaß dafür nicht aus, darf es überschritten werden[5]. Das ist der einzige belegte Weg, auf dem ein Energieausweis-Bußgeld die 10.000 Euro übersteigen kann.
Und irgendwann ist die Sache vorbei:
2 Jahre
Verfolgungsverjährung bei den Energieausweis-Tatbeständen
Die Frist gilt bei einem Höchstmaß von mehr als 2.500 bis 15.000 Euro. Sie beginnt, sobald die Handlung beendet ist (§ 31 Abs. 3 Satz 1 OWiG).
§ 31 Abs. 2 Nr. 2 OWiG Stand 08/2026 Am Gesetzestext geprüft
Die Zweijahresfrist folgt aus § 31 Abs. 2 Nr. 2 OWiG, der sie für Ordnungswidrigkeiten mit einem Höchstmaß „von mehr als zweitausendfünfhundert bis zu fünfzehntausend Euro" vorsieht; sie beginnt, „sobald die Handlung beendet ist"[6].
Nicht geklärt
Wie hoch ein Energieausweis-Bußgeld in der Praxis ausfällt, lässt sich nicht belegen. Es gibt keinen bundesweiten Bußgeldkatalog, keine veröffentlichte Länderstatistik und keine auffindbare Gerichtsentscheidung über die Höhe eines konkret verhängten Bußgeldes. Beträge wie „500 Euro für eine fehlende Anzeigenangabe", die in mehreren Ratgebern kursieren, haben keine nachweisbare Grundlage. Wir nennen sie deshalb nicht.
Der Sonderfall Aushangpflicht: nicht bußgeldbewehrt
§ 80 Abs. 6 verpflichtet Eigentümer behördlich genutzter Gebäude mit starkem Publikumsverkehr, den Ausweis „an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle" auszuhängen; Abs. 7 erweitert das auf große Gebäude ohne behördliche Nutzung[4].
ab 250 m²
Aushang öffentlich
§ 80 Abs. 6 GEG Stand 08/2026 Am Gesetzestext geprüft
ab 500 m²
Aushang privat
§ 80 Abs. 7 GEG Stand 08/2026 Am Gesetzestext geprüft
Kein Handlungsbedarf
Keine der Nummern des § 108 Abs. 1 nimmt § 80 Abs. 6 oder Abs. 7 in Bezug – geprüft an der vollständigen Nummernliste beider Fassungen[1]. Ein Verstoß gegen die Aushangpflicht ist nach dem Wortlaut also nicht mit Bußgeld bedroht.
Nicht bußgeldbewehrt heißt nicht folgenlos
Die Bauaufsicht kann eine vollziehbare Anordnung erlassen, und deren Missachtung öffnet den Weg zu Zwangsmitteln des Landesrechts. Ob und wie die Länder das im Aushangfall handhaben, ließ sich nicht belegen – der Befund reicht so weit wie der Gesetzeswortlaut und nicht weiter.
Wen die Behörde belangt – Eigentümer, Verkäufer, Vermieter
Wer haftet, ergibt sich nicht aus § 108, sondern aus der jeweils verletzten Pflichtnorm. Die Adressaten wechseln von Absatz zu Absatz.
| Pflicht | Adressat nach der Norm | Fundstelle |
|---|---|---|
| Ausstellung und Übergabe beim Neubau | Eigentümer; ist der Bauherr eine andere Person, gilt es für ihn entsprechend | § 80 Abs. 1 S. 2, S. 3 |
| Ausstellung vor Verkauf oder Vermietung, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt | Eigentümer | § 80 Abs. 3 |
| Vorlage bei der Besichtigung, Übergabe nach Vertragsschluss (Verkauf) | Verkäufer oder Immobilienmakler | § 80 Abs. 4 |
| Dieselbe Pflicht bei Vermietung, Verpachtung, Leasing | Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Immobilienmakler | § 80 Abs. 5 i. V. m. Abs. 4 |
| Richtigkeit der Daten | Aussteller für selbst ermittelte, Eigentümer für bereitgestellte Daten | § 83 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 S. 1 |
| Pflichtangaben in Immobilienanzeigen | Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Immobilienmakler | § 87 Abs. 1 |
| Ausstellungsberechtigung | Aussteller | § 88 Abs. 1 |
§ 80 Abs. 4 sagt „der Verkäufer oder der Immobilienmakler"[4] – nicht „und". Beide sind eigene Adressaten, und die Behörde kann gegen beide vorgehen.
Für Vermieter heißt das: Die Pflichten gelten bei jeder Neuvermietung erneut, nicht einmalig. Der Ablauf einer Neuvermietung und die Vorlage beim Hausverkauf sind an anderer Stelle beschrieben. Wer selbst ausstellt, ohne die Qualifikation nach § 88 Abs. 1 zu erfüllen, erfüllt einen eigenen Tatbestand – welche Berufsgruppen infrage kommen, steht im Beitrag dazu, wer einen Energieausweis ausstellen darf.
Energieausweis und Makler-Haftung
Für Makler ist die Lage schärfer als oft dargestellt, und sie ist zweigleisig: Bußgeld auf der einen Seite, wettbewerbsrechtliche Abmahnung auf der anderen. Die beiden Verfahren haben verschiedene Gegner und schließen einander nicht aus.
Bußgeldverfahren
Öffentliches Recht. Die Behörde verfolgt von Amts wegen.
- Wer verfolgt
- Verwaltungsbehörde nach Landesrecht
- Grundlage
- § 108 GEG/GModG
- Rahmen
- bis 10.000 €, bei Fahrlässigkeit bis 5.000 €
- Verjährung
- zwei Jahre
UWG-Abmahnung
Zivilrecht. Ein Wettbewerber oder Verband schreibt direkt an.
- Wer mahnt ab
- Mitbewerber, qualifizierte Verbände und Einrichtungen
- Grundlage
- § 5a Abs. 1 i. V. m. § 5b Abs. 4 UWG
- Folge
- Abmahnkosten und strafbewehrte Unterlassungserklärung
- Wiederholungsfall
- Vertragsstrafe je Anzeige
Der Makler hat eine eigene Pflicht, keine geliehene
§ 80 Abs. 4 Satz 1 GEG/GModG
„Im Falle eines Verkaufs oder der Bestellung eines Rechts im Sinne des Absatzes 3 Satz 1 hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen."[4]
Auch § 87 Abs. 1 nennt ihn ausdrücklich: Adressat der Anzeigenpflichten ist „der Verkäufer, der Vermieter, der Verpächter, der Leasinggeber oder der Immobilienmakler, wenn eine dieser Personen die Veröffentlichung der Immobilienanzeige verantwortet"[7]. Über die Tatbestände des § 108 Abs. 1 zu Vorlage, Übergabe und Anzeige trifft den Makler damit eine eigene Bußgeldhaftung bis 10.000 Euro je Verstoß.
Das entlastet ihn auch dann nicht, wenn sein Auftraggeber nichts liefert. Umgekehrt wird der Verkäufer nicht dadurch frei, dass er einen Makler beauftragt hat. Welche fünf Angaben ein Inserat tragen muss, steht im Beitrag zu den Pflichtangaben im Inserat.
Das Abmahnrisiko ist das praktisch größere
Bundesgerichtshof
Immobilienmakler müssen die Energieangaben in Inseraten machen. Der BGH stützte das auf das Vorenthalten wesentlicher Informationen und leitete die Pflicht aus Artikel 12 der Richtlinie 2010/31/EU her, nicht aus dem Rechtsbruchtatbestand des § 3a UWG. Kläger war jeweils die Deutsche Umwelthilfe[8].
Damals war der Makler kein Adressat des § 16a EnEV; der BGH musste ihn über das Wettbewerbsrecht erfassen. Seit dem GEG 2020 steht er direkt im Gesetz. Die Entscheidung ist dadurch nicht überholt, sondern verstärkt: Die GEG-Pflicht ist zugleich die unionsrechtlich fundierte Informationspflicht.
Fast alle Ratgeber zitieren hier eine Norm, die es so nicht mehr gibt
Der BGH wandte 2017 § 5a Abs. 2 UWG a. F. an. Diese Vorschrift wurde 2022 neu gegliedert. Heute steht die Irreführung durch Vorenthalten wesentlicher Informationen in § 5a Abs. 1 UWG[9], und § 5b Abs. 4 UWG erklärt Informationen für wesentlich, die aufgrund unionsrechtlicher Vorgaben „für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen"[10].
Abmahnbefugt sind Mitbewerber, qualifizierte Wirtschaftsverbände und qualifizierte Einrichtungen. In der belegten Praxis führt ganz überwiegend die Deutsche Umwelthilfe die Verfahren; sie verweist auf gleichgerichtete Entscheidungen der Oberlandesgerichte Hamm, München und Köln[11]. Über die Höhe von Abmahnkosten und Vertragsstrafen sagen wir nichts: Belastbare Zahlen dazu liegen nicht vor.
Zivilrechtliche Haftung: dünnere Quellenlage, vorsichtigere Aussage
OLG Schleswig
Die bloße Aushändigung eines Energieausweises begründet keine Beschaffenheitsvereinbarung. Ansprüche aus §§ 434, 437 BGB, §§ 280, 311 BGB und § 823 BGB wurden geprüft und abgelehnt. Eine Haftung des Ausstellers hielt das Gericht für denkbar, gegebenenfalls über einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter[12].
Daraus folgt eine Rangfolge, die dem Bauchgefühl widerspricht: Bei inhaltlich falschen Kennwerten ist der Aussteller der erste zivilrechtliche Adressat, nicht der Verkäufer. Anders liegt es bei arglistigem Verschweigen oder einer ausdrücklichen Beschaffenheitszusage – beides ist Einzelfallprüfung. Für den Regress des Auftraggebers beim Makler, der die Vorlage oder die Anzeigengestaltung übernommen hatte, gelten die allgemeinen vertragsrechtlichen Grundsätze; eine veröffentlichte Entscheidung dazu war nicht auffindbar.
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Wer kontrolliert – und wie
Der Vollzug ist Ländersache. Das Bundesportal sagt es ausdrücklich: „Für Vollzug und Anwendung des Energieeinsparrechts sind verfassungsgemäß die Bundesländer zuständig"[13]. Es gibt deshalb weder eine bundesweite Bußgeldstelle noch einen bundeseinheitlichen Bußgeldkatalog. Verfolgende Behörde ist die vom Landesrecht bestimmte Verwaltungsbehörde nach § 36 OWiG.
- Nordrhein-Westfalen
- Untere Bauaufsichtsbehörden; für Verstöße im Stichprobenverfahren die Bezirksregierung Arnsberg, die zugleich Kontrollstelle ist (GEG-UVO)
- Bayern
- Untere Bauaufsichtsbehörden nach § 2 Abs. 1 AVEn; Kontrollstellen sind das DIBt für elektronische Stichproben und die Bayerische Ingenieurekammer-Bau in allen übrigen Fällen
- Baden-Württemberg
- Die zuständigen Baurechtsbehörden; Stichprobenkontrollen bei der Landesstelle für Bautechnik im Regierungspräsidium Tübingen
Belegt sind diese Zuständigkeiten über die Landesverordnungen von Nordrhein-Westfalen[14] und Bayern[15] sowie über die Darstellung der Architektenkammer Baden-Württemberg zur dortigen Durchführungsverordnung[16]. In den übrigen Ländern gilt jeweils eigenes Landesrecht; die Zuständigkeit ist beim Bauamt zu erfragen.
Angesetzt wird an der Registriernummer, nicht am Haus
Wer einen Energieausweis ausstellt, muss vorher bei der Registrierstelle eine Registriernummer beantragen und dabei unter anderem Land und Postleitzahl des Gebäudes, das Ausstellungsdatum und die Art des Ausweises angeben[17]. Aus diesen Registrierungen zieht § 99 die Stichprobe.
- Stufe 1 – automatisiert. Das Deutsche Institut für Bautechnik prüft die Registrieranträge digital auf Plausibilität und wählt die Stichprobe aus, die an die Länder geht.
- Stufe 2 – manuell. Eine Landesstelle prüft Eingabedaten und Ergebnisse, in der zweiten Prüftiefe auch die Modernisierungsempfehlungen.
- Stufe 3 – vollständig. Vollständige Prüfung einschließlich Inaugenscheinnahme des Gebäudes, in der bayerischen Praxis nur mit Zustimmung des Eigentümers.
- Beanstandung. Auffälligkeiten gehen an die untere Bauaufsichtsbehörde zur weiteren Verfolgung, einschließlich Bußgeld.
Die drei Prüftiefen und die Auskunftspflicht stehen in § 99 Abs. 4 und Abs. 6 Satz 1 GEG/GModG[18]; das dreistufige Verfahren beschreibt die Bayerische Ingenieurekammer-Bau, die seit dem 1. Oktober 2016 Kontrollstelle ist[19].
Für Eigentümer und Makler folgt daraus eine praktische Einsicht: Die Routinekontrolle trifft zuerst den Aussteller. Sie selbst geraten typischerweise anlassbezogen ins Verfahren – über die Anzeige eines Kauf- oder Mietinteressenten, über einen laufenden Bauaufsichtsvorgang oder über eine Abmahnung.
Nicht geklärt
Wie dicht kontrolliert wird, ist nicht belegbar. § 99 Abs. 2 verlangt lediglich einen „statistisch signifikanten Prozentanteil aller in einem Kalenderjahr neu ausgestellten Energieausweise" und nennt keine Zahl[18]. Eine Kontrollquote geben wir deshalb nicht an – und die verbreitete Behauptung, die Länder kontrollierten ohnehin nicht, ließ sich ebenso wenig belegen.
Was sich zum 1. Januar 2027 ändert – und was nicht
Bei den Sanktionen: nichts, soweit belegbar. Das ist der unspektakulärste und zugleich wichtigste Befund dieses Artikels.
- 28.07.2026Verkündung des Änderungsgesetzes im Bundesgesetzblatt. Artikel 1 Nr. 1 gibt dem Stammgesetz die Überschrift Gebäudemodernisierungsgesetz.
- 29.07.2026Artikel 1 tritt in Kraft, darunter die Neufassung des § 108. Die Energieausweis-Tatbestände werden dabei neu durchgezählt. Die Beträge bleiben.
- 01.01.2027Artikel 2 und 7 bringen die Energieausweis- und Berechnungsneuerungen. Für § 108 ist im geprüften Entwurfstext keine Änderung vorgesehen.
Das Datum des Inkrafttretens der zweiten Stufe ist nur sekundär belegt: Der Wortlaut des Inkrafttretensartikels war nicht abrufbar, und das Bundesportal spricht abweichend von „sechs Monate später“.
Kein Handlungsbedarf
Ein gültiger Energieausweis wird durch die Rechtsänderung nicht wertlos. Er behält seine Gültigkeitsdauer; neue Anforderungen betreffen Ausweise, die danach ausgestellt werden.
| Aspekt | Heute (ab 29.07.2026) | Ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Bußgeldnorm | § 108 GModG, neu gefasst durch Artikel 1 Am Gesetzestext geprüft | Keine Änderung durch Artikel 2 im geprüften Entwurfstext Berichtet, Wortlaut nicht geprüft |
| Rahmen Energieausweis-Verstöße | bis 10.000 € Am Gesetzestext geprüft | bis 10.000 €, keine belegte Erhöhung Am Gesetzestext geprüft |
| Aushangpflicht sanktioniert? | Nein Am Gesetzestext geprüft | Keine belegte Änderung Berichtet, Wortlaut nicht geprüft |
| Anlässe der Vorlagepflicht | Verkauf, Erbbaurecht, Vermietung, Verpachtung, Leasing Am Gesetzestext geprüft | Zusätzlich berichtet: Vertragsverlängerung und größere Renovierung – am Gesetzestext nicht verifiziert Quellen widersprechen sich |
| Pflichtangaben im Inserat | Ausweisart, Kennwert, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse Am Gesetzestext geprüft | Zusätzlich berichtet: Ausstellungsdatum und Primärenergiewert Berichtet, Wortlaut nicht geprüft |
Ein Aufhänger „ab 2027 drohen höhere Bußgelder" wäre nach diesem Befund falsch. Was sich ändert, betrifft den Inhalt der Ausweise, nicht die Sanktion.
In fünf Schritten auf der sicheren Seite
Die Liste deckt die vier Tatbestände des § 108 Abs. 1 ab, die Eigentümer und Makler in der Praxis treffen: Vorlage und Übergabe nach § 80 Abs. 4, die Angaben im Inserat nach § 87 Abs. 1 und – bei eigener Datenlieferung an den Aussteller – die Datenrichtigkeit nach § 83 Abs. 1[1].
Vor Verkauf oder Neuvermietung abarbeiten
Häufige Fragen zu Bußgeld und Haftung
Ist ein fehlender Energieausweis eine Straftat?
Nein. § 108 GEG/GModG regelt ausschließlich Ordnungswidrigkeiten[1]. Es droht ein Bußgeld, kein Strafverfahren und kein Eintrag ins Führungszeugnis.
Was kostet es, wenn ich den Energieausweis nicht vorlege?
Muss ich zahlen, wenn ich es nur vergessen habe?
Haftet der Makler oder der Eigentümer?
Kann ein Makler wegen fehlender Energieangaben abgemahnt werden?
Haftet der Verkäufer, wenn die Werte im Energieausweis falsch sind?
Nicht automatisch. Das OLG Schleswig hat 2015 entschieden, dass die bloße Aushändigung des Ausweises keine Beschaffenheitsvereinbarung begründet[12]. In Betracht kommt eher eine Haftung des Ausstellers. Bei arglistigem Verschweigen gilt anderes – das ist Einzelfallprüfung.
Wer verhängt das Bußgeld?
Wie lange kann ein Verstoß verfolgt werden?
Zwei Jahre. § 31 Abs. 2 Nr. 2 OWiG sieht diese Frist bei einem Höchstmaß von mehr als 2.500 bis 15.000 Euro vor, und sie beginnt, sobald die Handlung beendet ist[6].
Steigen die Bußgelder ab 2027?
Nach dem geprüften Gesetzestext nicht. Der Rahmen von bis zu 10.000 Euro gilt bereits heute und wird unverändert fortgeführt[3].
Rechtsstand und Vorbehalte
Dieser Artikel bildet den Rechtsstand zum 09.08.2026 ab. Der Wortlaut des § 108 in der Fassung ab dem 29. Juli 2026 stammt aus dem Regierungsentwurf, nicht aus dem verkündeten Volltext: Die PDF-Fassungen von Bundesgesetzblatt und Bundestagsdrucksache waren nur teilweise abrufbar. Offen bleiben außerdem der Wortlaut des Inkrafttretensartikels, die Durchnummerierung der Tatbestände des § 108 Abs. 1, für die die geprüften Volltextspiegel voneinander abweichende Zählungen ausweisen, die Frage, ob Artikel 2 die §§ 79 bis 88 inhaltlich ändert, und die Frage, ob die statische Nummernverweisung der nordrhein-westfälischen Verordnung nach der Renummerierung nachgeführt wurde[14]. Die Normtexte wurden über Gesetzestext-Spiegel erhoben, weil die amtlichen Volltextportale technisch nicht zugänglich waren. Für den Einzelfall – insbesondere bei einem bereits zugestellten Bußgeldbescheid oder einer Abmahnung – ist anwaltliche Beratung nötig; dieser Beitrag ersetzt sie nicht.
Quellen
- § 108 GEG — Bußgeldvorschriften (Normspiegel, Volltext Abs. 1 und 2) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- BGBl. 2026 I Nr. 226 — Verkündungsseite (Änderungsgesetz GEG/GModG) — Bundesministerium der Justiz / recht.bund.de, abgerufen 2026-08-16
- BT-Drs. 21/6278 — Regierungsentwurf GModG mit Begründung — Deutscher Bundestag, abgerufen 2026-08-16
- § 80 GEG — Ausstellung, Vorlage, Übergabe und Aushang des Energieausweises (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- § 17 OWiG — Höhe der Geldbuße (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- § 31 OWiG — Verfolgungsverjährung (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- § 87 GEG — Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- BGH, Urteil vom 05.10.2017 – I ZR 229/16 (Nachweis, Parallelverfahren I ZR 232/16 und I ZR 4/17) — dejure.org (Rechtsprechungsnachweis), abgerufen 2026-08-16
- § 5a UWG — Irreführung durch Unterlassen (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- § 5b UWG — Wesentliche Informationen (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- Maklerhaftung — Übersicht der Verfahren zu Pflichtangaben in Immobilienanzeigen — Deutsche Umwelthilfe e. V., abgerufen 2026-08-16
- OLG Schleswig, Urteil vom 13.03.2015 – 17 U 98/14 (Nachweis) — dejure.org (Rechtsprechungsnachweis), abgerufen 2026-08-16
- FAQ Energieausweise — Vollzug und Zuständigkeit der Länder — Bundesministerium für Wirtschaft und Energie / gmodg.bund.de (Bundesportal), abgerufen 2026-08-16
- Verordnung zur Umsetzung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG-UVO NRW), Fassung vom 27.10.2022 — Land Nordrhein-Westfalen / recht.nrw.de, abgerufen 2026-08-16
- Verordnung zur Ausführung energiewirtschaftlicher Vorschriften (AVEn), Fassungsstand 01.04.2026 — Freistaat Bayern / gesetze-bayern.de, abgerufen 2026-08-16
- Durchführungsverordnung Baden-Württemberg zum Gebäudeenergiegesetz (GEG-DVO) — Architektenkammer Baden-Württemberg, abgerufen 2026-08-16
- § 98 GEG — Registriernummer (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- § 99 GEG — Stichprobenkontrollen von Energieausweisen (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- Kontrollstelle nach GEG — dreistufiges Stichprobenverfahren — Bayerische Ingenieurekammer-Bau (beliehene Stelle), abgerufen 2026-08-16
Energieausweis online erstellen
Bedarfs- und Verbrauchsausweis online erstellen — der Link öffnet sich in einem neuen Tab.