Energieausweis-Bußgeld: bis 10.000 Euro, aber wofür?

Kurz gesagt

Eine Strafe im Rechtssinn gibt es nicht: Verstöße gegen die Energieausweis-Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten. Der Rahmen liegt bei bis zu 10.000 Euro – ein Höchstmaß, kein Regelbetrag; bei fahrlässigem Handeln halbiert ihn das Gesetz auf 5.000 Euro. Bußgeldbewehrt ist nicht das Fehlen des Ausweises, sondern das Nichtvorlegen, das Nichtübergeben und die fehlende Angabe im Inserat.

„Strafe“ ist der Suchbegriff, nicht die Rechtslage. § 108 des Gebäudeenergiegesetzes – seit dem 29. Juli 2026 trägt das Stammgesetz die Überschrift Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – regelt ausschließlich Ordnungswidrigkeiten. Es droht ein Bußgeldbescheid der nach Landesrecht zuständigen Verwaltungsbehörde, kein Strafverfahren und kein Eintrag ins Führungszeugnis.

Warum es keine „Strafe“ gibt – und was stattdessen droht

Behauptet wirdAb 2027 steigen die Bußgelder für Energieausweis-Verstöße auf 10.000 Euro.

Richtig ist

Der Rahmen von 10.000 Euro steht seit 2020 im Gesetz. Er ergibt sich aus § 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und gilt für die Energieausweis-Tatbestände des Absatzes 1; in der Fassung ab dem 29. Juli 2026 gilt er unverändert fort. Neu durchgezählt wurden die Tatbestände, nicht der Betrag.

Der Einleitungssatz des § 108 Abs. 1 zieht eine zweite Hürde ein: Geahndet werden kann nur, wer vorsätzlich oder leichtfertig handelt. Leichtfertigkeit ist der ordnungswidrigkeitenrechtliche Verwandte der groben Fahrlässigkeit; einfache Unachtsamkeit erfüllt den Tatbestand nach dem Wortlaut nicht.

bis zu 10.000 €

Bußgeldrahmen bei Verstößen gegen die Ausweispflichten

Ein Höchstrahmen, kein Regelbetrag — was tatsächlich verhängt wird, hängt vom Einzelfall ab.

§ 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GModG

Der Rahmen des § 108 Abs. 2 ist dreifach gestaffelt, nur die mittlere Stufe betrifft den Energieausweis:

Die drei Bußgeldstufen des § 108 Abs. 2

Stufe	Wofür	Trifft den Energieausweis?
bis 50.000 €	Bauliche und anlagentechnische Kernanforderungen	Nein
bis 10.000 €	Alle Energieausweis-Tatbestände plus Klimaanlagen-Inspektion	Ja, vollständig
bis 5.000 €	Heizungsanlagen-Details, Erfüllungserklärung, behördliche Anordnungen	Nur die Zuwiderhandlung gegen eine Kontrollanordnung

§ 108 Abs. 2 GEG (Fassung bis 28.07.2026) und § 108 Abs. 2 GModG (Fassung ab 29.07.2026)

Die verbreiteten Angaben „5.000 bis 50.000 Euro“ und „bis zu 15.000 Euro“ sind falsch: Die erste vermischt alle drei Stufen, die zweite nennt eine Zahl, die in § 108 nicht vorkommt.

Diese Verstöße sind bußgeldbewehrt – und diese nicht

Bußgeldbewehrt ist nicht der fehlende Energieausweis, sondern sieben klar benannte Handlungen rund um Übergabe, Vorlage, Anzeige und Ausstellung.

Die Energieausweis-Tatbestände des § 108 Abs. 1

Tatbestand	Fundstelle	Rahmen
Nach Fertigstellung wird die Übergabe des Ausweises nicht sichergestellt	§ 80 Abs. 1 S. 2	bis 10.000 €
Beim Verkauf wird der Ausweis nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorgelegt	§ 80 Abs. 4 S. 1	bis 10.000 €
Dieselbe Unterlassung bei Vermietung, Verpachtung oder Leasing	§ 80 Abs. 4 i. V. m. Abs. 5	bis 10.000 €
Nach Vertragsschluss wird der Ausweis nicht unverzüglich übergeben	§ 80 Abs. 4 S. 5	bis 10.000 €
Für die Richtigkeit der zugrunde gelegten Daten wird nicht Sorge getragen	§ 83 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 S. 1	bis 10.000 €
Die Immobilienanzeige enthält die Pflichtangaben nicht	§ 87 Abs. 1	bis 10.000 €
Ein Ausweis wird ohne die Berechtigung nach § 88 Abs. 1 ausgestellt	§ 88 Abs. 1	bis 10.000 €
Eine vollziehbare Anordnung der Kontrollstelle wird missachtet	§ 99 Abs. 6 S. 1	bis 5.000 €

§ 108 Abs. 1 GModG · Rahmen nach § 108 Abs. 2 Satz 1

Ein Detail entschärft den häufigsten Praxisfall: § 80 Abs. 4 verlangt, „einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen“ – spätestens bei der Besichtigung. Ein Ausdruck oder die Anzeige auf dem Bildschirm genügt; das Original muss niemand aus der Hand geben. Übergeben wird unverzüglich nach Vertragsschluss.

Kein Tatbestand des § 108 Abs. 1

Ein Energieausweis fehlt, obwohl das Haus weder verkauft noch vermietet wird
Der Ausweis ist abgelaufen, es steht aber kein Verkauf und keine Neuvermietung an
Der Kennwert im Ausweis ist hoch – die Klasse selbst ist kein Tatbestand
Der Aushang in einem großen Gebäude mit Publikumsverkehr fehlt (dazu unten mehr)

Erst der Anlass löst die Pflichten aus. Der abgelaufene Ausweis wird deshalb zum Problem, sobald wieder verkauft oder neu vermietet wird; warum eine Verlängerung ausscheidet, steht im Beitrag zum Erneuern des Energieausweises.

Wie hoch das Bußgeld tatsächlich ausfällt

Die 10.000 Euro sind ein Höchstmaß. Drei Vorschriften des Ordnungswidrigkeitengesetzes entscheiden, was davon im Einzelfall übrig bleibt – zwei zugunsten des Betroffenen.

§ 17 Abs. 2 OWiG

Fahrlässiges Handeln kann „im Höchstmaß nur mit der Hälfte des angedrohten Höchstbetrages der Geldbuße geahndet werden“.

Gesetzestext ansehen

Da § 108 Abs. 1 Vorsatz und Leichtfertigkeit gleichstellt, liegt die Obergrenze im Vergessensfall bei der Hälfte.

bis zu 10.000 €

Bußgeldrahmen

§ 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GModG

bis zu 5.000 €

Höchstmaß bei Fahrlässigkeit

§ 17 Abs. 2 OWiG i. V. m. § 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GModG

Zugemessen wird nach „der Bedeutung der Ordnungswidrigkeit und dem Vorwurf, der den Täter trifft“ (§ 17 Abs. 3 Satz 1 OWiG); bei geringfügigen Verstößen bleiben die wirtschaftlichen Verhältnisse außer Betracht. Der Rahmen ist die Decke, nicht die Erwartung.

Die Ausnahme nach oben

Nach § 17 Abs. 4 OWiG soll die Geldbuße den wirtschaftlichen Vorteil aus der Tat übersteigen; reicht das Höchstmaß dafür nicht aus, darf es überschritten werden. Das ist der einzige Weg über 10.000 Euro hinaus.

Und irgendwann ist die Sache vorbei:

2 Jahre

Verfolgungsverjährung bei den Energieausweis-Tatbeständen

Die Frist gilt bei einem Höchstmaß von mehr als 2.500 bis 15.000 Euro. Sie beginnt, sobald die Handlung beendet ist (§ 31 Abs. 3 Satz 1 OWiG).

§ 31 Abs. 2 Nr. 2 OWiG

Die Frist folgt aus § 31 Abs. 2 Nr. 2 OWiG, der zwei Jahre bei einem Höchstmaß „von mehr als zweitausendfünfhundert bis zu fünfzehntausend Euro“ vorsieht; sie beginnt, „sobald die Handlung beendet ist“.

Nicht geklärt

Einen festen Betrag je Verstoß gibt es nicht. Über die Höhe entscheidet die zuständige Behörde im Einzelfall nach § 17 Abs. 3 OWiG, und weil der Vollzug Ländersache ist, existiert kein bundesweiter Bußgeldkatalog. Beträge wie „500 Euro für eine fehlende Anzeigenangabe“, die durch mehrere Ratgeber wandern, stehen in keiner Rechtsquelle. Rechnen lässt sich nur mit dem Rahmen – und mit der Checkliste am Ende, die ihn gar nicht erst auslöst.

Der Sonderfall Aushangpflicht: nicht bußgeldbewehrt

§ 80 Abs. 6 verpflichtet Eigentümer behördlich genutzter Gebäude mit starkem Publikumsverkehr, den Ausweis „an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle“ auszuhängen; Abs. 7 erweitert das auf große Gebäude ohne Behördennutzung.

mehr als 250 m²

Aushang öffentlich

§ 80 Abs. 6 GModG

mehr als 500 m²

Aushang privat

§ 80 Abs. 7 GModG

Kein Handlungsbedarf

Keine der Nummern des § 108 Abs. 1 nimmt § 80 Abs. 6 oder Abs. 7 in Bezug. Ein Verstoß gegen die Aushangpflicht ist nach dem Wortlaut also nicht mit Bußgeld bedroht.

Nicht bußgeldbewehrt heißt nicht folgenlos

Die Bauaufsicht kann eine vollziehbare Anordnung erlassen, und deren Missachtung öffnet den Weg zu Zwangsmitteln des Landesrechts.

Wen die Behörde belangt – Eigentümer, Verkäufer, Vermieter

Wer haftet, ergibt sich nicht aus § 108, sondern aus der verletzten Pflichtnorm – und die Adressaten wechseln von Absatz zu Absatz.

Pflicht und Adressat

Pflicht	Adressat nach der Norm
Ausstellung und Übergabe beim Neubau (§ 80 Abs. 1)	Eigentümer, bei abweichendem Bauherrn dieser
Ausstellung vor Verkauf oder Vermietung (§ 80 Abs. 3)	Eigentümer
Vorlage und Übergabe beim Verkauf (§ 80 Abs. 4)	Verkäufer oder Immobilienmakler
Dieselbe Pflicht bei Vermietung, Verpachtung, Leasing (§ 80 Abs. 5)	Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Immobilienmakler
Richtigkeit der Daten (§ 83 Abs. 1 und 3)	Aussteller für selbst ermittelte, Eigentümer für bereitgestellte Daten
Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (§ 87 Abs. 1)	Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Immobilienmakler
Ausstellungsberechtigung (§ 88 Abs. 1)	Aussteller

§§ 80, 83, 87, 88 GModG

§ 80 Abs. 4 sagt „der Verkäufer oder der Immobilienmakler“ – nicht „und“. Beide sind eigene Adressaten, und die Behörde kann gegen beide vorgehen.

Für Vermieter gelten die Pflichten bei jeder Neuvermietung erneut, nicht einmalig; für Verkäufer ist der Ablauf unter Energieausweis beim Hausverkauf beschrieben. Wer ohne die Qualifikation nach § 88 Abs. 1 selbst ausstellt, erfüllt einen eigenen Tatbestand – siehe wer einen Energieausweis ausstellen darf.

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Makler haften doppelt: Bußgeld und Abmahnung

Für Makler ist die Lage zweigleisig, und beide Verfahren schließen einander nicht aus: Bußgeld auf der einen, wettbewerbsrechtliche Abmahnung auf der anderen Seite.

Bußgeldverfahren

Öffentliches Recht. Die Behörde verfolgt von Amts wegen.

Wer verfolgt: Verwaltungsbehörde nach Landesrecht
Grundlage: § 108 GModG
Rahmen: bis 10.000 €, bei Fahrlässigkeit bis 5.000 €
Verjährung: zwei Jahre

UWG-Abmahnung

Zivilrecht. Ein Wettbewerber oder Verband schreibt direkt an.

Wer mahnt ab: Mitbewerber, qualifizierte Verbände und Einrichtungen
Grundlage: § 5a Abs. 1 i. V. m. § 5b Abs. 4 UWG
Folge: Abmahnkosten und strafbewehrte Unterlassungserklärung
Wiederholungsfall: Vertragsstrafe je Anzeige

Der Makler hat eine eigene Pflicht, keine geliehene

§ 87 Abs. 1 nennt ihn ausdrücklich, sofern er die Veröffentlichung der Immobilienanzeige verantwortet. Über die Tatbestände zu Vorlage, Übergabe und Anzeige trifft ihn damit eine eigene Bußgeldhaftung bis 10.000 Euro je Verstoß.

Ein untätiger Auftraggeber entlastet ihn nicht, und umgekehrt wird der Verkäufer nicht frei, weil er einen Makler beauftragt hat. Welche fünf Angaben ein Inserat tragen muss, zählt § 87 Absatz 1 GModG abschließend auf.

Das Abmahnrisiko ist das praktisch größere

Bundesgerichtshof

Urteil vom 05.10.2017 Az. I ZR 229/16 (Parallelverfahren I ZR 232/16 und I ZR 4/17)

Immobilienmakler müssen die Energieangaben in Inseraten machen. Der BGH stützte das auf das Vorenthalten wesentlicher Informationen und leitete die Pflicht aus Artikel 12 der Richtlinie 2010/31/EU her, nicht aus dem Rechtsbruchtatbestand des § 3a UWG. Kläger war jeweils die Deutsche Umwelthilfe.

Damals war der Makler kein Adressat des § 16a EnEV, der BGH musste ihn über das Wettbewerbsrecht erfassen; seit dem GEG 2020 steht er direkt im Gesetz. Die Entscheidung ist dadurch nicht überholt, sondern verstärkt. Nur die Norm dahinter heißt heute anders: Seit der Neugliederung 2022 steht die Irreführung durch Vorenthalten wesentlicher Informationen in § 5a Abs. 1 UWG, § 5b Abs. 4 UWG erklärt unionsrechtlich vorgegebene Informationen für wesentlich.

Die Verfahren führt ganz überwiegend die Deutsche Umwelthilfe; sie verweist auf gleichgerichtete Entscheidungen der Oberlandesgerichte Hamm, München und Köln.

Falsche Werte im Ausweis: Der Aussteller haftet zuerst

OLG Schleswig

Urteil vom 13.03.2015 Az. 17 U 98/14

Die bloße Aushändigung eines Energieausweises begründet keine Beschaffenheitsvereinbarung. Ansprüche aus §§ 434, 437 BGB, §§ 280, 311 BGB und § 823 BGB wurden geprüft und abgelehnt. Eine Haftung des Ausstellers hielt das Gericht für denkbar, gegebenenfalls über einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.

Daraus folgt eine Rangfolge, die dem Bauchgefühl widerspricht: Bei inhaltlich falschen Kennwerten ist der Aussteller der erste zivilrechtliche Adressat, nicht der Verkäufer. Anders liegt es bei arglistigem Verschweigen oder einer ausdrücklichen Beschaffenheitszusage – beides ist Einzelfallprüfung.

Wer kontrolliert – und wie

Der Vollzug ist Ländersache. Es gibt deshalb weder eine bundesweite Bußgeldstelle noch einen einheitlichen Bußgeldkatalog; verfolgende Behörde ist die vom Landesrecht bestimmte Verwaltungsbehörde nach § 36 OWiG.

Nordrhein-Westfalen: Untere Bauaufsichtsbehörden; im Stichprobenverfahren die Bezirksregierung Arnsberg, zugleich Kontrollstelle (GEG-UVO)
Bayern: Untere Bauaufsichtsbehörden nach § 2 Abs. 1 AVEn; Kontrollstellen sind das DIBt und die Bayerische Ingenieurekammer-Bau
Baden-Württemberg: Die Baurechtsbehörden; Stichprobenkontrollen bei der Landesstelle für Bautechnik in Tübingen
Übrige Länder: Eigenes Landesrecht – die Zuständigkeit ist beim Bauamt zu erfragen

Angesetzt wird an der Registriernummer, nicht am Haus

Jeder Ausweis bekommt vor der Ausstellung eine Registriernummer, und aus diesen Registrierungen zieht § 99 die Stichprobe. Das Deutsche Institut für Bautechnik prüft die Anträge automatisiert; eine Landesstelle prüft danach Eingabedaten und Ergebnisse, in der dritten Prüftiefe auch das Gebäude selbst. Auffälligkeiten gehen an die untere Bauaufsichtsbehörde – von dort kommt gegebenenfalls das Bußgeld.

Die Routinekontrolle trifft damit zuerst den Aussteller. Eigentümer und Makler geraten anlassbezogen ins Verfahren: über die Anzeige eines Interessenten, einen laufenden Bauaufsichtsvorgang oder eine Abmahnung.

Nicht geklärt

Wie oft kontrolliert wird, schreibt das Gesetz nicht vor: § 99 Abs. 2 verlangt einen „statistisch signifikanten Prozentanteil aller in einem Kalenderjahr neu ausgestellten Energieausweise“ und nennt keine Zahl. Eine Quote, mit der sich rechnen ließe, gibt es damit in keine Richtung – auch die verbreitete Annahme, die Länder kontrollierten ohnehin nicht, steht in keiner Vorschrift. Für die eigene Planung ist sie die falsche Größe: Der häufigere Weg ins Verfahren ist die Anzeige eines Interessenten oder eine Abmahnung.

Was sich zum 1. Januar 2027 ändert – und was nicht

Bei den Sanktionen ändert sich nichts.

28.07.2026Verkündung des Änderungsgesetzes. Artikel 1 Nr. 1 gibt dem Stammgesetz die Überschrift Gebäudemodernisierungsgesetz.
29.07.2026Artikel 1 tritt in Kraft, darunter die Neufassung des § 108: neu durchgezählte Tatbestände, unveränderte Beträge.
01.01.2027Artikel 2 und 7 bringen die Energieausweis- und Berechnungsneuerungen. Für § 108 sehen sie keine Änderung vor.

Kein Handlungsbedarf

Ein gültiger Energieausweis wird durch die Rechtsänderung nicht wertlos: Er behält seine Gültigkeitsdauer, neue Anforderungen betreffen später ausgestellte Ausweise.

Der Aufhänger „ab 2027 drohen höhere Bußgelder“ ist damit falsch: Was sich ändert, betrifft den Inhalt der Ausweise, nicht die Sanktion.

In fünf Schritten auf der sicheren Seite

Diese Punkte decken die Tatbestände ab, die Eigentümer und Makler in der Praxis treffen – § 80 Abs. 4, § 87 Abs. 1 und § 83 Abs. 1:

Vor Verkauf oder Neuvermietung abarbeiten

Vor der ersten Anzeige klären, ob ein gültiger Ausweis vorliegt – nicht erst vor der Besichtigung
Die fünf Pflichtangaben aus dem Ausweis eins zu eins ins Inserat übernehmen
Den Ausweis oder eine Kopie zur Besichtigung mitbringen und die Vorlage dokumentieren
Nach Vertragsschluss unverzüglich eine Kopie an Käufer oder Mieter übergeben
Mit dem Makler schriftlich festhalten, wer Vorlage und Anzeige übernimmt – die Pflicht bleibt bei beiden

Häufige Fragen zu Bußgeld und Haftung

Was kostet es, wenn ich den Energieausweis nicht vorlege?

Bis zu 10.000 Euro. Grundlage ist der Vorlagetatbestand des § 108 Abs. 1 zu § 80 Abs. 4 in Verbindung mit § 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 – ein gesetzliches Höchstmaß, kein Regelbetrag.

Muss ich zahlen, wenn ich es nur vergessen habe?

§ 108 Abs. 1 setzt vorsätzliches oder leichtfertiges Handeln voraus; einfache Fahrlässigkeit genügt nach dem Wortlaut nicht. Und fahrlässiges Handeln kann nach § 17 Abs. 2 OWiG höchstens mit der Hälfte des Höchstbetrages geahndet werden.

Kann ein Makler wegen fehlender Energieangaben abgemahnt werden?

Ja. Der Bundesgerichtshof hat am 5. Oktober 2017 in drei Parallelverfahren entschieden, dass Makler die Energieangaben im Inserat machen müssen. Grundlage ist heute § 5a Abs. 1 i. V. m. § 5b Abs. 4 UWG.

Haftet der Verkäufer, wenn die Werte im Energieausweis falsch sind?

Nicht automatisch. Das OLG Schleswig hat 2015 entschieden, dass die bloße Aushändigung des Ausweises keine Beschaffenheitsvereinbarung begründet; in Betracht kommt eher eine Haftung des Ausstellers. Bei arglistigem Verschweigen gilt anderes.

Wer verhängt das Bußgeld, und wie lange kann verfolgt werden?

Die nach Landesrecht zuständige Verwaltungsbehörde, in Nordrhein-Westfalen und Bayern die untere Bauaufsichtsbehörde. Die Verfolgung verjährt zwei Jahre nach dem Ende der Handlung (§ 31 Abs. 2 Nr. 2 OWiG).

Quellen (19)