Energieausweis beim Neubau: Was Bauherren beachten müssen

Kurz gesagt

Beim Neubau muss der Eigentümer sicherstellen, dass unmittelbar nach Fertigstellung ein Energiebedarfsausweis ausgestellt und ihm übergeben wird (§ 80 Abs. 1 GModG); ist der Bauherr nicht zugleich Eigentümer, trifft ihn dieselbe Pflicht. Ein Verbrauchsausweis ist beim Neubau ausgeschlossen. Fehlt der Ausweis, drohen bis zu 10.000 Euro Bußgeld.

Seit dem 28.07.2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz offiziell Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), verkündet im Bundesgesetzblatt als BGBl. 2026 I Nr. 226. Die Energieausweis-Paragraphen für den Neubau behalten dabei ihre Nummern: § 80 Abs. 1 regelt weiterhin die Errichtungspflicht, § 88 die Ausstellungsberechtigung. Für Neubauten ändert sich inhaltlich nichts: Das Änderungsgesetz passt an § 80 Abs. 2 nach dem Regierungsentwurf nur zwei Verweisziffern an:

Bisher § 48: wird zu § 36
Bisher § 50: wird zu § 38

Was ab dem 1. Januar 2027 neu hinzukommt, steht weiter unten.

Wer ist beim Neubau verpflichtet – Eigentümer, Bauherr, Planer oder Bauträger?

Vier Rollen, zwei Fragen

Rolle	Pflichtadressat?	Ausstellungsberechtigt?
Eigentümer	Ja	Nur mit eigener Berechtigung
Bauherr (wenn nicht Eigentümer)	Ja, entsprechend	Nur mit eigener Berechtigung
Planer, Architekt, Bauingenieur	Nein	Ja, im Umfang der Landesberechtigung
Bauträger	Ja, über die Doppelrolle als Eigentümer und Bauherr	Nur mit eigener Berechtigung

§ 80 Abs. 1 und § 88 GModG

§ 80 Abs. 1 Satz 1 GModG ordnet die Ausstellung selbst an: „Wird ein Gebäude errichtet, ist ein Energiebedarfsausweis unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes auszustellen.“ Wer dafür verantwortlich ist, steht in den Folgesätzen: Der Eigentümer muss sicherstellen, dass der Ausweis nach Fertigstellung ausgestellt und ihm übergeben wird; ist der Bauherr nicht zugleich Eigentümer, gilt dieselbe Pflicht entsprechend für ihn. Fallen beide Rollen zusammen – der häufigste Fall beim privaten Bauherrn, der auf eigenem Grund baut –, gibt es nur einen Verpflichteten.

Das Gesetz sagt „unverzüglich“, das Bundesportal „unmittelbar nach Fertigstellung des Gebäudes“. Gemeint ist dasselbe: ohne schuldhaftes Zögern, nicht erst bei Gelegenheit.

Der Planer ist Aussteller, nicht Verpflichteter

Wer den Ausweis unterschreiben darf, regelt § 88 – eine andere Norm mit einem anderen Adressaten. Für Neubauten ist ausstellungsberechtigt, wer nach den bauordnungsrechtlichen Vorschriften des jeweiligen Landes zur Unterzeichnung bautechnischer Nachweise des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung bei der Errichtung von Gebäuden befugt ist – und zwar im Umfang dieser Berechtigung. Das ist in der Praxis oft der Architekt oder Bauingenieur, der auch den Bauantrag betreut hat. Rechtlich ist er damit aber nur Aussteller, nicht Pflichtadressat: Die Ausstellungsberechtigung aus § 88 begründet keine eigene Ausstellungspflicht des Planers gegenüber der Behörde.

Bauträger: warum ihn die Pflicht trotzdem trifft

Der Begriff „Bauträger“ kommt in § 80 gar nicht vor. Ein Bauträger errichtet typischerweise auf eigenem Grundstück und ist bis zur Eigentumsumschreibung Eigentümer im Sinne von Satz 2; er ist zugleich meist Bauherr im Sinne von Satz 3. Die Pflicht trifft ihn deshalb über seine Doppelrolle als Eigentümer und Bauherr, nicht über eine eigene Regel für Bauträger. Sobald das fertige Gebäude an einen Käufer geht, kommt zusätzlich die Vorlagepflicht beim Hausverkauf hinzu.

Sanktion bei Verstoß: bis zu 10.000 Euro

§ 108 Abs. 1 GModG stellt mehrere Verstöße unter Bußgeld – etwa wenn die Übergabe des Ausweises nicht sichergestellt wird (Nr. 23) oder die Vorlage bei der Behörde unterbleibt (Nr. 24).

bis zu 10.000 €

Bußgeldrahmen bei Verstößen gegen die Ausweispflichten

Ein Höchstrahmen, kein Regelbetrag — was tatsächlich verhängt wird, hängt vom Einzelfall ab.

§ 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GModG

Dieser Bußgeldrahmen ist keine Neuerung des GModG, sondern besteht bereits im geltenden Recht.

Welcher Energieausweis beim Neubau – und wann muss er vorliegen?

Zwingend ein Bedarfsausweis, kein Wahlrecht

Kein Wahlrecht

Beim Neubau besteht kein Wahlrecht zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis. Der Gesetzestext ordnet den Typ selbst an – Satz 1 spricht ausdrücklich vom „Energiebedarfsausweis“.

Das GEG-Infoportal des Bundes bestätigt das: „Für Neubauten dürfen … nur Bedarfsausweise ausgestellt werden“ – auch wegen der fehlenden Verbrauchsdaten. Eine für 2027 diskutierte Wahlfreiheit betrifft ausschließlich Bestandswohngebäude nach § 80 Abs. 3. Am Neubau ändert sie nichts: Bei Fertigstellung existieren noch keine Verbrauchswerte.

Berechnungsgrundlage: das fertige Gebäude, nicht die Bauantragsplanung

Der Ausweis muss die energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes zugrunde legen. Weicht die Ausführung von der ursprünglichen Planung ab – ein anderer Fenstertyp, eine andere Wärmeerzeugung, eine geänderte Dämmstärke –, ist auf Basis der tatsächlichen Ausführung neu zu rechnen. Die Berechnung aus dem Bauantrag lässt sich nicht einfach als Energieausweis übernehmen; das ist der zentrale inhaltliche Unterschied zum bautechnischen Nachweis im Genehmigungsverfahren.

Zeitpunkt: unmittelbar nach Fertigstellung, nicht erst beim Verkauf

Der gesetzliche Auslöser ist die Fertigstellung des Gebäudes – nicht der spätere Verkauf oder die Vermietung. Ein separater Tatbestand, die Vorlagepflicht gegenüber Käufern nach § 80 Abs. 4, greift zusätzlich und unabhängig davon, ob der Neubau erst Jahre später verkauft wird. Beim klassischen Bauträgerverkauf fallen Fertigstellung und Übergabe an den Käufer in der Praxis meist zusammen.

Welches Ausweismuster gilt: das vom Tag der Baugenehmigung

Beim Übergang 2026/2027 zählt nicht der Tag der Fertigstellung. Es gilt das Ausweismuster, „das den Rechtsstand zum Zeitpunkt der Baugenehmigung abbildet“, so das GEG-Infoportal des Bundes.

Die Umstellung folgt der Genehmigung, nicht der Fertigstellung

Ein Gebäude, dessen Baugenehmigung 2026 erging und das erst 2028 fertiggestellt wird, erhält das alte Ausweismuster.

Gültigkeit: zehn Jahre, keine Verlängerung

Der Neubau-Energieausweis ist wie jeder Energieausweis zehn Jahre gültig; eine Verlängerung sieht das Gesetz nicht vor, nur eine komplette Neuausstellung nach Ablauf der Frist.

Energieausweis, Erfüllungserklärung, bautechnischer Nachweis: drei getrennte Dokumente

Bauherren verwechseln häufig, welches Dokument welchen Zweck hat. Es sind drei getrennte Papiere mit unterschiedlichem Rechtscharakter:

Bautechnischer Nachweis Wärmeschutz

Rechtsgrundlage: Landesrecht (LBO/Bauvorlagen-VO)
Adressat: Bauaufsicht
Zeitpunkt: Im Genehmigungsverfahren

Erfüllungserklärung

Rechtsgrundlage: §§ 92, 93 GModG + Landesrecht
Adressat: Zuständige Behörde
Zeitpunkt: Nach Fertigstellung, soweit Landesrecht nichts anderes bestimmt

Energieausweis

Rechtsgrundlage: § 80 GModG
Adressat: Eigentümer; Behörde auf Verlangen; Käufer bei Verkauf
Zeitpunkt: Unverzüglich/unmittelbar nach Fertigstellung

Warum der Energieausweis keinen Nachweischarakter hat

Der Energieausweis ist kein Nachweis, dass die energetischen Anforderungen eingehalten sind. Nach dem GEG-Infoportal des Bundes hat er „primär einen informativen Charakter“ und ist „nicht als Nachweisinstrument geeignet“: Er dokumentiert den tatsächlichen Zustand des fertigen Gebäudes. Die Anforderungen selbst werden über die eigenständigen landesrechtlichen Nachweise erbracht – im Genehmigungsverfahren zählt der bautechnische Nachweis, nicht der Energieausweis.

Die Erfüllungserklärung: Ländersache beim Zeitpunkt

Nach § 92 Abs. 1 hat der Bauherr oder Eigentümer der zuständigen Behörde durch eine Erfüllungserklärung nachzuweisen, dass die gesetzlichen Anforderungen erfüllt sind; die Vorlage erfolgt nach Fertigstellung, „soweit das Landesrecht keinen anderen Zeitpunkt bestimmt“. Genau dieser Vorbehalt öffnet die Tür für erhebliche Unterschiede zwischen den Bundesländern: Den Ländern obliegt „die weitere Gestaltung hinsichtlich des Umfangs der Nachweispflicht, der Ausstellungsberechtigten und des Zeitpunktes der Vorlage“ (Bundesportal). Eine bundeseinheitliche Frist für die Erfüllungserklärung gibt es deshalb nicht – wer sie einreichen muss und wann, ist beim zuständigen Bauamt zu erfragen.

Nachweis und Energieausweis kommen oft von derselben Person

§ 88 Abs. 1 Nr. 1 knüpft die Energieausweis-Ausstellungsberechtigung beim Neubau direkt an die landesrechtliche Nachweisberechtigung an – in der Praxis ist es deshalb oft dieselbe Person, die den bautechnischen Nachweis unterzeichnet und später den Energieausweis ausstellt. Welche Qualifikation dafür nötig ist, steht unter § 88 und die Berufsgruppen, die ausstellen dürfen.

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Was sich zum 1. Januar 2027 ändert – und was nicht

Die Errichtungspflicht aus § 80 Abs. 1 bleibt unberührt: Ein Bedarfsausweis unmittelbar nach Fertigstellung ist auch 2027 fällig. Die zweite Stufe des GModG zum 01.01.2027 bringt nach der Meldung der Ingenieurkammer Hessen vom 28.07.2026 aber unter anderem „Solarpflichten, neue Anforderungen an Energieausweise, die verpflichtende Ökobilanzierung bei Neubauten“. Für den Neubau sind davon drei Punkte wichtig.

28.07.2026Verkündung im Bundesgesetzblatt: aus dem GEG wird das GModG. Für den Neubau ändert sich inhaltlich nichts.
01.01.2027Neue Bezugsfläche (Nettoraumfläche nach DIN 277:2021-08), erweiterte Angaben im Ausweis, Solarpflicht nach § 106. Für Nichtwohngebäude eine EU-Skala von A bis G.
01.01.2028Nullemissionsstandard für neue öffentliche Nichtwohngebäude; Berechnung des Lebenszyklus-Treibhauspotenzials nach EU-Gebäuderichtlinie.
01.01.2030Nullemissionsstandard allgemein; Lebenszyklus-Treibhauspotenzial verbindlich.

Das Ausweismuster folgt beim Neubau dem Zeitpunkt der Baugenehmigung, nicht diesen Stichtagen.

Neue Bezugsfläche: Nettoraumfläche statt Gebäudenutzfläche

Ab 01.01.2027 wechselt die gesetzliche Bezugsfläche:

Bis 31.12.2026A_NGebäudenutzfläche

Ab 01.01.2027DIN 277Nettoraumfläche, beheizt oder gekühlt (DIN 277:2021-08)

Der Nenner aller flächenbezogenen Kennwerte in kWh/(m²·a) ändert sich damit.

Gleiche Einheit, anderer Nenner

Kennwerte vor und nach dem Stichtag lassen sich nicht unmittelbar vergleichen, auch wenn die Einheit gleich aussieht. Wie stark sich der Kennwert eines konkreten Neubaus dadurch verschiebt, hängt vom Gebäude ab und lässt sich nicht pauschal beziffern.

Lebenszyklus-Treibhauspotenzial: eine neue Berechnungspflicht

Der Regierungsentwurf führt die Definition „Lebenszyklus-Treibhauspotenzial“ und eine Berechnungspflicht dafür ein. Die zugrundeliegende EU-Gebäuderichtlinie verlangt die Berechnung für neue Gebäude ab 2028 und verbindlich ab 2030 und sieht die Angabe im Energieausweis vor. Deutschland geht einen anderen Weg: Das Ergebnis kommt nicht in den Ausweis, sondern in einen eigenen Bericht nach § 88b – nachzulesen im Beitrag zu dem, was sich 2027 ändert.

Nicht geklärt

Ab welchem Stichtag die Berechnungspflicht den einzelnen Neubau trifft, steht noch nicht fest. Wer jetzt plant, klärt mit dem Aussteller, ob sein Vorhaben davon schon betroffen ist.

Solarpflicht und Nullemissionsgebäude

Nach Angabe des Bundesportals ordnet § 106 künftig eine Solarpflicht für Neu- und Nichtwohngebäude an. Ab 01.01.2028 soll für neue öffentliche Nichtwohngebäude, ab 01.01.2030 allgemein ein Nullemissionsstandard gelten. Für Nichtwohngebäude soll ab 2027 zudem eine EU-Skala von A bis G an die Stelle der bisherigen Skala A+ bis H treten, einen eigenständigen Verbrauchsausweis gibt es dort dann nicht mehr; Klasse A bleibt Nullemissionsgebäuden vorbehalten.

Häufige Fragen zum Energieausweis beim Neubau

Wer muss beim Neubau den Energieausweis beauftragen?

Der Eigentümer. Er muss sicherstellen, dass der Energieausweis unverzüglich nach Fertigstellung ausgestellt und ihm übergeben wird. Ist der Bauherr nicht zugleich Eigentümer, trifft ihn dieselbe Pflicht wie den Eigentümer.

Brauche ich beim Neubau einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis?

Zwingend einen Bedarfsausweis. Das Gesetz nennt ihn ausdrücklich, ein Verbrauchsausweis scheidet schon deshalb aus, weil zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch keine Verbrauchsdaten vorliegen können.

Wann muss der Energieausweis beim Neubau vorliegen?

Unmittelbar nach Fertigstellung des Gebäudes – nicht erst beim Verkauf oder bei der Vermietung. Das ist der gesetzliche Auslöser, unabhängig davon, ob und wann später verkauft wird.

Reicht die Energieberechnung aus dem Bauantrag als Energieausweis?

Nein. Der Ausweis muss die energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes zugrunde legen. Weicht die Ausführung von der Planung ab, muss neu gerechnet werden.

Ist der Energieausweis dasselbe wie die Erfüllungserklärung?

Nein. Die Erfüllungserklärung nach §§ 92, 93 ist der Nachweis gegenüber der Bauaufsicht, dass die gesetzlichen Anforderungen eingehalten sind. Der Energieausweis informiert über den fertigen Zustand und hat laut amtlichem Infoportal keinen Nachweischarakter.

Was passiert, wenn der Energieausweis beim Neubau fehlt?

Es handelt sich um eine Ordnungswidrigkeit. Der Bußgeldrahmen für Verstöße gegen die Energieausweis-Vorschriften liegt bei bis zu 10.000 Euro.

Ändert sich der Energieausweis für Neubauten zum 1. Januar 2027?

Die Grundpflicht – Bedarfsausweis, unmittelbar nach Fertigstellung – bleibt nach dem Regierungsentwurf bestehen; an § 80 wurden dort nur zwei Verweisziffern angepasst. Ändern werden sich die Berechnungsgrundlagen: neue Bezugsfläche und eine zusätzliche Ermittlung des Lebenszyklus-Treibhauspotenzials.

Quellen (11)