Wann Sie keinen Energieausweis brauchen: die Ausnahmen

Drei Ebenen, auf denen die Ausweispflicht entfallen kann

Seit dem 28.07.2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz offiziell Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), verkündet im BGBl. 2026 I Nr. 226. Die Energieausweis-Paragraphen behalten ihre Nummern (§§ 79–88); inhaltliche Änderungen kommen erst zum 01.01.2027 und sind weiter unten gekennzeichnet.

Eine einzige Ausnahmeliste gibt es nicht – die Ausweisfreiheit folgt aus drei getrennten Ebenen des Gesetzes. Erstens kann das Gesetz für das Gebäude schon gar nicht gelten: § 2 Abs. 1 erfasst nur Gebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung beheizt oder gekühlt werden, und § 2 Abs. 2 nimmt neun weitere Gebäudearten ausdrücklich aus. Zweitens kann das Gesetz gelten, der Energieausweis-Abschnitt aber nicht: § 79 Abs. 4 befreit kleine Gebäude vollständig und Baudenkmäler teilweise. Drittens – der in der Praxis mit Abstand häufigste Fall – gilt sowohl das Gesetz als auch der Ausweis-Abschnitt, es fehlt aber schlicht der auslösende Anlass nach § 80: kein Neubau, keine Änderung, kein Verkauf, keine Vermietung.

Die Ebenen wirken unabhängig voneinander: Ein Gebäude, das schon über Ebene eins herausfällt, braucht die weitere Prüfung nicht mehr.

1. 1

   Ebene 1 — Gilt das Gesetz für dieses Gebäude überhaupt? (§ 2 Abs. 1 und 2)

   JaWeiter zu Ebene 2.

   NeinKein Energieausweis. Das Gebäude wird nach Zweckbestimmung weder beheizt noch gekühlt, oder es fällt unter eine der neun Ausnahmen. Hier endet die Prüfung.

2. 2

   Ebene 2 — Gilt der Energieausweis-Abschnitt? (§ 79 Abs. 4)

   JaWeiter zu Ebene 3.

   NeinKein Energieausweis. Kleine Gebäude sind vollständig befreit, Baudenkmale teilweise.

3. 3

   Ebene 3 — Gibt es einen auslösenden Anlass? (§ 80)

   JaEin Energieausweis ist erforderlich.

   NeinKeine Pflicht. Der in der Praxis mit Abstand häufigste Fall: kein Neubau, keine Änderung, kein Verkauf, keine Vermietung.

Der häufigste Fall: kein Anlass, kein Ausweis

Wer sein Haus selbst bewohnt und weder verkauft noch neu vermietet noch baulich wesentlich ändert, braucht keinen Energieausweis – unabhängig davon, wie alt oder wie schlecht gedämmt das Gebäude ist. § 80 Abs. 1 verlangt einen Energiebedarfsausweis nur bei Errichtung, Absatz 2 nur bei einer Änderung mit Gesamtbilanzierung, Absatz 4 nur beim Verkauf und Absatz 5 nur bei Neuvermietung oder Verpachtung. Fehlt jeder dieser Anlässe, bleibt der Eigentümer verschont – ein zehn Jahre abgelaufener Ausweis ist für einen reinen Selbstnutzer folgenlos.

Gebäude, für die das Gesetz gar nicht gilt

Neun Fallgruppen sind über § 2 Abs. 2 vollständig vom GModG ausgenommen – nicht nur vom Energieausweis, sondern vom gesamten Gesetz:

Die neun Fallgruppen des § 2 Abs. 2

Nr.	Gebäudeart	Praxisbeispiel
1	Betriebsgebäude zur Aufzucht/Haltung von Tieren	Ställe
2	Betriebsgebäude, großflächig und lang anhaltend offen gehalten	Offene Maschinenhallen, Feldscheunen
3	Unterirdische Bauten	Tiefgaragen, Bunker
4	Unterglasanlagen und Kulturräume für Pflanzen	Gewächshäuser, Gärtnereien
5	Traglufthallen und Zelte	–
6	Wiederholt auf-/abbaubare Gebäude, Provisorien bis 2 Jahre geplanter Nutzungsdauer	Baustellencontainer, Messebauten
7	Gebäude für Gottesdienst oder religiöse Zwecke	Kirchen, Moscheen, Synagogen (nicht: Pfarr-/Gemeindehaus)
8	Wohngebäude mit unter 4 Monaten Nutzung jährlich oder unter 25 % des Ganzjahresverbrauchs	Echte Ferienhäuser
9	Betriebsgebäude mit unter 12 °C Solltemperatur oder unter 4 Monate beheizt sowie unter 2 Monate gekühlt	Werkstätten, Lagerhallen

Zusätzlich fällt ein Gebäude schon über § 2 Abs. 1 heraus, wenn es nach seiner Zweckbestimmung überhaupt nicht beheizt oder gekühlt wird – eine unbeheizte Scheune braucht dafür gar keine eigene Ausnahmenummer. Maßgeblich ist die objektive Zweckbestimmung, nicht das Verhalten des jeweiligen Eigentümers: Ein zum Wohnen bestimmtes Haus wird nicht dadurch ausgenommen, dass die Heizung abgestellt bleibt.

Kleine Gebäude bis 50 Quadratmeter

Ein „kleines Gebäude“ – nicht mehr als 50 Quadratmeter Nutzfläche – ist vom gesamten Energieausweis-Abschnitt befreit, nicht nur von einzelnen Pflichten (§ 79 Abs. 4 Satz 1 i. V. m. § 3 Abs. 1 Nr. 17). Das gilt für den Rechtsstand bis 31.12.2026.

Zum 01.01.2027 verschiebt sich die Schwelle nach dem Regierungsentwurf BT-Drs. 21/6278 gleich doppelt:

Baudenkmal — nur eine halbe Ausnahme

Ferien- und Wochenendhaus: die Vier-Monats-Grenze

Ein Ferienhaus ist nur dann ausgenommen, wenn eine von zwei Bedingungen erfüllt ist (§ 2 Abs. 2 Nr. 8):

Beide Varianten stehen gleichrangig nebeneinander, nicht kumulativ. Entscheidend ist wieder die Zweckbestimmung: Ein Ferienhaus, das faktisch das ganze Jahr über bewohnt wird, verliert die Ausnahme, egal wie es im Grundbuch oder Bebauungsplan bezeichnet ist.

Landwirtschaft: ausgenommen sind einzelne Gebäude, nicht der Hof

Auf einem Hof ist nicht „die Landwirtschaft“ ausgenommen, sondern jedes Gebäude einzeln – je nach Zweckbestimmung und Beheizungsregime:

Jedes Hofgebäude einzeln geprüft

Gebäude auf dem Hof	Ausweispflicht	Grundlage
Stall, Aufzuchtgebäude	Ausgenommen	§ 2 Abs. 2 Nr. 1
Offene Maschinenhalle, Feldscheune mit Dauer-Toröffnung	Ausgenommen	§ 2 Abs. 2 Nr. 2
Gewächshaus, Kulturraum für Pflanzen	Ausgenommen	§ 2 Abs. 2 Nr. 4
Unbeheizte Scheune, unbeheiztes Lager	Vom Gesetz gar nicht erfasst	§ 2 Abs. 1
Beheiztes Betriebsgebäude unter 12 °C Solltemperatur	Ausgenommen	§ 2 Abs. 2 Nr. 9 Buchst. a
Wohnhaus, Altenteilerhaus auf dem Hof	Voll ausweispflichtig	wie jedes Wohngebäude
Beheiztes Hofbüro, Hofladen ganzjährig über 12 °C	Ausweispflichtig	Nichtwohngebäude

Sobald eine Scheune zu Wohnraum ausgebaut und beheizt wird, entfallen sämtliche Betriebsgebäude-Ausnahmen: Nummer 1 setzt Tierhaltung voraus, Nummer 2 dauerhafte Offenhaltung, Nummer 9 ein Betriebsgebäude – nichts davon trifft nach dem Umbau noch zu. Welcher Ausweisanlass dann greift – Errichtung, bilanzierte Änderung oder erst der spätere Verkauf bzw. die Vermietung –, ist im Einzelfall zu klären; die Grundregeln zur Neuausstellung nach baulichen Änderungen fasst der Beitrag Energieausweis erneuern zusammen. Spätestens beim ersten Verkauf oder der ersten Vermietung der umgebauten Wohnung ist ein Ausweis in jedem Fall vorzulegen und zu übergeben.

Wann gilt ein Gebäude als „kaum beheizt“?

Für Betriebsgebäude nach § 2 Abs. 2 Nr. 9 gibt es zwei Varianten, die in Ratgebertexten häufig durcheinandergeraten:

1. 1

   Buchstabe a — Liegt die Raum-Solltemperatur unter 12 °C?

   JaAusgenommen. Diese Bedingung allein genügt.

   NeinWeiter zu Buchstabe b.

2. 2

   Buchstabe b — Wird das Gebäude weniger als vier Monate beheizt UND weniger als zwei Monate gekühlt?

   BeidesAusgenommen. Das Gesetz verbindet die zwei Grenzen mit „sowie“ — beide müssen gleichzeitig erfüllt sein.

   Nur einesNicht ausgenommen. Eine Halle, die drei Monate beheizt und zusätzlich drei Monate gekühlt wird, fällt nicht darunter, obwohl jeder Einzelwert für sich niedrig wirkt.

3. 3

   Ist es überhaupt ein Betriebsgebäude?

   JaNummer 9 ist anwendbar.

   NeinDann greift Nummer 9 nicht. Die Vier-Monats-Schwelle gilt ausschließlich für die aufgezählten Betriebsgebäude — ein gewöhnliches Bürogebäude ohne Betriebscharakter kann sich darauf nicht berufen.

Wer entscheidet, ob eine Ausnahme greift?

Es gibt kein Antrags- oder Feststellungsverfahren, in dem eine Behörde die Ausweisfreiheit bestätigt. § 102 Abs. 2 schließt eine behördliche Befreiung für den gesamten Teil 5 des Gesetzes – die Energieausweise – ausdrücklich aus. Wer sich auf eine Ausnahme beruft, tut das auf eigene Verantwortung; im Streitfall entscheiden Gerichte allenfalls inzident, etwa in einem Kauf- oder Mietrechtsstreit. Zur Kontrolle setzt § 99 lediglich eine Stichprobenprüfung neu ausgestellter Ausweise an, kein eigenes Verfahren für Ausnahmefälle.

Wer für ein Grenzfall-Gebäude – etwa ein knapp 50 m² großes Nebengebäude oder ein selten genutztes Ferienhaus – die Ausnahme in Anspruch nehmen will, sollte die Zweckbestimmung dokumentieren: Bauakte, Nutzungsbeschreibung, Heizungsauslegung.

Der Rahmen gilt, wenn trotz fehlender Ausnahme verkauft oder vermietet wird, ohne einen Ausweis vorzulegen. Verletzt ist dann § 80 Abs. 4 Satz 1, bei Vermietung in Verbindung mit Absatz 5; den Rahmen setzt § 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2. Eine versäumte Aushangpflicht dagegen ist nicht bußgeldbewehrt.

Drei Fälle, die keine Ausnahme sind

§ 105 erlaubt bei Baudenkmälern nur, von den materiellen energetischen Anforderungen abzuweichen, wenn Substanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigt würden – mit dem Energieausweis hat das nichts zu tun; die einzige Ausweis-Ausnahme für Denkmäler steht in § 79 Abs. 4 Satz 2. § 104 (kleine Gebäude aus Raumzellen) vereinfacht die Neubau-Nachweispflicht; eine Ausweisfreiheit ergibt sich aus dem Wortlaut nicht.

Für eine geplante Abrissimmobilie gibt es ebenfalls keinen gesetzlichen Ausnahmetatbestand. Die Verwaltungspraxis hält einen Ausweis dann für „offensichtlich zweckwidrig“ – schränkt das aber ausdrücklich ein: nicht bei Modernisierungsbedarf, Sanierungsbedürftigkeit oder geplanter Nutzungsänderung.

Was sich zum 1. Januar 2027 ändert

Für den Ausnahmenkatalog selbst gilt damit: Wer heute unter § 2 Abs. 2 fällt, fällt nach dem bisher bekannten Gesetzesstand auch 2027 noch darunter. Anders bei den Definitionen rund um „kleines Gebäude“ – hier lohnt sich 2027 eine erneute Prüfung, besonders bei Flächen nahe der 50-m²-Grenze.

Häufige Fragen

Quellen (13)

1. Neues Gebäudemodernisierungsgesetz — Bundesregierung
2. § 2 GModG – Anwendungsbereich — gesetze.legal
3. § 79 GModG – Geltungsbereich Energieausweise — gesetze.legal
4. § 80 GModG – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen — gesetze.legal
5. Auslegung zu § 2 Abs. 1 GEG (Tiefkühlhäuser) — Projektgruppe GEG der Fachkommission Bautechnik der Bauministerkonferenz / gmodg.bund.de
6. § 3 GModG – Begriffsbestimmungen (kleines Gebäude, Nutzfläche) — lxgesetze.de
7. Regierungsentwurf GModG mit Begründung (BT-Drs. 21/6278) — Deutscher Bundestag (Bundestags-Drucksache)
8. Update zum GModG — Öko-Zentrum NRW
9. § 102 GModG – Befreiungen — gesetze.legal
10. § 99 GModG – Stichprobenkontrolle — lxgesetze.de
11. § 108 GModG – Bußgeldvorschriften — lxgesetze.de
12. §§ 104–106 GModG – Kleine Gebäude/Raumzellen, Baudenkmäler, gemischt genutzte Gebäude — lxgesetze.de
13. FAQ Energieausweise des GEG-/GModG-Infoportals — Bundesministerium für Wirtschaft und Energie / gmodg.bund.de (Bundesportal)

Rechtsstand: 5. September 2026 · Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.