Zwangsversteigerung: kein Energieausweis beim Zuschlag

Kurz gesagt

Im Zwangsversteigerungsverfahren muss niemand einen Energieausweis vorlegen: Der Zuschlag nach § 90 ZVG ist Eigentumserwerb kraft Hoheitsakt und damit kein Verkauf im Sinne des § 80 Absatz 3 GModG. So sieht es auch das Infoportal des Bundes. Mit dem Zuschlag kippt die Lage – für den Ersteher gilt die Ausweispflicht dann vollständig.

Die Frage hat zwei Adressaten: den Bieter, der vor dem Termin wissen will, welche Unterlagen er zu sehen bekommt, und den Ersteher am Tag danach, der plötzlich Eigentümer eines Hauses ist, das er womöglich nie von innen gesehen hat.

Für beide gilt dieselbe Zäsur, und sie liegt exakt auf dem Zuschlagsbeschluss. Davor trifft die Ausweispflicht niemanden. Danach trifft sie eine einzige Person: den Ersteher.

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Stammgesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); die Umbenennung ordnet Artikel 1 Nummer 1 des am 28. Juli 2026 verkündeten Änderungsgesetzes an. Die Paragraphen zum Energieausweis behalten ihre Nummern, und das Zwangsversteigerungsgesetz wurde dabei überhaupt nicht angefasst.

Warum beim Zuschlag niemand einen Energieausweis vorlegen muss

Zwei voneinander unabhängige Gründe tragen das Ergebnis, jeder für sich: der Anlasskatalog des Energieausweisrechts und seine Adressatenliste.

Der Anlasskatalog knüpft an ein gewolltes Geschäft an:

§ 80 Absatz 3 Satz 1 GModG

„Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft, ein Erbbaurecht … begründet oder übertragen oder ein Gebäude … vermietet, verpachtet oder verleast werden, ist ein Energieausweis auszustellen.“

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Beim Zuschlag gibt es kein „Soll“. Es gibt einen Beschluss:

§ 90 Absatz 1 ZVG

„Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, sofern nicht im Beschwerdewege der Beschluß rechtskräftig aufgehoben wird.“

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Kein Kaufvertrag, keine Auflassung, keine Eintragungsbewilligung des Schuldners. Das Eigentum wechselt durch einen Hoheitsakt, und zwar gegen den Willen dessen, dem es gehört. Genau die Willensrichtung, die § 80 Absatz 3 voraussetzt, fehlt hier strukturell.

Das Infoportal des Bundes zieht in seiner fünften FAQ zum Energieausweis dieselbe Schlussfolgerung: Weil das Gesetz Anforderungen nur für Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing aufstellt, bestehe „für die Fälle des Eigentumserwerbs kraft Hoheitsakt wie im Fall des Zuschlags in der Zwangsversteigerung nach § 90 ZVG keine Energieausweispflicht“. Bindend ist eine FAQ nicht – sie ist keine Rechtsnorm. Solange die Vollzugsbehörden der Länder ihr folgen, ist ein Bußgeldverfahren gegen Verfahrensbeteiligte aber schwer vorstellbar.

Keine Ausnahme, sondern ein fehlender Tatbestand

Behauptet wirdDer Gesetzgeber hat die Zwangsversteigerung von der Energieausweispflicht ausgenommen.

Richtig ist

Es gibt keine Ausnahmevorschrift. Die Wörter Zwangsversteigerung und Zuschlag kommen im Energieausweisrecht überhaupt nicht vor. Das ist Nichtanwendbarkeit, keine Befreiung – ein Unterschied, der sofort praktisch wird, sobald jemand nach der Norm sucht, auf die er sich berufen könnte, und keine findet.

Die Gegenprobe zeigt es: Echte Ausnahmen kennt das Gesetz durchaus – kleine Gebäude, Baudenkmäler, Gebäude außerhalb des Anwendungsbereichs; welche das sind, steht im Beitrag dazu, wann Sie keinen Energieausweis brauchen. Die Zwangsversteigerung steht dort nicht: Es fehlt schon an dem Vorgang, der die Pflicht auslösen würde.

Nicht der Ausweis ist befreit – der Anlass ist keiner.

Wen die Pflicht treffen könnte, und warum sie niemanden trifft

§ 80 Absatz 4 verpflichtet den Verkäufer und den Immobilienmakler zur Vorlage spätestens bei der Besichtigung; Absatz 5 erstreckt das auf Vermieter, Verpächter und Leasinggeber. Die Liste ist abschließend – und im Versteigerungsverfahren passt niemand hinein.

Adressatenprüfung: Wer im ZVG-Verfahren einen Energieausweis schuldet

Beteiligter	In der Adressatenliste?	Begründung
Vollstreckungsgericht	Nein	Weder Verkäufer noch Vermieter noch Makler. Es versteigert hoheitlich und haftet ausdrücklich nicht (§ 56 ZVG).
Betreibender Gläubiger	Nein	Nicht Eigentümer, veräußert nichts, hat regelmäßig weder Zugang zum Objekt noch Ausweisdaten.
Schuldner und Noch-Eigentümer	Nein	Er ist Eigentümer, aber er verkauft nicht. Der Zuschlag ergeht gegen seinen Willen.
Bieter und späterer Ersteher	Nein	Vor dem Zuschlag ohne Rechtsposition, nach dem Zuschlag Eigentümer. Als Erwerber schuldet er nichts.

§ 80 Abs. 4 und 5 GModG · § 56, § 90 ZVG

Daraus folgt die Bußgeldfrage. Die Ordnungswidrigkeiten knüpfen sämtlich an Handlungen von Verkäufern, Vermietern, Verpächtern, Leasinggebern und Maklern an – ohne einen dieser Adressaten läuft der Rahmen leer:

bis zu 10.000 €

Bußgeldrahmen bei Verstößen gegen die Ausweispflichten

Ein Höchstrahmen, kein Regelbetrag — was tatsächlich verhängt wird, hängt vom Einzelfall ab.

§ 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GModG

Kein Handlungsbedarf

Weder Gericht noch Gläubiger noch Schuldner riskieren im Versteigerungsverfahren ein Bußgeld wegen eines fehlenden Energieausweises. Es gibt keine Handlungspflicht, gegen die verstoßen werden könnte. Welche Verstöße überhaupt sanktioniert sind, steht im Beitrag dazu, was Verstöße gegen die Ausweispflicht kosten.

Muss die Terminsbestimmung Energiekennwerte enthalten?

Nein, und dafür gibt es drei Gründe, von denen jeder für sich genügt.

Der erste ist das Medium. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis gelten für „Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien“. Die Terminsbestimmung ist etwas anderes: Sie wird nach § 39 Absatz 1 ZVG in das Bekanntmachungsblatt des Gerichts oder in dessen elektronisches Informations- und Kommunikationssystem eingerückt – das ist die Rechtsgrundlage für die Veröffentlichung im gemeinsamen Justizportal zvg-portal.de. Eine amtliche Bekanntmachung, kein Werbeumfeld. Der zweite Grund ist wieder der Adressat: Verpflichtet sind Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Makler, und das Vollstreckungsgericht ist nichts davon. Der dritte steckt in der Norm selbst. Sie greift nur, wenn ein Energieausweis vorliegt – da keiner geschuldet ist, läuft sie leer.

Dazu passt der Pflichtinhalt: § 37 ZVG verlangt die Bezeichnung des Grundstücks, Zeit und Ort des Termins, den Hinweis auf die Zwangsvollstreckung und die Aufforderungen zur Anmeldung nicht eingetragener Rechte. Eine energetische Angabe ist nicht darunter, und das ZVG wurde vom Gebäudemodernisierungsgesetz insoweit nicht geändert.

Die Grenze verläuft am Verfahren, nicht am Objekt

Wirbt ein Gläubiger, Verwerter oder Makler gewerblich für dasselbe Objekt – im Exposé, auf einem Immobilienportal, mit dem Ziel eines freihändigen Verkaufs –, ist das eine ganz normale Immobilienanzeige. Dann gelten die Pflichtangaben, und zwar vollständig. Welche fünf Angaben ein Inserat tragen muss, zählt § 87 Absatz 1 GModG abschließend auf.

Das Verkehrswertgutachten ersetzt den Energieausweis nicht

Das Gutachten nach § 74a Absatz 5 ZVG ist das einzige Dokument im Verfahren, das etwas über den energetischen Zustand sagt. Es ersetzt den Energieausweis trotzdem nicht: Es gibt nichts zu ersetzen, weil kein Ausweis geschuldet ist – und es könnte auch nichts ersetzen, wenn man es wollte.

Energieausweis

Ein normiertes Informationsdokument über die energetischen Eigenschaften.

Rechtsgrundlage: §§ 79 ff. GModG
Wer stellt aus: nur Berechtigte nach § 88
Registriernummer: zwingend, § 98
Stichprobenkontrolle: ja, durch das DIBt
Adressat: Käufer oder Mieter

Verkehrswertgutachten

Eine Wertermittlung als Grundlage des Verfahrens.

Rechtsgrundlage: § 74a Abs. 5 ZVG
Wer stellt aus: gerichtlich bestellter Sachverständiger
Registriernummer: keine
Stichprobenkontrolle: nein
Adressat: Verfahrensbeteiligte, mittelbar die Bieter

Energetische Angaben enthält das Gutachten fast immer, und das hat einen Grund: Die Immobilienwertermittlungsverordnung zählt zu den Grundstücksmerkmalen bebauter Grundstücke ausdrücklich „die Ausstattung und die Qualität der baulichen Anlagen einschließlich ihrer energetischen Eigenschaften und ihrer Barrierefreiheit“. In der Praxis stehen dort Angaben zu Baujahr, Fenstern, Dämmung und Heizung.

Nur ist das eine wertermittlerische Einschätzung, keine normierte Bilanzierung: Die Verordnung erwähnt den Energieausweis nirgends und verlangt keinen Kennwert in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr. Und selbst wenn sämtliche Kennwerte darin stünden – dem Verfasser fehlt die Ausstellungsberechtigung nach § 88, dem Dokument die Registriernummer nach § 98. Wer ausstellen darf, ist im Beitrag dazu aufgeschlüsselt, wer einen Energieausweis ausstellen darf.

Wie belastbar die Angaben sind, hängt außerdem daran, ob der Sachverständige überhaupt hineingekommen ist. Verweigert der Schuldner den Zutritt, wird nicht erzwungen, sondern geschätzt.

Bundesgerichtshof, Beschluss vom 07.12.2017 – V ZB 86/16

Beschwerde gegen die Wertfestsetzung kann der Schuldner auch dann einlegen, wenn er dem Sachverständigen den Zutritt verweigert hat. Auf nachträgliche Zugänglichkeit kann er sich nicht berufen: Eine erneute Besichtigung ist nur angezeigt, wenn er nicht darauf hingewiesen wurde, „dass der Wert der Innenausstattung im Falle einer Zutrittsverweigerung geschätzt werden wird“. Die Stellschraube ist die Hinweispflicht, nicht ein Zwangsmittel.

Ohne Gewähr: was Sie als Bieter nicht verlangen können

Hier scheitern Ersteher in der Praxis.

Behauptet wirdAls Kaufinteressent kann ich mir den Energieausweis auch in der Zwangsversteigerung vorlegen lassen.

Richtig ist

Es gibt keinen, den man vorlegen könnte, und niemanden, an den sich ein solches Verlangen richten würde. Der Anspruch aus § 80 Absatz 4 besteht gegen den Verkäufer oder den Makler – im Versteigerungsverfahren existiert weder das eine noch das andere. Selbst der Wunsch, das Haus überhaupt zu betreten, ist nicht durchsetzbar.

Das Justizportal von Bund und Ländern formuliert es in seinen Hinweisen für Bieter so: „Eine Besichtigung des Versteigerungsobjektes kann das Gericht nicht vermitteln. Ein Anspruch auf Besichtigung besteht nicht.“ Das Amtsgericht Koblenz verweist Interessenten darauf, sich selbst mit Eigentümer oder Mietern in Verbindung zu setzen.

Und was im Gutachten steht, begründet keine Rechte:

§ 56 Satz 3 ZVG

„Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt.“

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Das Amtsgericht München sagt dasselbe für das Gutachten: „Aus dem vom Gericht eingeholten Sachverständigengutachten kann der Erwerber keine Ansprüche auf einen bestimmten Zustand herleiten.“ Und der Zuschlag lässt sich nicht mit der Begründung anfechten, der Grundstückswert sei unrichtig festgesetzt worden – ein energetisch zu optimistisches Gutachten ist nicht einmal ein Zuschlagshindernis.

Was Bieter aus dem Verfahren nicht ableiten können

Ein Recht, vor dem Termin einen Energieausweis zu sehen
Ein Recht, das Objekt zu besichtigen
Gewährleistung für Sach- oder Rechtsmängel, § 56 Satz 3 ZVG
Eine Zustandszusage aus den energetischen Angaben des Verkehrswertgutachtens
Die Möglichkeit, den Zuschlag wegen einer falschen Wertfestsetzung anzugreifen

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Nach dem Zuschlag: Ihre Pflichten als neuer Eigentümer

Mit dem Zuschlag sind Sie Eigentümer. Ab diesem Moment gilt für Sie alles, was für jeden anderen Eigentümer auch gilt: Wollen Sie verkaufen oder vermieten, greift § 80 Absatz 3 bis 5 vollständig – Vorlage spätestens bei der Besichtigung, Übergabe nach Vertragsschluss.

Unangenehm ist nicht die Pflicht, sondern die Datenlage. Sie haben keinen Voreigentümer, der Ihnen Abrechnungen heraussucht, und in aller Regel keine Bauunterlagen.

36 Monate

Datenbasis heute

§ 82 Abs. 4 Satz 2 GModG

10 Jahre

Gültigkeitsdauer

§ 79 Abs. 3 Satz 1 GModG

Ein Verbrauchsausweis braucht zusammenhängende Verbrauchsdaten, die Sie nicht haben und nicht beschaffen können. Praktisch bleibt damit der Bedarfsausweis, der aus Bauteilen und Anlagentechnik gerechnet wird.

Geht das auch, ohne dass jemand das Haus betritt? Das Gesetz gibt dem Aussteller eine Wahl, aber keinen Freibrief.

§ 84 Absatz 1 GModG

Der Aussteller hat ein bestehendes Gebäude „vor Ort zu begehen oder sich für eine Beurteilung der energetischen Eigenschaften geeignete Bildaufnahmen des Gebäudes zur Verfügung stellen zu lassen“.

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Weder Begehung noch Bilder – das ist die einzige Variante, die die Vorschrift nicht deckt. Dazu kommt die Verantwortung für die Daten: Der Aussteller muss Ihre Angaben sorgfältig prüfen und darf sie bei Zweifeln nicht zugrunde legen; für ihre Richtigkeit stehen Sie als Eigentümer ein. Bei einem Gebäude, dessen Innenleben niemand gesehen hat, drängen sich Zweifel geradezu auf.

Nach dem Zuschlag abarbeiten

Zuerst Zutritt sichern – Räumung oder Besitzeinweisung, bevor ein Aussteller beauftragt wird
Das Verkehrswertgutachten aus der Akte anfordern; es ersetzt nichts, liefert aber Baujahr, Bauweise und Anlagentechnik
Beim Grundbuchamt und der Bauaufsicht nach vorhandenen Bauunterlagen fragen
Einen Ausstellungsberechtigten nach § 88 beauftragen und den Bedarfsausweis verlangen
Vor dem ersten Inserat prüfen, ob der Ausweis samt Registriernummer vorliegt – die Pflichtangaben stammen aus ihm

Zuschlag, Teilungsversteigerung, freihändiger Verkauf, Zwangsverwaltung: drei Ergebnisse

Vier Wege, die im Alltag durcheinandergeraten.

Geht das Eigentum durch Zuschlagsbeschluss des Vollstreckungsgerichts über?
JaIm Verfahren bis zum Zuschlag ist kein Energieausweis vorzulegen. Das gilt auch für die Teilungsversteigerung nach § 180 Abs. 1 ZVG, die ebenfalls mit einem Zuschlag endet.
NeinWeiter zur nächsten Frage.
Verkauft der Eigentümer freihändig, um die Versteigerung abzuwenden?
JaEin ganz normaler Kaufvertrag. § 80 Abs. 3 bis 5 und die Pflichtangaben in Anzeigen gelten uneingeschränkt.
NeinWeiter zur nächsten Frage.
Vermietet ein Zwangsverwalter das Objekt neu?
JaDann liegt eine echte Vermietung vor, kein Hoheitsakt. Ob ihn die Vorlagepflicht als Vermieter trifft, ist nicht geklärt.
NeinWeiter zur nächsten Frage.
Haben Sie den Zuschlag erhalten und wollen weiterverkaufen oder vermieten?
JaVolle Ausweispflicht wie für jeden anderen Eigentümer, auf eigene Kosten.
NeinEs besteht kein Anlass nach § 80 Abs. 3. Sie müssen nichts veranlassen.

Die Zwangsverwaltung ist der schwierigste dieser Fälle: Das Eigentum bleibt beim Schuldner, bestehende Mietverhältnisse bleiben dem Verwalter gegenüber wirksam. Vermietet er neu, ist das keine hoheitliche Übertragung, sondern eine Vermietung.

Nicht geklärt

Für den Zwangsverwalter, der neu vermietet, ist die Rechtslage offen. § 152 ZVG regelt die Vorlage nicht, und die Aussage des Bundesportals betrifft ausdrücklich nur den Zuschlag. Systematisch spricht viel dafür, dass ihn die Vorlagepflicht als „Vermieter“ im Sinne des § 80 Absatz 5 trifft. Wer als Verwalter neu vermietet, lässt das deshalb im Einzelfall prüfen, statt sich auf den Zuschlags-Befund zu berufen.

Was sich zum 1. Januar 2027 ändert

Am Ergebnis nach derzeitigem Stand nichts – und der stabilste Teil der Antwort gehört gar nicht zum Energierecht: Das Zwangsversteigerungsgesetz und die Immobilienwertermittlungsverordnung hat das Gebäudemodernisierungsgesetz nicht angefasst. Ändern kann sich allein die energierechtliche Hälfte.

Zum 1. Januar 2027 tritt Artikel 2 des Änderungsgesetzes in Kraft und ändert den Energieausweis-Teil. Für § 80 Absatz 3 sieht er eine Verweisungsanpassung vor: Die Angabe „§ 48“ wird durch „§ 36“ ersetzt.

Der ganze Befund hängt an zwei Bausteinen: dem Anlasskatalog des § 80 Absatz 3 und der Adressatenliste des § 80 Absatz 4 und 5. Solange dort Verkauf, Erbbaurecht, Vermietung, Verpachtung und Leasing stehen und Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Makler adressiert sind, bleibt der Zuschlag außen vor. Der Anlasskatalog ist der Punkt, den man im Blick behält.

Häufige Fragen zur Zwangsversteigerung

Brauche ich bei einer Zwangsversteigerung einen Energieausweis?

Nein. Das Infoportal des Bundes stellt in seiner fünften FAQ fest, dass beim Eigentumserwerb kraft Hoheitsakt – wie beim Zuschlag nach § 90 ZVG – keine Energieausweispflicht besteht. § 80 Absatz 3 bis 5 erfasst nur Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing.

Muss das Vollstreckungsgericht oder der Gläubiger einen Ausweis beschaffen?

Nein. Verpflichtet sind nach § 80 Absatz 4 und 5 ausschließlich Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Immobilienmakler. Weder das Gericht noch der betreibende Gläubiger ist eine dieser Personen.

Kann ich als Ersteher energetische Mängel reklamieren?

Nein. § 56 Satz 3 ZVG lautet: „Ein Anspruch auf Gewährleistung findet nicht statt.“ Das Amtsgericht München ergänzt, dass aus dem gerichtlich eingeholten Gutachten keine Ansprüche auf einen bestimmten Zustand herzuleiten sind.

Ich habe ersteigert und will weiterverkaufen – brauche ich jetzt einen Ausweis?

Ja. Mit dem Zuschlag sind Sie Eigentümer. Für Verkauf oder Vermietung gilt § 80 Absatz 3 bis 5 vollständig: Vorlage spätestens bei der Besichtigung, Übergabe nach Vertragsschluss. Der Ablauf steht im Beitrag zum Energieausweis beim Hausverkauf.

Quellen (25)