Energieausweis bei der Zwangsversteigerung: Was wann gilt
Beim Zuschlag in der Zwangsversteigerung ist kein Energieausweis vorzulegen: Der Erwerb erfolgt kraft Hoheitsakt. Für den Ersteher gilt die Pflicht danach.
Kurz gesagt
Im Zwangsversteigerungsverfahren muss niemand einen Energieausweis vorlegen: Der Zuschlag nach § 90 ZVG ist Eigentumserwerb kraft Hoheitsakt und damit kein Verkauf im Sinne des § 80 Absatz 3 GEG. So sieht es auch das Infoportal des Bundes. Mit dem Zuschlag kippt die Lage – für den Ersteher gilt die Ausweispflicht dann vollständig.
Die Frage hat zwei Adressaten, und die Suchmaschine trennt sie nicht. Der eine ist der Bieter, der vor dem Termin wissen will, welche Unterlagen er zu sehen bekommt. Der andere ist der Ersteher am Tag danach, der plötzlich Eigentümer eines Hauses ist, das er womöglich nie von innen gesehen hat.
Für beide gilt dieselbe Zäsur, und sie liegt exakt auf dem Zuschlagsbeschluss. Davor gibt es niemanden, den die Ausweispflicht trifft. Danach trifft sie eine einzige Person: den Ersteher.
Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Stammgesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG); verkündet wurde am 28. Juli 2026 ein Änderungsgesetz, dessen Artikel 1 Nummer 1 die Umbenennung anordnet[1]. Die Paragraphen zum Energieausweis behalten ihre Nummern. Das Zwangsversteigerungsgesetz wurde dabei überhaupt nicht angefasst.
Warum beim Zuschlag niemand einen Energieausweis vorlegen muss
Es sind zwei voneinander unabhängige Gründe, und jeder allein trüge das Ergebnis. Der erste steckt im Anlasskatalog des Energieausweisrechts, der zweite in seiner Adressatenliste.
Der Anlasskatalog knüpft an ein gewolltes Geschäft an:
§ 80 Absatz 3 Satz 1 GEG/GModG
„Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft, ein Erbbaurecht … begründet oder übertragen oder ein Gebäude … vermietet, verpachtet oder verleast werden, ist ein Energieausweis auszustellen."[2]
Beim Zuschlag gibt es kein „Soll". Es gibt einen Beschluss:
§ 90 Absatz 1 ZVG
„Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, sofern nicht im Beschwerdewege der Beschluß rechtskräftig aufgehoben wird."[3]
Kein Kaufvertrag, keine Auflassung, keine Eintragungsbewilligung des Schuldners. Das Eigentum wechselt durch einen Hoheitsakt, und zwar gegen den Willen dessen, dem es gehört. Genau die Willensrichtung, die § 80 Absatz 3 voraussetzt, fehlt hier strukturell.
Das Infoportal des Bundes zieht daraus in seiner fünften FAQ zum Energieausweis dieselbe Schlussfolgerung. Weil das Gesetz Anforderungen nur für Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing aufstellt, bestehe „für die Fälle des Eigentumserwerbs kraft Hoheitsakt wie im Fall des Zuschlags in der Zwangsversteigerung nach § 90 ZVG keine Energieausweispflicht"[4].
Was diese Quelle wert ist
Das Portal wird vom Bund betrieben und ist die verbreitetste Auslegungshilfe zum GEG und GModG. Eine FAQ ist trotzdem keine Rechtsnorm: Sie bindet weder Behörden noch Gerichte, trägt keinen Datumsvermerk und zitiert bislang die alte Gesetzesbezeichnung. Praktisch wiegt sie dennoch schwer – solange die Vollzugsbehörden der Länder dieser Auslegung folgen, ist ein Bußgeldverfahren gegen Verfahrensbeteiligte schwer vorstellbar.
Keine Ausnahme, sondern ein fehlender Tatbestand
Richtig ist
Es gibt keine Ausnahmevorschrift. Die Wörter Zwangsversteigerung und Zuschlag kommen im Energieausweisrecht überhaupt nicht vor. Das ist Nichtanwendbarkeit, keine Befreiung – ein Unterschied, der sofort praktisch wird, sobald jemand nach der Norm sucht, auf die er sich berufen könnte, und keine findet.
Der Unterschied lässt sich an der Gegenprobe zeigen. Echte Ausnahmen kennt das Gesetz durchaus: kleine Gebäude, Baudenkmäler, Gebäude außerhalb des Anwendungsbereichs. Welche das sind und wie man sich darauf beruft, steht im Beitrag dazu, wann Sie keinen Energieausweis brauchen. Die Zwangsversteigerung steht dort nicht, weil sie keine Ausnahme ist. Es fehlt schon an dem Vorgang, der die Pflicht auslösen würde.
Nicht der Ausweis ist befreit – der Anlass ist keiner.
Wen die Pflicht treffen könnte, und warum sie niemanden trifft
Die zweite tragende Säule ist die Adressatenliste. § 80 Absatz 4 verpflichtet den Verkäufer und den Immobilienmakler zur Vorlage spätestens bei der Besichtigung; Absatz 5 erstreckt das auf Vermieter, Verpächter und Leasinggeber[2]. Die Liste ist abschließend. Im Versteigerungsverfahren passt niemand hinein.
| Beteiligter | In der Adressatenliste? | Begründung |
|---|---|---|
| Vollstreckungsgericht | Nein Am Gesetzestext geprüft | Weder Verkäufer noch Vermieter noch Makler. Es versteigert hoheitlich und haftet ausdrücklich nicht (§ 56 ZVG). |
| Betreibender Gläubiger | Nein Am Gesetzestext geprüft | Nicht Eigentümer, veräußert nichts, hat regelmäßig weder Zugang zum Objekt noch Ausweisdaten. |
| Schuldner und Noch-Eigentümer | Nein Am Gesetzestext geprüft | Er ist Eigentümer, aber er verkauft nicht. Der Zuschlag ergeht gegen seinen Willen. |
| Bieter und späterer Ersteher | Nein Am Gesetzestext geprüft | Vor dem Zuschlag ohne Rechtsposition, nach dem Zuschlag Eigentümer. Als Erwerber schuldet er nichts. |
Daraus folgt auch die Bußgeldfrage. Die Ordnungswidrigkeiten des Energieausweisrechts knüpfen sämtlich an Handlungen von Verkäufern, Vermietern, Verpächtern, Leasinggebern und Maklern an[5]. Ohne einen dieser Adressaten läuft der Rahmen leer:
bis zu 10.000 €
Bußgeldrahmen bei Verstößen gegen die Ausweispflichten
Ein Höchstrahmen, kein Regelbetrag. Zur Bußgeldhöhe in der Verwaltungspraxis der Bundesländer gibt es keine veröffentlichten Zahlen.
§ 108 Abs. 2 Nr. 2 GEG Stand 08/2026 Am Gesetzestext geprüft
Kein Handlungsbedarf
Weder Gericht noch Gläubiger noch Schuldner riskieren im Versteigerungsverfahren ein Bußgeld wegen eines fehlenden Energieausweises. Es gibt keine Handlungspflicht, gegen die verstoßen werden könnte. Welche Verstöße überhaupt sanktioniert sind, steht im Beitrag dazu, was Verstöße gegen die Ausweispflicht kosten.
Ganz widerspruchsfrei ist der Befund allerdings nicht, und das gehört dazu. An zwei Stellen behandelt der Gesetzgeber den Vorgang selbst wie einen Kauf: § 471 BGB spricht davon, dass „der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung" erfolgt, und nimmt ihn genau deshalb vom Vorkaufsrecht aus[6]. Die Gegenprobe fällt aber deutlicher aus: Das Grunderwerbsteuerrecht führt den Kaufvertrag in § 1 Absatz 1 Nummer 1 und das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren in Nummer 4 als getrennte Tatbestände[7]. Wer beides erfassen will, muss beides nennen. Im Energieausweisrecht steht nur der Verkauf.
Muss die Terminsbestimmung Energiekennwerte enthalten?
Nein, und dafür gibt es drei Gründe, von denen jeder für sich genügt.
Der erste ist das Medium. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis gelten für „Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien"[8]. Die Terminsbestimmung ist etwas anderes:
§ 39 Absatz 1 ZVG
„Die Terminsbestimmung muß durch einmalige Einrückung in das für Bekanntmachungen des Gerichts bestimmte Blatt oder in einem für das Gericht bestimmten elektronischen Informations- und Kommunikationssystem öffentlich bekanntgemacht werden."[9]
Das ist die Rechtsgrundlage für die Veröffentlichung im gemeinsamen Justizportal zvg-portal.de – eine amtliche Bekanntmachung, kein Werbeumfeld. Der zweite Grund ist wieder der Adressat: Verpflichtet sind Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Makler, und das Vollstreckungsgericht ist nichts davon[8]. Der dritte ist eine Bedingung in der Norm selbst. Sie greift nur, wenn ein Energieausweis vorliegt. Da keiner geschuldet ist, läuft sie leer.
Bestätigt wird das durch den Pflichtinhalt der Terminsbestimmung. § 37 ZVG verlangt die Bezeichnung des Grundstücks, Zeit und Ort des Termins, den Hinweis auf die Zwangsvollstreckung und die Aufforderungen zur Anmeldung nicht eingetragener Rechte[10]. Eine energetische Angabe ist nicht darunter, und das ZVG wurde vom Gebäudemodernisierungsgesetz insoweit nicht geändert.
Die Grenze verläuft am Verfahren, nicht am Objekt
Wirbt ein Gläubiger, Verwerter oder Makler gewerblich für dasselbe Objekt – im Exposé, auf einem Immobilienportal, mit dem Ziel eines freihändigen Verkaufs –, ist das eine ganz normale Immobilienanzeige. Dann gelten die Pflichtangaben, und zwar vollständig. Welche fünf Angaben ein Inserat tragen muss, steht im Beitrag zu den Pflichtangaben im Inserat.
Das Verkehrswertgutachten: was drinsteht und was es wert ist
Das Gutachten nach § 74a Absatz 5 ZVG ist das einzige Dokument im Verfahren, das etwas über den energetischen Zustand sagt. Es ersetzt den Energieausweis trotzdem nicht – und zwar aus zwei Richtungen. Es gibt nichts zu ersetzen, weil kein Ausweis geschuldet ist. Und es könnte auch nichts ersetzen, wenn man es wollte.
Energieausweis
Ein normiertes Informationsdokument über die energetischen Eigenschaften.
- Rechtsgrundlage
- §§ 79 ff. GEG/GModG
- Wer stellt aus
- nur Berechtigte nach § 88
- Registriernummer
- zwingend, § 98
- Stichprobenkontrolle
- ja, durch das DIBt
- Adressat
- Käufer oder Mieter
Verkehrswertgutachten
Eine Wertermittlung als Grundlage des Verfahrens.
- Rechtsgrundlage
- § 74a Abs. 5 ZVG
- Wer stellt aus
- gerichtlich bestellter Sachverständiger
- Registriernummer
- keine
- Stichprobenkontrolle
- nein
- Adressat
- Verfahrensbeteiligte, mittelbar die Bieter
Energetische Angaben enthält das Gutachten fast immer, und das hat einen Grund: Die Immobilienwertermittlungsverordnung zählt zu den Grundstücksmerkmalen bebauter Grundstücke ausdrücklich „die Ausstattung und die Qualität der baulichen Anlagen einschließlich ihrer energetischen Eigenschaften und ihrer Barrierefreiheit"[11]. In der Praxis stehen dort Angaben zu Baujahr, Fenstern, Dämmung und Heizung.
Nur ist das eine wertermittlerische Einschätzung, keine normierte Bilanzierung. Die Verordnung erwähnt den Energieausweis nirgends und verlangt keinen Kennwert in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr[11]. Selbst wenn sämtliche Kennwerte darin stünden: Dem Verfasser fehlt die Ausstellungsberechtigung nach § 88[12], und dem Dokument fehlt die Registriernummer, die jeder Energieausweis nach § 98 braucht[13]. Wer ausstellen darf, ist im Beitrag dazu aufgeschlüsselt, wer einen Energieausweis ausstellen darf.
Ohne Gewähr: was Sie als Bieter nicht verlangen können
Hier scheitern Ersteher in der Praxis, und hier steht auch der Satz, der im Netz am häufigsten falsch wiedergegeben wird.
Richtig ist
Es gibt keinen, den man vorlegen könnte, und niemanden, an den sich ein solches Verlangen richten würde. Der Anspruch aus § 80 Absatz 4 besteht gegen den Verkäufer oder den Makler – im Versteigerungsverfahren existiert weder das eine noch das andere. Selbst der schwächere Wunsch, das Haus überhaupt zu betreten, ist nicht durchsetzbar.
Das Justizportal von Bund und Ländern formuliert es in seinen Hinweisen für Bieter unmissverständlich: „Eine Besichtigung des Versteigerungsobjektes kann das Gericht nicht vermitteln. Ein Anspruch auf Besichtigung besteht nicht."[14] Das Amtsgericht Koblenz verweist Interessenten darauf, sich selbst mit Eigentümer oder Mietern in Verbindung zu setzen[15].
Und was im Gutachten steht, begründet keine Rechte:
Das Amtsgericht München sagt dasselbe für das Gutachten: „Aus dem vom Gericht eingeholten Sachverständigengutachten kann der Erwerber keine Ansprüche auf einen bestimmten Zustand herleiten."[17] Und das Verfahrensrecht schließt den Kreis: Der Zuschlag lässt sich nicht mit der Begründung anfechten, der Grundstückswert sei unrichtig festgesetzt worden[18]. Ein energetisch zu optimistisches Gutachten ist damit nicht einmal ein Zuschlagshindernis.
Was Bieter aus dem Verfahren nicht ableiten können
- Ein Recht, vor dem Termin einen Energieausweis zu sehen
- Ein Recht, das Objekt zu besichtigen
- Gewährleistung für Sach- oder Rechtsmängel, § 56 Satz 3 ZVG
- Eine Zustandszusage aus den energetischen Angaben des Verkehrswertgutachtens
- Die Möglichkeit, den Zuschlag wegen einer falschen Wertfestsetzung anzugreifen
Wenn der Schuldner den Gutachter nicht hereinlässt
Der einzige Beteiligte, der regelmäßig ins Haus muss, ist der gerichtlich bestellte Sachverständige. Verweigert der Schuldner den Zutritt, wird nicht erzwungen, sondern geschätzt.
Bundesgerichtshof, Beschluss vom 07.12.2017 – V ZB 86/16
Der Schuldner kann gegen die Wertfestsetzung Beschwerde einlegen, auch wenn er dem Sachverständigen den Zutritt zu den Innenräumen verweigert hat. Auf nachträgliche Zugänglichkeit kann er sich aber nicht berufen: Eine erneute Besichtigung ist nur angezeigt, wenn er nicht darauf hingewiesen wurde, „dass der Wert der Innenausstattung im Falle einer Zutrittsverweigerung geschätzt werden wird", oder wenn gewichtige und nachvollziehbare Gründe vorlagen[19].
Die eigentliche Stellschraube ist damit die Hinweispflicht, nicht ein Zwangsmittel. In einer Entscheidung des Landgerichts Freiburg aus dem Jahr 2015 blieb die Beschwerde eines Schuldners erfolglos, der die Innenbesichtigung wiederholt verweigert hatte; das Gutachten beruhte auf einer Außenbesichtigung samt Abschlag, und das Risiko trug nach Treu und Glauben der Schuldner.
Ein Paragraph, der ständig falsch zitiert wird
§ 149 ZVG ist keine Zutrittsnorm. Die Vorschrift steht im Abschnitt über die Zwangsverwaltung und bestimmt, dass dem Schuldner die für seinen Hausstand unentbehrlichen Räume zu belassen sind[20]. Sie schützt ihn, statt Dritten Zutritt zu verschaffen. Wer sie als Betretungsrecht für Sachverständige anführt, zitiert die falsche Norm.
Nicht geklärt
Auf welcher Rechtsgrundlage ein Betretungsrecht des Sachverständigen zwangsweise durchgesetzt werden könnte, ließ sich nicht klären. Die ausgewerteten Quellen leiten seine Befugnis aus der gerichtlichen Bestellung ab und nennen keine Zwangsmittelnorm; sie behandeln durchweg nur die Rechtsfolge der Verweigerung. Wir behaupten deshalb weder, dass es einen solchen Weg gibt, noch, dass es keinen gibt.
Nach dem Zuschlag: Ihre Pflichten als neuer Eigentümer
Mit dem Zuschlag sind Sie Eigentümer[3]. Ab diesem Moment gilt für Sie alles, was für jeden anderen Eigentümer auch gilt: Wollen Sie verkaufen oder vermieten, greift § 80 Absatz 3 bis 5 vollständig – Vorlage spätestens bei der Besichtigung, Übergabe nach Vertragsschluss[2]. Die Einzelheiten stehen im Beitrag dazu, wer wem wann den Energieausweis zeigen muss.
Unangenehm ist nicht die Pflicht, sondern die Datenlage. Sie haben keinen Voreigentümer, der Ihnen Abrechnungen heraussucht, und in aller Regel keine Bauunterlagen.
10 Jahre
Gültigkeitsdauer
§ 79 Abs. 3 Satz 1 GEG/GModG Stand 08/2026 Am Gesetzestext geprüft
Ein Verbrauchsausweis braucht zusammenhängende Verbrauchsdaten, die Sie nicht haben und nicht beschaffen können. Praktisch bleibt damit der Bedarfsausweis, der aus Bauteilen und Anlagentechnik gerechnet wird. Was die beiden Arten unterscheidet, steht im Beitrag Bedarfs- oder Verbrauchsausweis.
Und die Frage, die jeder Ersteher als Nächstes stellt: Geht das auch, ohne dass jemand das Haus betritt? Das Gesetz gibt dem Aussteller eine Wahl, aber keinen Freibrief.
§ 84 Absatz 1 GEG/GModG
Der Aussteller hat ein bestehendes Gebäude „vor Ort zu begehen oder sich für eine Beurteilung der energetischen Eigenschaften geeignete Bildaufnahmen des Gebäudes zur Verfügung stellen zu lassen"[21].
Weder Begehung noch Bilder – das ist die einzige Variante, die die Vorschrift nicht deckt. Dazu kommt die Verantwortung für die Daten: Der Aussteller muss die vom Eigentümer bereitgestellten Angaben sorgfältig prüfen und darf sie bei Zweifeln nicht zugrunde legen; für ihre Richtigkeit stehen Sie als Eigentümer ein[22]. Bei einem Gebäude, dessen Innenleben niemand gesehen hat, drängen sich Zweifel geradezu auf.
Nach dem Zuschlag abarbeiten
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Zuschlag, Teilungsversteigerung, Zwangsverwaltung, freihändiger Verkauf
Vier Wege, die im Alltag durcheinandergeraten, mit drei verschiedenen Ergebnissen.
Geht das Eigentum durch Zuschlagsbeschluss des Vollstreckungsgerichts über?
JaIm Verfahren bis zum Zuschlag ist kein Energieausweis vorzulegen. Das gilt auch für die Teilungsversteigerung nach § 180 Abs. 1 ZVG, die ebenfalls mit einem Zuschlag endet.
NeinWeiter zur nächsten Frage.
Verkauft der Eigentümer freihändig, um die Versteigerung abzuwenden?
JaEin ganz normaler Kaufvertrag. § 80 Abs. 3 bis 5 und die Pflichtangaben in Anzeigen gelten uneingeschränkt.
NeinWeiter zur nächsten Frage.
Vermietet ein Zwangsverwalter das Objekt neu?
JaDann liegt eine echte Vermietung vor, kein Hoheitsakt. Ob ihn die Vorlagepflicht als Vermieter trifft, ist nicht geklärt.
NeinWeiter zur nächsten Frage.
Haben Sie den Zuschlag erhalten und wollen weiterverkaufen oder vermieten?
JaVolle Ausweispflicht wie für jeden anderen Eigentümer, auf eigene Kosten.
NeinEs besteht kein Anlass nach § 80 Abs. 3. Sie müssen nichts veranlassen.
Die Teilungsversteigerung ist der einfachste dieser Fälle: § 180 Absatz 1 ZVG erklärt die Vorschriften des Ersten und Zweiten Abschnitts für entsprechend anwendbar, und auch sie endet mit einem Zuschlag[23]. Der Befund gilt dort unverändert.
Die Zwangsverwaltung ist der schwierigste. Dort bleibt das Eigentum beim Schuldner; der Verwalter hat alles zu tun, was zur Erhaltung des wirtschaftlichen Bestands nötig ist, und bestehende Mietverhältnisse bleiben ihm gegenüber wirksam[24]. Vermietet er neu, ist das keine hoheitliche Übertragung, sondern eine Vermietung.
Nicht geklärt
Ob den Zwangsverwalter bei einer Neuvermietung die Vorlagepflicht als „Vermieter" im Sinne des § 80 Absatz 5 trifft, sagt keine ausgewertete Quelle. § 152 ZVG regelt es nicht, und die FAQ des Bundesportals betrifft ausdrücklich nur den Zuschlag. Systematisch spricht viel dafür, dass die Pflicht greift – belegt ist es nicht. Wer als Verwalter neu vermietet, sollte das im Einzelfall prüfen lassen, statt sich auf den Zuschlags-Befund zu berufen.
Was sich zum 1. Januar 2027 ändert
Am Ergebnis nach derzeitigem Stand nichts – und der stabilste Teil der Antwort ist der, der gar nicht zum Energierecht gehört.
- 28.07.2026Verkündung des Änderungsgesetzes im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226), ausgefertigt am 23. Juli 2026.
- 29.07.2026Artikel 1 tritt in Kraft. Das Stammgesetz heißt GModG. Die Vorschriften zum Energieausweis behalten ihre Nummern.
- 01.01.2027Artikel 2 tritt in Kraft und ändert den Energieausweis-Teil. Zum Anlasskatalog des § 80 Abs. 3 war in Artikel 2 nur eine Verweisungsanpassung auffindbar.
Der Wortlaut der geänderten §§ 79 bis 88 war zum Redaktionsstand nicht abrufbar: Alle geprüften PDF-Fassungen brechen bei den Artikel-2-Nummern 27 bis 31 ab.
Der ganze Befund dieses Artikels hängt an zwei Bausteinen: dem Anlasskatalog des § 80 Absatz 3 und der Adressatenliste des § 80 Absatz 4 und 5. Solange dort Verkauf, Erbbaurecht, Vermietung, Verpachtung und Leasing stehen und Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und Makler adressiert sind, bleibt der Zuschlag außen vor. In Artikel 2 des Regierungsentwurfs ließ sich zu § 80 lediglich eine Verweisungsanpassung finden – die Angabe „§ 48" wird durch „§ 36" ersetzt[25]. Eine Änderung des Anlasskatalogs war nicht auffindbar, allerdings brach der Abruf der Drucksache vor dem Ende des Artikels 2 ab.
| Frage | Heute (Stand 08/2026) | Ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Ausweispflicht beim Zuschlag | Nein – § 80 Abs. 3 erfasst nur Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing Am Gesetzestext geprüft | Nach derzeitigem Stand unverändert nein; der Wortlaut ist nicht abrufbar Berichtet, Wortlaut nicht geprüft |
| Adressat der Vorlagepflicht | Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber, Makler Am Gesetzestext geprüft | Keine Änderung der Adressatenliste auffindbar Berichtet, Wortlaut nicht geprüft |
| Pflichtangaben in der Terminsbestimmung | Nein – amtliche Bekanntmachung, § 37 und § 39 ZVG Am Gesetzestext geprüft | ZVG vom GModG nicht berührt; § 37 unverändert ohne energetische Angabe Am Gesetzestext geprüft |
| Gewährleistung für den Ersteher | Ausgeschlossen, § 56 Satz 3 ZVG Am Gesetzestext geprüft | Unverändert – reine ZVG-Norm Am Gesetzestext geprüft |
| Pflichten nach dem Zuschlag | Volle Ausweispflicht bei Verkauf oder Vermietung Am Gesetzestext geprüft | Volle Pflicht, zusätzlich berichtete Verschärfungen beim Verbrauchsausweis Berichtet, Wortlaut nicht geprüft |
Zwei Sätze zur Einordnung, weil beides oft vermischt wird: Das Zwangsversteigerungsgesetz und die Immobilienwertermittlungsverordnung wurden vom Gebäudemodernisierungsgesetz nicht angefasst. Ändern kann sich also allein die energierechtliche Hälfte der Rechnung, und dort ist der Anlasskatalog der Punkt, den man im Blick behalten sollte.
Häufige Fragen zur Zwangsversteigerung
Brauche ich bei einer Zwangsversteigerung einen Energieausweis?
Muss das Vollstreckungsgericht oder der Gläubiger einen Ausweis beschaffen?
Gilt das auch bei der Teilungsversteigerung?
Muss die Versteigerungsanzeige Energiekennwerte enthalten?
Ersetzt das Verkehrswertgutachten den Energieausweis?
Kann ich als Ersteher energetische Mängel reklamieren?
Darf ich das Objekt vor dem Termin besichtigen?
Ich habe ersteigert und will weiterverkaufen – brauche ich jetzt einen Ausweis?
Ja. Mit dem Zuschlag sind Sie Eigentümer[3]. Für Verkauf oder Vermietung gilt § 80 Absatz 3 bis 5 vollständig: Vorlage spätestens bei der Besichtigung, Übergabe nach Vertragsschluss[2]. Der Ablauf steht im Beitrag zum Energieausweis beim Hausverkauf.
Geht ein Bedarfsausweis, wenn ich das Haus innen nie gesehen habe?
Rechtsstand und Vorbehalte
Dieser Beitrag bildet den Rechtsstand zum 13.08.2026 ab. Die zitierten Normtexte wurden an einem Gesetzestext-Spiegel erhoben, weil die amtlichen Volltextportale technisch nicht zugänglich waren.
Der tragende Beleg für die Kernaussage ist eine FAQ des Bundesportals, also eine amtsnahe Auslegung ohne Bindungswirkung und ohne Datumsvermerk. Eine gerichtliche Entscheidung zur Energieausweispflicht im Zwangsversteigerungsverfahren war nicht auffindbar; auch Kommentar- und Rechtspflegerliteratur zu dieser Schnittstelle ließ sich nicht erschließen. Die Frage scheint in der Fachliteratur nicht behandelt zu werden. Offen bleiben außerdem der Wortlaut der ab dem 1. Januar 2027 geltenden §§ 79 bis 88, die Behördenpraxis der Länder und die Ausweisfrage bei Neuvermietung durch einen Zwangsverwalter.
Für den Einzelfall – insbesondere vor einem Gebot oder unmittelbar nach einem Zuschlag – ersetzt dieser Beitrag keine Rechtsberatung und keine Auskunft einer ausstellungsberechtigten Person.
Quellen
- BGBl. 2026 I Nr. 226 vom 28.07.2026 — Verkündung des Änderungsgesetzes (GModG) — Bundesministerium der Justiz / recht.bund.de, abgerufen 2026-08-16
- § 80 GEG — Ausstellung, Vorlage, Übergabe und Aushang des Energieausweises (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- § 90 ZVG — Wirkung des Zuschlags (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- FAQ Energieausweise des GEG-/GModG-Infoportals (FAQ 5: Zwangsversteigerung) — Bundesministerium für Wirtschaft und Energie / gmodg.bund.de (Bundesportal), abgerufen 2026-08-20
- § 108 GEG — Bußgeldvorschriften (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- § 471 BGB — Ausschluss des Vorkaufsrechts bei Zwangsvollstreckung (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- § 1 GrEStG — Erwerbsvorgänge (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- § 87 GEG — Pflichtangaben in Immobilienanzeigen (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- § 39 ZVG — Öffentliche Bekanntmachung der Terminsbestimmung (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- § 37 ZVG — Inhalt der Terminsbestimmung (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), § 2 Abs. 3 Satz 2 Nr. 10 — Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (Verordnungstext, PDF-Spiegel), abgerufen 2026-08-16
- § 88 GEG — Ausstellungsberechtigung (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- § 98 GEG — Registriernummer (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- ZVG-Portal der Justiz von Bund und Ländern — Hinweise für Bieter — Justizportal des Bundes und der Länder (zvg-portal.de), abgerufen 2026-08-20
- Amtsgericht Koblenz — Zwangsversteigerung (Service-Informationen) — Justiz Rheinland-Pfalz, abgerufen 2026-08-16
- § 56 ZVG — Gefahrübergang und Gewährleistung (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- Amtsgericht München — Zwangsversteigerung (Verfahrenshinweise) — Bayerisches Staatsministerium der Justiz, abgerufen 2026-08-16
- § 74a ZVG — Festsetzung des Grundstückswerts (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- BGH, Beschluss vom 07.12.2017 – V ZB 86/16 (Nachweis): Zutrittsverweigerung gegenüber dem Sachverständigen — dejure.org (Rechtsprechungsnachweis), abgerufen 2026-08-20
- § 149 ZVG — Wohnrecht des Schuldners in der Zwangsverwaltung (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- § 84 GEG — Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- § 83 GEG — Ermittlung und Bereitstellung von Daten (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- § 180 ZVG — Teilungsversteigerung (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- § 152 ZVG — Aufgaben des Zwangsverwalters (Normspiegel) — gesetze.legal (Gesetzestext-Spiegel), abgerufen 2026-08-20
- BT-Drs. 21/6278 — Regierungsentwurf Gebäudemodernisierungsgesetz mit Begründung — Deutscher Bundestag, abgerufen 2026-08-16
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