kWh/(m²·a) im Energieausweis: was die Einheit bedeutet
Im Nenner steht nicht Ihre Wohnfläche, sondern die Gebäudenutzfläche. Warum der Faktor 1,2 im Gesetz steht und welche Zahl die Effizienzklasse trägt.
Kurz gesagt
kWh/(m²·a) heißt Kilowattstunden je Quadratmeter Bezugsfläche und Jahr. Bezugsgröße ist bei Wohngebäuden nicht die Wohnfläche, sondern die Gebäudenutzfläche nach § 3 Absatz 1 Nummer 10 des Gebäudemodernisierungsgesetzes – eine aus dem beheizten Volumen abgeleitete Rechengröße. Die Effizienzklasse A+ bis H folgt nach § 86 Absatz 2 unmittelbar aus der Endenergie, nicht aus der Primärenergie.
Auf der zweiten Seite jedes Energieausweises steht eine Zahl mit sperriger Einheit, etwa 142 kWh/(m²·a). Gelesen wird sie meist als „so viel Energie verbraucht meine Wohnung je Quadratmeter“. Beide Hälften des Satzes treffen daneben.
Die Einheit ist schnell erklärt: Kilowattstunden, geteilt durch Quadratmeter, geteilt durch ein Jahr. Die eigentliche Frage ist, welcher Quadratmeter im Nenner steht. Es ist nicht die Wohnfläche aus dem Mietvertrag – der Unterschied verschiebt das Ergebnis um zwanzig Prozent und mehr.
Seit dem 29. Juli 2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz. Für den Energieausweis gilt bis zum 31. Dezember 2026 das bisherige Recht weiter; die zweite Stufe zum 1. Januar 2027 trifft ausgerechnet den Nenner dieser Einheit. Den Überblick gibt der Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz und seinen Fristen.
- Zähler
- Endenergie für Heizung und Warmwasserbereitung, in Kilowattstunden
- Nenner
- Gebäudenutzfläche des gesamten Gebäudes, in Quadratmetern
- Zeitraum
- ein Jahr – beim Verbrauchsausweis witterungsbereinigt und über 36 Monate gemittelt
- Schreibweisen
- kWh/(m²·a), kWh/m²a, kWh pro m² und Jahr – dieselbe Größe
- Das a
- steht für annum, das Jahr – nicht für eine Fläche
Welche Fläche im Nenner steht
Wohngebäude: die Gebäudenutzfläche
Die Bezugsfläche ist keine Konvention der Energieberatung, sondern eine gesetzliche Anordnung.
§ 82 Absatz 2 Satz 1 GModG
„Bei einem Wohngebäude ist der Endenergieverbrauch für Heizung und Warmwasserbereitung zu ermitteln und in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Gebäudenutzfläche anzugeben.“
Was eine Gebäudenutzfläche ist, sagt die Begriffsbestimmung: „die Nutzfläche eines Wohngebäudes nach DIN V 18599: 2018-09, die beheizt oder gekühlt wird“.
Wie diese Fläche entsteht
Das Gesetz führt die Rechnung ein Stück weit vor – bei den Berechnungsrandbedingungen.
§ 25 Absatz 10 GModG
„Das beheizte Gebäudevolumen eines Wohngebäudes in Kubikmetern ist das Volumen, das von der nach Absatz 9 ermittelten wärmeübertragenden Umfassungsfläche umschlossen wird. Die Gebäudenutzfläche eines Wohngebäudes ist nach DIN V 18599-1: 2018-09 Gleichung 30 zu ermitteln. Abweichend von Satz 1 ist die Gebäudenutzfläche nach … Gleichung 31 zu ermitteln, wenn die durchschnittliche Geschosshöhe … mehr als 3 Meter oder weniger als 2,5 Meter beträgt.“
Daraus folgen zwei Dinge. Erstens: Die Fläche wird aus einem Volumen hergeleitet, das die wärmeübertragende Umfassungsfläche begrenzt – also außen gemessen, einschließlich der Wandquerschnitte und alles Beheizten, was innen steht. Zweitens: Diese Fläche ist nicht begehbar. Man kann sie nicht mit dem Laserentfernungsmesser nachprüfen, nur nachrechnen.
Nichtwohngebäude: die Nettogrundfläche
Bei Nichtwohngebäuden gilt eine andere Fläche und ein größerer Zähler: Zu ermitteln ist der Endenergieverbrauch „für Heizung, Warmwasserbereitung, Kühlung, Lüftung und eingebaute Beleuchtung“, anzugeben „in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nettogrundfläche“. Bürogebäude und Wohnhaus tragen deshalb dieselbe Einheit, aber weder denselben Zähler noch denselben Nenner.
Wo die Fläche im eigenen Ausweis steht
Die Bezugsfläche ist Pflichtangabe – Sie können sie im Ausweis nachsehen.
Fünf Angaben, die den Kennwert erst lesbar machen
Warum das nicht Ihre Wohnfläche ist
Zwei Rechenwege, die nichts gemeinsam haben
Wohnfläche nach WoFlV
Aufsummiert werden die Grundflächen der Räume, die zur Wohnung gehören. Keller, Waschküche, Heizungsraum und Garage bleiben außen vor; Balkone zählen in der Regel zu einem Viertel, Räume unter zwei Metern Höhe zur Hälfte.
- Fundstelle
- § 2 und § 4 WoFlV
- Messweise
- innen, Raum für Raum
- Gilt für
- Wohnraumförderung, im freien Mietvertrag kraft Vereinbarung
Gebäudenutzfläche nach GModG
Abgeleitet wird sie aus dem beheizten Gebäudevolumen. Wandquerschnitte, Innenwände, beheizte Flure und ein beheizter Keller stecken darin – Balkone dagegen nicht, weil sie außerhalb der Hülle liegen.
- Fundstelle
- § 3 Absatz 1 Nummer 10, § 25 Absatz 10
- Messweise
- außen, über das Volumen
- Gilt für
- Energieausweis für Wohngebäude
Vier Flächenbegriffe, die nicht ineinander umrechenbar sind
| Fläche | Wofür sie zählt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Wohnfläche | Miet- und Förderrecht | § 2, § 4 WoFlV |
| Gebäudenutzfläche | Energieausweis, Wohngebäude | § 3 Abs. 1 Nr. 10 |
| Nettogrundfläche | Energieausweis, Nichtwohngebäude | § 82 Abs. 2 Satz 5 |
| Nettoraumfläche | Bauplanung; ab 2027 auch der Ausweis | DIN 277: 2021-08 |
Eine amtliche Umrechnung zwischen diesen Flächen gibt es nicht. Die einzige gesetzliche Brücke führt in eine Richtung, und nur im Sonderfall.
Der Energieausweis ist kein Flächennachweis. Er weist die Gebäudenutzfläche aus, nicht Ihre Wohnfläche – und beide Zahlen dürfen weit auseinanderliegen, ohne dass eine davon falsch wäre.
Was der Kennwert für die Miete bedeutet, klärt der Beitrag zu Energiekennwert und Mietspiegel.
Der Faktor 1,2 ist keine Faustregel – er steht im Gesetz
Richtig ist
Der Faktor ist kein Erfahrungswert, sondern eine Vorschrift: § 82 Absatz 2 Satz 4 nennt ihn wörtlich, samt eines zweiten Werts von 1,35 für kleine Gebäude mit beheiztem Keller. Er ist strenger als eine Faustregel: Er gilt nur unter genau bestimmten Voraussetzungen und ist im Ausweis kenntlich zu machen.
§ 82 Absatz 2 Satz 4 GModG
„Ist die Gebäudenutzfläche nicht bekannt, kann sie bei Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohneinheiten mit beheiztem Keller pauschal mit dem 1,35fachen Wert der Wohnfläche, bei sonstigen Wohngebäuden mit dem 1,2fachen Wert der Wohnfläche angesetzt werden.“
1,35 × Wohnfläche
Bis zwei Wohneinheiten, beheizter Keller
§ 82 Abs. 2 Satz 4 GModG (Energieverbrauchsausweis)
Vier Voraussetzungen, die alle zutreffen müssen
Ist es ein Energieverbrauchsausweis?
JaDie Pauschale kommt in Betracht – sie steht in § 82, der Vorschrift über den Verbrauchsausweis.
NeinSie scheidet aus. Für den Bedarfsausweis führt § 81 Absatz 2 auf die Berechnungsregeln für bestehende Gebäude, nicht auf die Wohnfläche.
Geht es um ein Wohngebäude?
JaWeiter zur nächsten Frage.
NeinBei Nichtwohngebäuden ist die Nettogrundfläche maßgeblich; eine Ableitung aus der Wohnfläche kennt das Gesetz dort nicht.
War die Gebäudenutzfläche nicht bekannt?
JaErst dann darf pauschaliert werden.
NeinDann ist die Fläche zu ermitteln. Die Pauschale ist eine Auffangregel, keine Wahlmöglichkeit des Ausstellers.
Hat das Gebäude bis zu zwei Wohneinheiten und einen beheizten Keller?
JaDann gilt das 1,35fache der Wohnfläche.
NeinDann gilt das 1,2fache der Wohnfläche.
Ihr eigener Ausweis verrät, ob pauschaliert wurde
Nach § 85 Absatz 1 Nummer 12 ist „bei Ermittlung der Gebäudenutzfläche aus der Wohnfläche gemäß § 82 Absatz 2 Satz 4 … darauf hinzuweisen“. Steht dieser Hinweis in Ihrem Ausweis, beruht der Kennwert auf einer geschätzten Bezugsfläche. Das ist zulässig, verändert aber die Aussagekraft: Weicht die tatsächliche Gebäudenutzfläche vom pauschalen Ansatz ab, wandert der Kennwert mit – im Zweifel über eine Klassengrenze.
Gut zu wissen
Die Rückrechnung funktioniert nicht: „Gebäudenutzfläche geteilt durch 1,2 ergibt die Wohnfläche“ ordnet das Gesetz nirgends an. Und die 20 beziehungsweise 35 Prozent sind kein Durchschnitt, sondern der Ansatz für den Fall der Unkenntnis.
Was im Kennwert steckt – und was nicht
Warmwasser ist immer dabei
Der Zähler ist im Gesetz benannt: „der Endenergieverbrauch für Heizung und Warmwasserbereitung“. Keine Variante des Wohngebäude-Ausweises lässt es weg – wer zwei Ausweise vergleicht, vergleicht immer Heizung plus Warmwasser mit Heizung plus Warmwasser.
Zwei Pauschalen, die den ausgewiesenen Wert erhöhen
Zwei Fälle, die regelmäßig verwechselt werden
Die 20 kWh/(m²·a) sind der Zuschlag für dezentral bereitetes Warmwasser – etwa über Durchlauferhitzer –, dessen Verbrauch nicht bekannt ist. Sie sind nicht die Pauschale für den häufigeren Fall: zentrale Warmwasserbereitung, deren Anteil in der Abrechnung nicht getrennt ausgewiesen ist. Dafür gilt die Bekanntmachung vom 29. März 2021 mit einem eigenen Rechenweg.
Beide Zuschläge sind Rechengrößen: Ein Gebäude mit Durchlauferhitzern erscheint im Ausweis um 20 kWh/(m²·a) schlechter, ohne dass jemand eine Kilowattstunde mehr verbraucht hätte.
Haushaltsstrom bleibt draußen
Kühlschrank, Waschmaschine und Fernseher tauchen im Kennwert nicht auf. Für die Bedarfsrechnung ordnet das Gesetz an, dass „der Endenergiebedarf für elektrische Nutzeranwendungen in der Bilanzierung nicht zu berücksichtigen“ ist. Der Zweckkatalog nennt abschließend Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und Hilfsenergien, bei Nichtwohngebäuden zusätzlich die Beleuchtung. Auch Energiekosten in Euro und die tatsächliche Raumtemperatur stehen nicht im Kennwert.
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Zwei Zahlen im Ausweis: Endenergie und Primärenergie
Im Ausweis stehen zwei Werte in derselben Einheit. Die Endenergie ist die Menge, die am Gebäude ankommt und bezahlt wird; die Primärenergie rechnet die Vorkette der Energieträger hinzu – Gewinnung, Umwandlung, Transport.
§ 82 Absatz 3 Satz 2 GModG
„Der Primärenergieverbrauch wird auf der Grundlage des Endenergieverbrauchs und der Primärenergiefaktoren nach § 22 errechnet.“
Die Faktoren stehen in Anlage 4 – deshalb fällt die zweite Zahl mal deutlich höher, mal deutlich niedriger aus als die erste.
Was das bedeutet, zeigen die amtlichen Kennwerte des Modellgebäudeverfahrens: Für ein freistehendes Modellgebäude mit Biomassekessel weist die Bekanntmachung vom 20. Januar 2021 148,9 kWh/(m²·a) Endenergie bei 34,1 Primärenergie aus, das Gegenstück mit Gas-Brennwertkessel 81,2 zu 85,8. Der Holzkessel braucht fast doppelt so viel Endenergie und sieht in der Primärenergie trotzdem besser aus.
Welche Zahl die Effizienzklasse bestimmt
Die Antwort steht in einem Satz.
§ 86 Absatz 2 GModG
„Die Energieeffizienzklassen gemäß Anlage 10 ergeben sich unmittelbar aus dem Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf.“
Anlage 10 beschriftet ihre Spalte mit „Endenergie [Kilowattstunden pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr]“ und nennt damit beide Größen, um die es hier geht: die Energieart und die Bezugsfläche.
| Klasse | Endenergie in kWh/(m²·a) |
|---|---|
| A+ | bis 30 |
| A | über 30 bis 50 |
| B | über 50 bis 75 |
| C | über 75 bis 100 |
| D | über 100 bis 130 |
| E | über 130 bis 160 |
| F | über 160 bis 200 |
| G | über 200 bis 250 |
| H | über 250 |
Für die Praxis heißt das zweierlei. Erstens ist die Klasse abzulesen und nicht zu schätzen – auch in der Immobilienanzeige, wo nach § 87 Absatz 1 der Endenergiewert und die Klasse aus dem Ausweis anzugeben sind, nicht die Primärenergie. Zweitens verschiebt jede Änderung am Nenner die Klasse mit: Wird dieselbe Energiemenge durch eine um 20 Prozent kleinere Fläche geteilt, steigt der Kennwert um ein Viertel – aus 100 werden 125, aus C wird D.
Photovoltaik verbessert die Klasse heute nicht
Der Abzug für selbst erzeugten Strom aus erneuerbaren Energien wirkt nach geltendem Recht ausschließlich „bei der Ermittlung des Jahres-Primärenergiebedarfs“. Die Klasse folgt aber der Endenergie: Eine Anlage auf dem Dach verbessert den Primärenergiewert und lässt den Buchstaben im Ausweis unberührt. Zum 1. Januar 2027 erstreckt der Regierungsentwurf den Abzug auf den Jahres-Endenergiebedarf.
Vier Lesarten, die der Kennwert nicht trägt
| Verbreitete Lesart | Was der Normtext sagt |
|---|---|
| Der Wert gilt für meine Wohnung | Ein Energieausweis wird für ein Gebäude ausgestellt (§ 79 Abs. 2 Satz 1) |
| Wenig Primärenergie heißt wenig Verbrauch | Holz hat den Faktor 0,2 – die Endenergie kann hoch sein |
| Der Verbrauchswert ist eine Momentaufnahme | Er mittelt 36 Monate und ist witterungsbereinigt (§ 82 Abs. 3, 4) |
| Bedarfs- und Verbrauchswert sind direkt vergleichbar | Zwei Ausweisarten mit zwei Ermittlungswegen (§§ 81, 82) |
Lässt sich der Wert mit der Heizkostenabrechnung vergleichen?
Der Rechenweg ist einfach, und die nötige Zahl steht im Ausweis.
Kennwert in kWh/(m²·a) × Gebäudenutzfläche in m² ≈ Endenergie des Gebäudes pro Jahr
Das Ergebnis ist der Jahreswert des Gebäudes, nicht Ihrer Wohnung. Bis zu Ihrer Abrechnung liegen sieben Störgrößen dazwischen, jede davon im Recht angelegt.
Sieben Gründe, warum die beiden Zahlen auseinanderlaufen
- Andere Bezugsfläche: Gebäudenutzfläche im Ausweis, Wohn- oder Nutzfläche in der Abrechnung
- Andere Bezugseinheit: das Gebäude im Ausweis, Ihre Wohnung in der Abrechnung
- Witterungsbereinigung: im Ausweis zwingend, in der Abrechnung nicht vorgesehen
- Leerstand: im Ausweis rechnerisch zu berücksichtigen, in der Abrechnung nicht
- Mehrjahresmittel über 36 Monate gegen ein einzelnes Abrechnungsjahr
- Der Verteilerschlüssel der Heizkostenverordnung zwischen Verbrauch und Fläche
- Bei Wärmepumpe und Fernwärme ist die Endenergie der bezogene Strom oder die bezogene Wärme
Nicht geklärt
Wie weit Ausweiswert und eigene Abrechnung auseinanderliegen, lässt sich nicht allgemein beziffern: Der Abstand hängt an Nutzerverhalten, Geschosslage und Verteilerschlüssel. Wer prüfen will, ob sein Gebäude auffällig viel verbraucht, nimmt dafür die Vergleichswert-Skala im eigenen Ausweis – sie ist Pflichtangabe – und nicht die Abrechnung.
Was sich zum 1. Januar 2027 ändert
Die zweite Stufe des Gebäudemodernisierungsgesetzes tauscht den Flächenbegriff aus. Statt Gebäudenutzfläche für Wohn- und Nettogrundfläche für Nichtwohngebäude soll ein einheitlicher Begriff gelten: „Nutzfläche“ als „die Nettoraumfläche nach DIN 277: 2021-08, die beheizt oder gekühlt wird“. Der Bezug wechselt damit von einer aus dem Volumen abgeleiteten auf eine aufgemessene Größe.
| Gegenstand | Heute | Ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Bezugsfläche Wohngebäude | Gebäudenutzfläche | Nettoraumfläche |
| Bezugsfläche Nichtwohngebäude | Nettogrundfläche | derselbe Begriff |
| Klassen A+ bis H | Anlage 10, aus der Endenergie | § 86 wird neu gefasst |
| Verbrauchszeitraum | 36 Monate | 24 Monate |
| Photovoltaik im Ausweis | wirkt nur auf die Primärenergie | wirkt auch auf die Endenergie |
Ausweise nach altem und neuem Recht beziehen sich damit auf verschiedene Flächen und werden nicht ohne Weiteres vergleichbar sein. Für vorhandene Ausweise ändert sich nichts: Sie gelten weiter – nicht wegen einer Übergangsvorschrift, sondern wegen der normalen Gültigkeitsdauer.
10 Jahre
Gültigkeitsdauer eines Energieausweises
Eine Obergrenze, keine Garantie: Satz 2 beendet die Gültigkeit vorzeitig, sobald nach § 80 Abs. 2 neu auszustellen ist.
§ 79 Abs. 3 Satz 1 GModG
Wann Ihr Ausweis abläuft und was dann zu tun ist, klärt der Beitrag zum Erneuern des Energieausweises.
Häufige Fragen zum Kennwert
Stimmt es, dass man die Wohnfläche einfach mit 1,2 multipliziert?
Nur hilfsweise und nur im Verbrauchsausweis. Der Wortlaut: „Ist die Gebäudenutzfläche nicht bekannt, kann sie bei Wohngebäuden mit bis zu zwei Wohneinheiten mit beheiztem Keller pauschal mit dem 1,35fachen Wert der Wohnfläche, bei sonstigen Wohngebäuden mit dem 1,2fachen Wert der Wohnfläche angesetzt werden“. Wurde so gerechnet, muss der Ausweis darauf hinweisen.
Rechnen Bedarfs- und Verbrauchsausweis mit derselben Fläche?
Ja, bei Wohngebäuden beziehen sich beide auf die Gebäudenutzfläche. Unterschiedlich ist der zulässige Ermittlungsweg: Die Pauschale des § 82 Absatz 2 Satz 4 kennt nur der Verbrauchsausweis.
Welcher Wert ist für mein Baujahr normal?
Amtliche Vergleichswerte nach Baujahresklasse gibt es nicht. Orientierung geben die Bänder der Anlage 10 und die Vergleichswert-Skala im eigenen Ausweis.
Gilt der Ausweis meines Hauses auch für meine Wohnung?
Der Ausweis wird für das Gebäude ausgestellt; einen Ausweis für eine einzelne Wohnung sieht das Gesetz nicht vor. Für die Eigentumswohnung wird deshalb der Gebäudeausweis verwendet – Einzelheiten im Beitrag zum Energieausweis für die Eigentumswohnung.
Quellen (23)
- BGBl. 2026 I Nr. 226 — Verkündungsseite des Änderungsgesetzes (GModG) — Bundesministerium der Justiz / recht.bund.de
- BT-Drs. 21/6278 — Regierungsentwurf Gebäudemodernisierungsgesetz mit Begründung — Deutscher Bundestag
- § 82 GModG — Energieverbrauchsausweis — gesetze.legal
- § 3 GModG — Begriffsbestimmungen — gesetze.legal
- § 25 GModG — Berechnungsrandbedingungen — gesetze.legal
- Auslegung der Fachkommission Bautechnik zu § 25 Absatz 10 GEG — Geschosshöhe und oberstes Dachgeschoss — Bundesportal GModG / Fachkommission Bautechnik
- EnEV 2014, Anlage 1 Nummer 1.3.3 — Ermittlung der Gebäudenutzfläche (außer Kraft) — enev-online.com
- Bekanntmachung der Regeln für Energieverbrauchswerte im Nichtwohngebäudebestand vom 15.04.2021 (BAnz AT 03.05.2021 B1) — BMWi/BMI, veröffentlicht auf geg-info.de
- § 85 GModG — Angaben im Energieausweis — gesetze.legal
- § 1 WoFlV — Anwendungsbereich — gesetze.legal
- § 2 WoFlV — Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen — gesetze.legal
- § 4 WoFlV — Anrechnung der Grundflächen — gesetze.legal
- Bekanntmachung der Regeln für Energieverbrauchswerte im Wohngebäudebestand vom 29.03.2021 (BAnz AT 16.04.2021 B1) — BMWi/BMI, veröffentlicht auf geg-info.de
- § 20 GModG — Berechnung des Jahres-Primärenergiebedarfs eines Wohngebäudes — gesetze.legal
- § 23 GModG — Anrechnung von Strom aus erneuerbaren Energien — gesetze.legal
- Anlage 4 GModG (zu § 22 Absatz 1) — Primärenergiefaktoren — gesetze.legal
- Bekanntmachung zum Modellgebäudeverfahren (GEG-easy) vom 20.01.2021, Anlage 2 — Angaben für den Energiebedarfsausweis — BMWi/BMI, veröffentlicht auf geg-info.de
- § 86 GModG — Energieeffizienzklasse eines Wohngebäudes — gesetze.legal
- Anlage 10 GModG (zu § 86) — Energieeffizienzklassen — gesetze.legal
- § 87 GModG — Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige — gesetze.legal
- § 81 GModG — Energiebedarfsausweis — gesetze.legal
- § 79 GModG — Grundsätze des Energieausweises — gesetze.legal
- FAQ zum Energieausweis auf dem Infoportal des Bundes — Bundesportal GModG (BBSR)
Energieausweis ab 69,90 € online erstellen
Bedarfs- und Verbrauchsausweis online erstellen — der Link öffnet sich in einem neuen Tab.
Rechtsstand: Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.
