Vorlagepflicht: Wann Sie den Energieausweis zeigen müssen
Spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen, nach Vertragsschluss übergeben. Eine Kopie genügt — verpflichtet sind Eigentümer und Makler.
Kurz gesagt
Wer verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast, muss den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen und unverzüglich nach Vertragsschluss übergeben. Eine Kopie genügt an beiden Stellen. Verpflichtet ist der Eigentümer oder der Makler — beide eigenständig, nicht nur einer von ihnen.
Zwei Pflichten, die im Alltag ständig verwechselt werden: Vorlegen ist nicht übergeben. Das eine passiert bei der Besichtigung und ist mit dem Hinsehen erledigt, das andere passiert nach der Unterschrift und macht den Interessenten zum Besitzer eines Dokuments. Beide stehen in derselben Vorschrift, beide sind bußgeldbewehrt, und beide gelten unabhängig davon, ob jemand danach fragt.
Vorlegen heißt zeigen, nicht aushändigen
§ 80 Absatz 4 Satz 1 GModG
„Im Falle eines Verkaufs … hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen.“
„Vorlegen“ ist im Gesetz kein Synonym für „geben“. Satz 2 stellt zwei gleichwertige Formen daneben: aushängen oder auslegen. Wer den Ausweis bei der Besichtigung gut sichtbar auf den Küchentisch legt, hat die Pflicht erfüllt, auch wenn ihn niemand in die Hand nimmt. Das Dokument bleibt bei Ihnen.
Entscheidend ist ein zweites Wort: unaufgefordert. Die Pflicht hängt nicht daran, dass der Interessent fragt — sie entsteht mit dem Besichtigungstermin. Wer nicht nach dem Ausweis fragt, entbindet Sie nicht.
Die drei Zeitpunkte
- Spätestens bei der BesichtigungVorlegen, aushängen oder auslegen — unaufgefordert. Eine Kopie genügt (§ 80 Absatz 4 Sätze 1 und 2).
- Ohne BesichtigungUnverzüglich vorlegen, spätestens sobald der Interessent danach verlangt (§ 80 Absatz 4 Sätze 3 und 4).
- Nach VertragsschlussUnverzüglich übergeben — jetzt wechselt das Dokument den Besitzer. Auch hier reicht eine Kopie (§ 80 Absatz 4 Satz 5).
„Unverzüglich“ heißt ohne schuldhaftes Zögern (§ 121 Absatz 1 Satz 1 BGB) — nicht „sofort“, aber auch nicht „irgendwann“.
Der mittlere Fall wird gern übersehen. Verkäufe ohne Besichtigung sind selten, aber es gibt sie: der Nachbar, der das Grundstück längst kennt, der Anleger, der nur die Zahlen prüft. Dann verschiebt sich der Zeitpunkt — die Pflicht verschwindet nicht.
Wen es trifft
Absatz 4 regelt den Verkauf. Absatz 5 erklärt dessen Sätze 1 bis 5 für Vermietung, Verpachtung und Leasing entsprechend anwendbar: dieselbe Mechanik, andere Adressaten.
- Verkauf
- Verkäufer oder Immobilienmakler (§ 80 Absatz 4)
- Vermietung
- Vermieter oder Immobilienmakler (§ 80 Absatz 5)
- Verpachtung
- Verpächter oder Immobilienmakler (§ 80 Absatz 5)
- Leasing
- Leasinggeber oder Immobilienmakler (§ 80 Absatz 5)
„Oder“ heißt hier: beide
Das Gesetz sagt „der Verkäufer oder der Immobilienmakler“ — nicht „und“. Das ist keine Arbeitsteilung, bei der einer den anderen entlastet: Beide sind eigene Adressaten, und die Behörde kann gegen beide vorgehen. Wer einen Makler beauftragt, gibt die Pflicht nicht ab. Wie Aufwand und Verantwortung intern verteilt sind, ist eine Frage des Maklervertrags — nach außen wirkt sie nicht.
Die Liste ist abschließend. Wer in ihr nicht vorkommt, schuldet auch nichts — das Vollstreckungsgericht in der Zwangsversteigerung etwa ist weder Verkäufer noch Vermieter noch Makler.
Eine Kopie genügt — an beiden Stellen
Das Gesetz verlangt nirgends das Original. Der Wortlaut lautet beide Male „einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon“: bei der Vorlage wie bei der Übergabe.
Richtig ist
Umgekehrt geht es genauso. Sie dürfen das Original behalten und eine Kopie übergeben; das Gesetz stellt beides gleich. Praktisch ist das sogar der Regelfall, wenn dasselbe Gebäude mehrere Einheiten hat und der Ausweis weiter gebraucht wird — es gibt nur einen Ausweis je Gebäude, nicht einen je Wohnung.
Ob „Kopie“ auch die PDF-Datei auf dem Tablet meint, sagt das Gesetz nicht ausdrücklich. Ein Ausdruck ist die sichere Variante; wer den Ausweis am Bildschirm zeigt, sollte ihn auf Verlangen zusätzlich auf Papier oder als Datei herausgeben können.
Was die Pflicht nicht auslöst
Kein Anlass für Vorlage oder Übergabe
- Ein laufendes Mietverhältnis — die Pflicht knüpft an den Vertragsschluss, nicht an den Bestand des Mietverhältnisses
- Die Verlängerung eines bestehenden Mietvertrags nach heutigem Recht
- Der Zuschlag in der Zwangsversteigerung
- Die bloße Verkaufsabsicht, solange weder Anzeige noch Besichtigung stattfinden
- Selbstnutzung — auch bei sehr altem oder ungedämmtem Gebäude
Der Anlass ist immer ein Wechsel: Verkauf, Neuvermietung, Verpachtung, Leasing. Solange nichts davon ansteht, verlangt niemand einen Ausweis — ausführlich im Beitrag dazu, wann kein Energieausweis nötig ist.
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Ein abgelaufener Ausweis erfüllt die Pflicht nicht
Vorzulegen ist ein gültiger Ausweis. Zehn Jahre nach Ausstellung ist er verfallen und lässt sich nicht verlängern; wer mit ihm zur Besichtigung geht, steht so da wie jemand ganz ohne Dokument. Bußgeldbewehrt ist dabei nicht der abgelaufene Ausweis an sich, sondern das Versäumnis beim Anlass — Einzelheiten im Beitrag zum Erneuern des Energieausweises.
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Bußgeldrahmen bei Verstößen gegen die Ausweispflichten
Ein Höchstrahmen, kein Regelbetrag — was tatsächlich verhängt wird, hängt vom Einzelfall ab.
§ 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GModG
Verletzt ist dann § 80 Absatz 4 Satz 1, bei Vermietung in Verbindung mit Absatz 5. Der Rahmen ist ein gesetzliches Höchstmaß, kein Regelbetrag — was tatsächlich festgesetzt wird, hängt vom Einzelfall ab. Welche Handlung welchen Tatbestand trifft, steht im Beitrag zum Bußgeld bei Verstößen.
Daneben gibt es eine zweite Ebene, die in der Praxis oft schneller zuschlägt: das Wettbewerbsrecht. Sie betrifft allerdings nicht die Vorlage, sondern die Pflichtangaben in der Immobilienanzeige nach § 87 Absatz 1 — eine eigene Pflicht, die schon vor der ersten Besichtigung greift.
Das Beratungsgespräch ist Sache des Käufers
Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen sieht § 80 Absatz 4 Satz 6 ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis vor, geführt mit einer nach § 88 ausstellungsberechtigten Person.
Kein Handlungsbedarf
Diese Pflicht trifft den Käufer, nicht den Verkäufer — und sie greift nur, wenn ein solches Gespräch als Einzelleistung unentgeltlich angeboten wird. Als Verkäufer müssen Sie kein Beratungsgespräch organisieren und keines bezahlen.
Vor dem Termin abhaken
Checkliste Vorlage und Übergabe
Muss ich den Ausweis von mir aus zeigen oder erst auf Nachfrage?
Von sich aus. Die Vorlage bei der Besichtigung ist unaufgefordert geschuldet. Nur wenn gar keine Besichtigung stattfindet, verschiebt sich der Zeitpunkt auf „unverzüglich“, spätestens auf Verlangen des Interessenten.
Reicht es, den Ausweis am Handy zu zeigen?
Das Gesetz verlangt „einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon“ und legt sich auf kein Medium fest. Ein Ausdruck ist die sichere Variante. Spätestens bei der Übergabe nach Vertragsschluss sollte das Dokument dauerhaft beim Käufer oder Mieter landen.
Ich habe einen Makler — bin ich damit raus?
Nein. § 80 Absatz 4 nennt Verkäufer und Makler gleichrangig, nicht alternativ im Sinne einer Entlastung. Belangt werden können beide.
Gilt die Pflicht auch beim Verkauf innerhalb der Familie?
Ja. Das Gesetz unterscheidet nicht nach der Person des Käufers. Anlass ist der Verkauf.
Muss ich bei jeder Vertragsverlängerung neu vorlegen?
Nach heutigem Recht nein. Die Pflicht knüpft an Verkauf und Neuvermietung an; ein laufendes Mietverhältnis löst sie nicht erneut aus.
Quellen (6)
- § 80 GModG — Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen — gesetze.legal
- § 87 GModG — Pflichtangaben in Immobilienanzeigen — gesetze.legal
- § 88 GModG — Ausstellungsberechtigung — gesetze.legal
- § 108 GModG — Bußgeldvorschriften — gesetze.legal
- § 121 BGB — „ohne schuldhaftes Zögern“ — gesetze.legal
- Anlass und Zeitpunkt für die Ausstellung eines Energieausweises — Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung / Bundesportal GModG
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Rechtsstand: Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.
