Energieausweis Eigentumswohnung: wer zahlt, wer vorlegt
Es gibt nur den Ausweis des Hauses. Die WEG beschafft ihn, bezahlt wird nach Miteigentumsanteilen — vorlegen müssen Sie ihn beim Verkauf selbst.
Kurz gesagt
Einen Energieausweis für eine einzelne Wohnung gibt es nicht: Ausgestellt wird er nach § 79 Absatz 2 Satz 1 für das Gebäude, und beim Verkauf von Wohnungseigentum erfüllt dieser Hausausweis die Pflicht. Beschaffen muss ihn die Eigentümergemeinschaft, bezahlt wird er nach Miteigentumsanteilen – vorlegen müssen Sie ihn persönlich. Diese Aufspaltung löst das Gesetz nicht auf.
Der Besichtigungstermin steht, der Makler fragt nach dem Energieausweis, und in Ihren Unterlagen liegt keiner. Wer den Ausweis „für seine Eigentumswohnung“ sucht, sucht ein Dokument, das das Gesetz nicht kennt. Gebraucht wird der für das Haus – und beschaffen muss ihn jemand anderes als der, den das Bußgeld trifft.
Maßgeblich ist seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz, der neue Name des Gebäudeenergiegesetzes; seine Neuerungen zum Energieausweis wirken erst zum 1. Januar 2027.
Der Ausweis gehört dem Gebäude, nicht der Wohnung
§ 79 Absatz 2 GModG
„Ein Energieausweis wird für ein Gebäude ausgestellt. Er ist für Teile von einem Gebäude auszustellen, wenn die Gebäudeteile nach § 106 getrennt zu behandeln sind.“
Bezugsobjekt ist „ein Gebäude“, nicht eine Wohnung – die einzige Ausnahme in Satz 2 hängt an der Art der Nutzung, nicht an Eigentumsgrenzen.
Die amtliche Auslegung, im Wortlaut
„Eine Eigentumswohnung kann schon vom Begriff her kein Gebäude sein. Sie befindet sich vielmehr in einem Gebäude und ist Teil dieses Gebäudes.“ So die Fachkommission Bautechnik; ihre Auslegung ist ein Hinweis, keine Rechtsnorm, an den Gerichte nicht gebunden sind.
Ein Wohnungs-Energieausweis existiert im deutschen Recht nicht. Was Sie brauchen, ist der Ausweis des Hauses – und der gehört allen Eigentümern gemeinsam.
Der Verkauf der Wohnung löst die Pflicht aus, der Hausausweis erfüllt sie
Das Gesetz nennt den Verkauf von Wohnungseigentum als Anlass. Im selben Satz steht die Entlastung.
§ 80 Absatz 3 Satz 1 GModG
„Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft … oder eine Wohnung … vermietet, verpachtet oder verleast werden, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt.“
Der Halbsatz am Ende ist der wichtigste: Liegt für das Haus ein gültiger Ausweis vor, ist nichts weiter auszustellen. Die erste Aufgabe vor Verkauf und Neuvermietung ist deshalb keine Bestellung, sondern eine Nachfrage bei der Verwaltung. Wer ihn beschaffen muss, sagt der passiv formulierte Satz nicht.
10 Jahre
Gültigkeitsdauer eines Energieausweises
Eine Obergrenze, keine Garantie: Satz 2 beendet die Gültigkeit vorzeitig, sobald nach § 80 Abs. 2 neu auszustellen ist.
§ 79 Abs. 3 Satz 1 GModG
Entscheidend ist das Ausstellungsdatum auf Seite 1; die Restlaufzeit rechnet dieses Werkzeug aus:
Zehn Jahre ab Ausstellung, keine Verlängerung. Ihre Eingabe bleibt im Browser — es werden keine Daten übertragen.
Die Zehnjahresfrist ist abgelaufen — für Verkauf oder Neuvermietung brauchen Sie einen neuen Ausweis.
Ohne gültigen Ausweis dürfen Sie weder inserieren noch die Besichtigung führen — der neue Ausweis sollte vor dem Inserat vorliegen.
Ist die Frist abgelaufen, hilft nur ein neues Dokument – siehe Erneuern des Energieausweises und Energieausweis beim Hausverkauf.
Etagenheizung, Gewerbe im Haus, mehrere Aufgänge
Die eigene Etagenheizung ändert am Zuschnitt nichts
Richtig ist
„Die Art der Beheizung spielt für die Gebäudeabgrenzung keine Rolle“, hält die Auslegungshilfe des Bundes fest. Die einzige Ausnahme knüpft an § 106 an, also an Wohn- und Nichtwohnnutzung; Heizungsanlage, Zähler und Versorgungsvertrag sind in Teil 5 kein Abgrenzungskriterium.
Was sich ändert, ist die Rechenarbeit: Für den Verbrauchsausweis fällt die naheliegendste Datenquelle aus. § 82 Absatz 4 Satz 1 Nr. 1 verweist auf Abrechnungen nach der Heizkostenverordnung, und deren § 1 Absatz 1 erfasst nur zentrale Anlagen. Bleiben die „anderen geeigneten Verbrauchsdaten“ der Nr. 2 – der Aussteller braucht dann die Abrechnungen aller Wohnungen. Wo die Nachbarn nicht mitziehen, bleibt der Bedarfsausweis.
Wohnen und Gewerbe im selben Haus
Nach § 106 Absatz 1 sind Teile eines Wohngebäudes, die sich nach Art der Nutzung und gebäudetechnischer Ausstattung wesentlich von der Wohnnutzung unterscheiden und die einen „nicht unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche“ umfassen, getrennt als Nichtwohngebäude zu behandeln. Sind beide Merkmale erfüllt, gibt es zwei Ausweise, und wer eine Wohnung verkauft, legt den des Wohnteils vor. Getrennt wird nach Bereichen, nicht nach Einheiten: Ein Ladenlokal bekommt keinen eigenen Ausweis, nur weil es eigenes Teileigentum ist.
Nicht geklärt
Wo „nicht unerheblich“ anfängt, sagt das Gesetz nicht – eine Prozentgrenze nennt der Normtext nirgends, und die kursierenden zehn oder fünfzehn Prozent haben dort keine Fundstelle. Im Zweifel entscheidet die nach Landesrecht zuständige Behörde. Klären Sie die Abgrenzung deshalb vor der Beauftragung mit dem Aussteller.
Mehrere Aufgänge, mehrere Häuser, eine Anlage
Besteht eine Wohnungseigentumsanlage aus mehreren Gebäuden, braucht sie mehrere Ausweise – wer in Haus B verkauft, ist mit dem für Haus A nicht bedient. Anhaltspunkte für ein eigenes Gebäude:
- Nutzung
- selbstständige Nutzbarkeit des Baukörpers
- Zusammenhang
- trennbarer räumlicher und funktionaler Zusammenhang
- Hülle
- Abgrenzung durch die wärmeübertragende Umfassungsfläche
- Adresse
- eigene Hausnummer, eigener Eingang
- Recht
- Eigentumsgrenzen
- Bau
- Trennung durch Brandwände
Meistens sprechen mehrere zusammen, keiner allein; die Bewertung ist „im jeweiligen Einzelfall vorzunehmen“. Eine gemeinsame Heizzentrale hilft nicht: Auch solche Gebäude brauchen „jeweils einen getrennten Energieausweis“.
Beschaffen muss die Gemeinschaft, vorlegen müssen Sie
Das Gebäude gehört Ihnen nicht allein: Nach § 1 Absatz 5 WEG sind Grundstück und Gebäude gemeinschaftliches Eigentum, und § 5 Absatz 2 WEG nimmt alles, was für Bestand oder Sicherheit erforderlich ist, zwingend vom Sondereigentum aus. Außenwände, Dach, Geschossdecken und Zentralheizung – die Bauteile, die den Kennwert tragen – sind damit Gemeinschaftseigentum.
§ 18 Absatz 1 WEG
„Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.“
Dazu tritt § 9a Absatz 2 WEG: Die Gemeinschaft nimmt die Pflichten wahr, die aus dem gemeinschaftlichen Eigentum folgen. Ausdrücklich benannt ist die Zuständigkeit für den Energieausweis allerdings nirgends – erwähnt wird er weder im Gebäudeenergierecht noch im Wohnungseigentumsgesetz. Die sanktionierte Pflicht trifft dagegen Sie persönlich.
| Frage | Beschaffung | Vorlage beim Verkauf |
|---|---|---|
| Wer ist zuständig? | die Gemeinschaft | Sie persönlich, daneben der Makler |
| Ist die Zuständigkeit im Gesetz benannt? | nein, nur erschlossen | ja, § 80 Abs. 4 Satz 1 |
| Ist die Pflicht bußgeldbewehrt? | nein | ja, § 108 Abs. 1 |
Diese Lücke schließt das Gesetz nicht
Keine Norm verpflichtet die Gemeinschaft gegenüber dem verkaufenden Eigentümer, und keine entlastet ihn, wenn sie untätig bleibt: Wer verkauft oder neu vermietet, haftet ordnungsrechtlich für ein Dokument, das er nicht in der Hand hat. Planen Sie Vorlauf ein.
Wer beschließt, und wann der Verwalter allein handeln darf
Der Regelfall ist der Beschluss: Nach § 19 Absatz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung, soweit nichts vereinbart ist. Er trägt die Kostenverteilung und deckt den Verwalter. Ohne Beschluss darf dieser nach § 27 Absatz 1 WEG nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung treffen, die nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Gemessen am Jahresbudget ist ein Energieausweis meist eine solche kleine Position; bei einem aufwendigen Bedarfsausweis für eine große Anlage kann das anders liegen, eine Wertgrenze nennt das Gesetz nicht.
Der saubere Weg ist ein Grundsatzbeschluss
Nach § 27 Absatz 2 WEG können die Wohnungseigentümer seine Befugnisse erweitern. Ein Beschluss, der ihn samt Kostenrahmen dauerhaft ermächtigt, den Gebäudeausweis zu beschaffen und fortzuschreiben, erspart jedem künftigen Verkäufer den Streit.
Bezahlt wird nach Miteigentumsanteilen
Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Wohnungseigentümer „nach dem Verhältnis seines Anteils“ (§ 16 Absatz 2 Satz 1 WEG). Maßgeblich ist das im Grundbuch eingetragene Verhältnis der Miteigentumsanteile – nicht die Wohnfläche und nicht die Zahl der Köpfe. Wer verkauft, zahlt also nur seinen Bruchteil; der Ausweis nützt zehn Jahre lang allen. Dass der Verkäufer allein zahlt, geht nur über einen Beschluss zu dieser Kostenart, für den § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG die einfache Mehrheit genügen lässt.
Auf den Mieter lassen sich die Kosten nicht abwälzen: Betriebskosten sind nach § 1 Absatz 1 BetrKV nur solche, die „laufend entstehen“, und Verwaltungskosten nimmt Absatz 2 Nr. 1 heraus. Als Vermieter setzen Sie sie im Jahr der Zahlung als Werbungskosten an.
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Wenn die Verwaltung nichts herausrückt
Bleibt die Anfrage unbeantwortet, gibt es eine Reihenfolge – die ersten beiden Stufen sind schnell, die mittleren dauern Wochen, die letzten Monate.
- Schriftlich anfordern, mit Frist. Anspruchsgegner ist die Gemeinschaft, nicht der Verwalter persönlich (§ 9a Abs. 2, § 18 Abs. 1 WEG). Fragen Sie zweigleisig: Existiert ein Ausweis, und wenn ja, bitte um Kopie.
- Belegeinsicht verlangen. § 18 Abs. 4 WEG gibt jedem Eigentümer „Einsicht in die Verwaltungsunterlagen“, ohne weitere Voraussetzung. Über sie kommen Sie auch an die Verbrauchsdaten, die ein Aussteller braucht.
- Eine Versammlung erzwingen. Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer sie in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen, muss der Verwalter einberufen (§ 24 Abs. 2 WEG); weigert er sich pflichtwidrig, lädt der Beiratsvorsitzende (Abs. 3).
- Einen eigenen Ausweis beauftragen. § 83 Abs. 1 Satz 1 erlaubt dem Aussteller, die Daten selbst zu ermitteln; ausstellen darf nur, wer nach § 88 Abs. 1 berechtigt ist.
- Beschluss gerichtlich ersetzen lassen. „Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen“ (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG). Beklagte ist die Gemeinschaft.
- Schadensersatz prüfen. Ein Anspruch auf die Kosten der Selbstbeauftragung über § 18 Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 280 Abs. 1 BGB kommt in Betracht; gefestigte Rechtsprechung dazu gibt es nicht, es entscheidet der Einzelfall.
Ein abgelehnter Antrag ist ein anfechtbarer Beschluss; dann läuft die Ausschlussfrist des § 45 Satz 1 WEG.
mehr als 25 %
Quorum für die Versammlung
§ 24 Abs. 2 WEG
mindestens 3 Wochen
Ladungsfrist
§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG
1 Monat
Anfechtungsfrist
§ 45 Satz 1 WEG
Quorum und Ladungsfrist verbrauchen allein einen Monat, und in einer Anlage mit zwanzig Parteien brauchen Sie sechs Mitstreiter – für einen konkreten Termin taugen die Rechtsbehelfe damit nicht.
Was der Wortlaut des § 18 Absatz 4 WEG hergibt
Die Norm gibt einen Anspruch auf „Einsicht in die Verwaltungsunterlagen“ – von Kopie oder Herausgabe steht dort nichts. Praktisch genügt ein Foto, das Sie bei der Einsicht selbst anfertigen: Für die Vorlage lässt § 80 Absatz 4 Satz 1 eine Kopie genügen.
Nicht geklärt
Ein Zutrittsrecht zum Heizungskeller hat der von Ihnen beauftragte Aussteller nicht – weder das Gebäudeenergierecht noch das Wohnungseigentumsgesetz gibt ihm eines. § 84 Absatz 1 lässt immerhin zu, dass er sich statt einer Begehung „geeignete Bildaufnahmen des Gebäudes zur Verfügung stellen“ lässt. Klären Sie den Zugang trotzdem vorab mit der Verwaltung.
Der Besichtigungstermin ist die Ziellinie
§ 80 Absatz 4 Satz 1 GModG
„Im Falle eines Verkaufs … hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen.“
Die Pflicht hängt an der Besichtigung, nicht am Inserat und nicht am Notartermin. Ein deutlich sichtbarer Aushang genügt nach Satz 2; aushändigen müssen Sie erst nach Vertragsschluss (Satz 5), und eine Kopie reicht durchweg. Fordert der Interessent zur Vorlage auf, wird sie nach Satz 4 auch ohne Besichtigung fällig. Bis dahin entsteht kein Verstoß – einen Termin zu verschieben ist der wirksamste Selbstschutz.
bis zu 10.000 €
Bußgeldrahmen
§ 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GModG
bis zu 5.000 €
Höchstmaß bei Fahrlässigkeit
§ 17 Abs. 2 OWiG i. V. m. § 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GModG
Einen Entlastungstatbestand für „die Gemeinschaft rückt nichts heraus“ kennt das Gesetz nicht. Mehr dazu im Beitrag zum Bußgeld bei Verstößen und dazu, wann kein Energieausweis nötig ist. Der Kaufvertrag bleibt von einer verspäteten Vorlage unberührt.
OLG Schleswig
Die bloße Überlassung des Energieausweises an den Käufer führt nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung; für fehlerhafte Angaben im Ausweis haftet der Verkäufer nicht. Ergangen zur Vorgängerregelung, § 16 der Energieeinsparverordnung (NJW 2015, 2668).
Sechs Punkte vor der ersten Besichtigung
Bei der Neuvermietung gilt dasselbe
§ 80 Absatz 5 erklärt die Sätze 1 bis 5 des Absatzes 4 für Vermietung, Verpachtung und Leasing entsprechend anwendbar; Adressat ist dann der Vermieter oder der Makler. Vorgelegt wird auch hier der Ausweis des ganzen Hauses.
Kein Handlungsbedarf
Ein laufendes Mietverhältnis löst die Vorlagepflicht nicht erneut aus: Der Anlass in § 80 Absatz 3 Satz 1 ist die Vermietung, also der Vertragsschluss.
Was ins Inserat für eine Wohnung gehört
Die Anzeigenpflicht des § 87 Absatz 1 erfasst ausdrücklich die Anzeige „einer Wohnung“ – und verlangt trotzdem Gebäudewerte. Sie greift nur, wenn ein Ausweis vorliegt.
Pflichtangaben nach § 87 Absatz 1 GModG
In der Wohnungsanzeige steht der Kennwert des Hauses
Nummer 2 verlangt den Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs „für das Gebäude“. Wer stattdessen einen auf die eigene Wohnung gerechneten Wert einträgt, weicht vom Wortlaut ab. Der Bundesgerichtshof hat die Pflichtangaben 2017 als Marktverhaltensregelung eingeordnet und auch den Makler über § 5a UWG in die Pflicht genommen – neben dem Bußgeld steht ein Abmahnrisiko.
Liegt kein Ausweis vor, entfallen die Pflichtangaben – für eine Immobilienanzeige allein muss keiner ausgestellt werden; die Vorlagepflicht bei der Besichtigung bleibt unberührt. Wer beauftragt, prüft nebenbei, wer einen Energieausweis ausstellen darf.
Was sich zum 1. Januar 2027 ändert
Die §§ 81, 82, 86 und 106 werden neu gefasst, die §§ 88a bis 88c kommen hinzu, und die Datenbasis des Verbrauchsausweises schrumpft von 36 auf 24 Monate. Am Bußgeldrahmen und an der Zuständigkeit in der Eigentümergemeinschaft ändert sich nichts.
Vorhandene Ausweise laufen ihre reguläre Zehnjahresfrist aus § 79 Absatz 3 Satz 1 aus; eine eigene Übergangsvorschrift gibt es nicht. Alle Stufen des Gesetzes zeigt der Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz.
Häufige Fragen zum Energieausweis in der Eigentümergemeinschaft
Wer zahlt den Ausweis, und kann ich ihn auf den Mieter umlegen?
Gezahlt wird nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Absatz 2 Satz 1 WEG). Auf den Mieter geht der Betrag nicht: Es fehlt am Merkmal „laufend entstehend“, und Verwaltungskosten sind ausgenommen (§ 1 BetrKV). Als Vermieter setzen Sie ihn im Zahlungsjahr als Werbungskosten ab.
Die Verwaltung gibt mir den Ausweis nicht. Was kann ich tun?
Schriftlich anfordern, dann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Absatz 4 WEG), notfalls selbst einen Aussteller beauftragen (§ 83 Absatz 1 Satz 1). Für die Vorlage genügt eine Kopie.
Was ist, wenn der Besichtigungstermin schon steht?
Die Vorlagepflicht wird „spätestens bei der Besichtigung“ fällig – wer den Ausweis nicht rechtzeitig bekommt, verschiebt den Termin. Ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit bis 10.000 Euro (§ 108 Absatz 2 Satz 1 Nr. 2). Der Kaufvertrag bleibt wirksam.
Quellen (22)
- BGBl. 2026 I Nr. 226 — Verkündung des Änderungsgesetzes — recht.bund.de
- BT-Drs. 21/6278 — Regierungsentwurf Gebäudemodernisierungsgesetz — Deutscher Bundestag
- § 79 GModG — Grundsätze des Energieausweises — gesetze.legal
- Auslegung der Fachkommission Bautechnik zu § 79 Absatz 2 Satz 1 GEG — Fachkommission Bautechnik, gmodg.bund.de
- FAQ zu Energieausweisen des Bundesportals — gmodg.bund.de (Bundesportal)
- § 80 GModG — Ausstellung und Verwendung — gesetze.legal
- §§ 82 und 83 GModG — Verbrauchsausweis, Datenermittlung — gesetze.legal
- § 1 HeizkostenV — Anwendungsbereich — gesetze.legal
- § 106 GModG — Gemischt genutzte Gebäude — gesetze.legal
- §§ 1, 5 und 9a WEG — Gemeinschaftliches Eigentum — gesetze.legal
- §§ 18 und 19 WEG — Verwaltung des Gemeinschaftseigentums — gesetze.legal
- §§ 24 und 27 WEG — Versammlung, Verwalterbefugnisse — gesetze.legal
- § 16 WEG — Nutzungen und Kosten — gesetze.legal
- § 1 BetrKV — Betriebskosten — gesetze.legal
- § 11 EStG — Vereinnahmung, Verausgabung — gesetze.legal
- §§ 44 und 45 WEG — Beschlussklagen, Anfechtungsfristen — gesetze.legal
- § 84 GModG — Modernisierungsempfehlungen, Datenaufnahme — gesetze.legal
- OLG Schleswig, Urteil vom 13.03.2015 – 17 U 98/14 — dejure.org
- § 87 GModG — Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige — gesetze.legal
- BGH, Urteil vom 05.10.2017 – I ZR 229/16 (und Parallelverfahren) — dejure.org
- BT-Drs. 21/6565 — Stellungnahme des Bundesrates — Deutscher Bundestag
- § 108 GModG — Bußgeldvorschriften — gesetze.legal
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Bedarfs- und Verbrauchsausweis online erstellen — der Link öffnet sich in einem neuen Tab.
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