Energieausweis im Inserat: die fünf Pflichtangaben
Liegt ein Energieausweis vor, braucht jede einzelne Anzeige fünf Angaben (§ 87 GModG). Welche das sind, wen es trifft und was ein Verstoß kostet.
Kurz gesagt
Sobald für das Objekt ein Energieausweis vorliegt, muss jede einzelne kommerzielle Immobilienanzeige fünf Angaben enthalten: Ausweisart, Endenergiewert, wesentlicher Energieträger und — bei Wohngebäuden — Baujahr und Effizienzklasse. Verpflichtet sind Verkäufer, Vermieter und Makler nebeneinander. Ein Verstoß ist eine Ordnungswidrigkeit, für Makler zusätzlich abmahnfähig.
Die Anzeigenpflicht ist die Pflicht, die am häufigsten übersehen wird, weil sie zeitlich vor allen anderen liegt. Vorlegen und übergeben passieren beim Termin und beim Notar — die fünf Angaben müssen schon im Inserat stehen, also bevor der erste Interessent überhaupt anruft. Wer sie vergisst, hat den Fehler öffentlich gemacht und in der Regel auf mehreren Portalen gleichzeitig.
Die fünf Angaben
Pflichtangaben nach § 87 Absatz 1 GModG
Zwei Wörter in dieser Liste tragen mehr Gewicht, als sie aussehen: „im Ausweis genannte“. Alle fünf Angaben werden aus dem Dokument abgeschrieben, nicht hergeleitet. Ein selbst überschlagener Kennwert, ein aus dem Grundbuch geholtes Baujahr oder eine aus dem Kennwert zurückgerechnete Klasse erfüllen die Pflicht nicht — sie erzeugen im Zweifel eine zweite Falschangabe.
Das Baujahr ist das des Gebäudes, nicht das der Heizung
Der Ausweis nennt beides. In die Anzeige gehört das Baujahr, das der Ausweis als Baujahr des Gebäudes ausweist. Das Baujahr der Heizungsanlage steht daneben und ist eine andere Zahl.
Bei Nichtwohngebäuden entfallen Baujahr und Effizienzklasse — dafür sind nach Absatz 2 die Werte für Wärme und Strom getrennt anzugeben. Die Skala von A bis G, die für Wohngebäude selbstverständlich ist, gibt es dort bis Ende 2026 nicht.
Die Pflicht entsteht nicht durch den Verkauf, sondern durch den Ausweis
Das ist der meistübersehene Punkt der Vorschrift, und er wirkt in beide Richtungen.
§ 87 Absatz 1 knüpft nicht an die Ausweispflicht an, sondern an das Vorliegen eines Ausweises. Daraus folgt zweierlei:
| Lage beim Aufgeben der Anzeige | Angaben nötig? |
|---|---|
| Ausweis liegt vor, Objekt ist ausweispflichtig | Ja |
| Ausweis liegt vor, obwohl niemand ihn verlangt hat | Ja — das Vorliegen genügt |
| Ausweis ist beauftragt, aber noch nicht ausgestellt | Nein |
| Objekt ist von der Ausweispflicht befreit, es gibt keinen Ausweis | Nein |
Wer freiwillig einen Ausweis erstellen lässt — etwa für ein Baudenkmal, das von der Pflicht ausgenommen ist —, muss die Angaben in der Anzeige folglich trotzdem machen. Umgekehrt begründet die Anzeigenvorschrift keine eigene Ausstellungspflicht: Wer noch keinen Ausweis hat, muss ihn nicht wegen des Inserats beschaffen. Die Pflicht, ihn überhaupt zu haben, kommt aus § 80 Absatz 3 und aus der Vorlagepflicht — nicht aus § 87.
Gut zu wissen
Praktisch läuft das trotzdem auf dasselbe hinaus: Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie den Ausweis vorlegen können. Wer inseriert und erst danach bestellt, kommt bei einem schnellen Interessenten in Zeitnot.
„Jede einzelne Anzeige“ ist wörtlich gemeint
Die Angaben gehören in die Anzeige selbst, nicht in ein Dokument, auf das sie verweist.
LG Ingolstadt
Pflichtangaben allein im Exposé genügen nicht. Ein Verweis oder Link auf ein separates Dokument reicht nicht, weil Interessenten, die nur die Anzeige selbst sehen, sonst ohne Information bleiben.
Wer dasselbe Objekt auf drei Portalen listet, schreibt die fünf Angaben dreimal. Wer zusätzlich ein Zeitungsinserat schaltet, ein viertes Mal. Ein „Details im Exposé“ ist keine Erfüllung, ein PDF-Link auch nicht.
Erfasst sind Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien. Das ist die zweite Grenze der Norm: Ein Aushang im Schaufenster des Maklers, eine Portalanzeige, eine Zeitungsannonce fallen darunter. Amtliche Bekanntmachungen nicht — die Terminsbestimmung in der Zwangsversteigerung etwa ist keine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien, sondern eine gerichtliche Veröffentlichung.
Bei einer einzelnen Wohnung gelten die Werte des Gebäudes
Inseriert wird oft nicht das Haus, sondern die Drei-Zimmer-Wohnung im zweiten Stock. Die Vorschrift erfasst das ausdrücklich: Sie gilt für die Anzeige „eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit“.
Alle fünf Angaben stammen dann aus dem Gebäudeausweis. Wohnungsbezogene Kennwerte, Baujahre oder Effizienzklassen gibt es im System nicht — Nummer 2 verlangt den Wert „für das Gebäude“. Wer stattdessen einen auf die eigene Wohnung heruntergerechneten Wert einträgt, weicht vom Wortlaut ab und macht aus einer Pflichtangabe eine eigene Aussage. Mehr dazu im Beitrag zum Energieausweis für die Eigentumswohnung.
Wen die Pflicht trifft
- Adressaten
- Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Immobilienmakler
- Verhältnis zueinander
- nebeneinander, nicht nacheinander
- Auslöser
- das Aufgeben der Anzeige
- Fundstelle
- § 87 Absatz 1 GModG
Der Makler wird nicht dadurch frei, dass sein Auftraggeber untätig bleibt, und der Eigentümer wird nicht dadurch frei, dass er einen Makler beauftragt hat. Wer die Anzeige verantwortet, trägt die Angaben.
Für Makler ist die Lage zweigleisig, und beide Verfahren schließen einander nicht aus:
Ordnungswidrigkeit
Verwaltungsverfahren. Die zuständige Landesbehörde verhängt ein Bußgeld.
- Grundlage
- § 108 GModG
- Wer verfolgt
- Behörde
UWG-Abmahnung
Zivilrecht. Ein Wettbewerber oder ein Verband schreibt direkt an — mit Kostenfolge und Unterlassungserklärung.
- Grundlage
- § 5a UWG
- Wer verfolgt
- Mitbewerber, Verbände
BGH
Die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen sind eine Marktverhaltensregelung; ihre Verletzung ist wettbewerbsrechtlich verfolgbar. Der Makler war nicht Adressat der damaligen Vorschrift der Energieeinsparverordnung, muss die Angaben nach § 5a UWG aber ebenfalls machen.
Energieausweis ab 69,90 € online erstellen
Bedarfs- und Verbrauchsausweis direkt online — ohne Anmeldung starten.
Was ein Verstoß kostet
bis zu 10.000 €
Bußgeldrahmen
§ 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GModG
bis zu 5.000 €
Höchstmaß bei Fahrlässigkeit
§ 17 Abs. 2 OWiG i. V. m. § 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GModG
2 Jahre
Verfolgungsverjährung
§ 31 Abs. 2 Nr. 2 OWiG
Der Rahmen ist ein Höchstmaß, kein Regelbetrag. Wie er ausgefüllt wird, entscheidet die Behörde des Landes nach den Umständen — eine bundesweite Bußgeldtabelle für diese Tatbestände gibt es nicht. Die 15.000 Euro, die in älteren Ratgebern stehen, stammen aus der EnEV-Zeit und gelten nicht mehr. Ausführlich im Beitrag zu den Bußgeldern bei Verstößen.
Was sich zum 1. Januar 2027 ändert
Für die Anzeige selbst ändert sich der Kern der Vorschrift nach derzeitigem Stand nicht — die fünf Angaben bleiben fünf Angaben. Was sich ändert, sind die Werte, die dort hineingeschrieben werden.
- Bis 31.12.2026Effizienzklasse nach der geltenden Skala für Wohngebäude. Nichtwohngebäude haben keine Klasse und nennen Wärme und Strom getrennt.
- Ab 01.01.2027Artikel 2 des Mantelgesetzes fasst die Ausweisregeln neu: neue Bezugsfläche, erweiterte Angaben im Ausweis, eine eigene Skala für Nichtwohngebäude.
Maßgeblich ist immer der Ausweis, der beim Aufgeben der Anzeige vorliegt — ein vor 2027 ausgestellter Ausweis behält seine Angaben und seine zehn Jahre.
Kein Handlungsbedarf
Ein bestehender Ausweis muss wegen des Jahreswechsels nicht ersetzt werden. Sie schreiben weiter ab, was in Ihrem Dokument steht. Eine Übergangsvorschrift, die zum 1. Januar 2027 neue Angaben in alte Anzeigen zwingt, gibt es nicht.
Vor dem Inserieren abhaken
Checkliste Pflichtangaben
Ich habe noch keinen Energieausweis — darf ich trotzdem inserieren?
Ja. Die Anzeigenpflicht setzt voraus, dass beim Aufgeben der Anzeige ein Ausweis vorliegt; sie begründet selbst keine Ausstellungspflicht. Spätestens bei der Besichtigung müssen Sie ihn allerdings vorlegen können, und die Pflicht, überhaupt einen zu haben, folgt aus § 80 Absatz 3.
Reicht es, die Angaben ins Exposé zu schreiben?
Nein. Sie gehören in die Anzeige selbst. Ein Verweis oder Link auf ein separates Dokument genügt nicht, weil Interessenten, die nur die Anzeige sehen, sonst ohne Information bleiben.
Ich vermiete eine einzelne Wohnung — welchen Kennwert nenne ich?
Den des Gebäudes. Das Gesetz verlangt den Wert „für das Gebäude“; wohnungsbezogene Kennwerte und Effizienzklassen sieht das System nicht vor.
Mein Makler hat die Angaben vergessen — hafte ich trotzdem?
Ja. Verkäufer und Makler stehen nebeneinander in der Vorschrift. Der eine wird nicht frei, weil der andere untätig war. Intern können Sie sich einigen, nach außen bleibt die Pflicht bei beiden.
Gilt die Pflicht auch bei einer privaten Kleinanzeige?
Erfasst sind Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien. Ein Portal-Inserat oder eine Zeitungsannonce fällt darunter, unabhängig davon, ob der Inserent gewerblich handelt.
Muss die Effizienzklasse auch bei einem Gewerbeobjekt stehen?
Bis Ende 2026 nicht. Für Nichtwohngebäude sind stattdessen die Werte für Wärme und Strom getrennt anzugeben; eine Effizienzklasse führt der Ausweis dort nicht.
Quellen (8)
- § 87 GModG — Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige — gesetze.legal
- § 80 GModG — Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen — gesetze.legal
- § 81 GModG — Energiebedarfsausweis — gesetze.legal
- § 82 GModG — Energieverbrauchsausweis — gesetze.legal
- § 108 GModG — Bußgeldvorschriften — gesetze.legal
- § 5a UWG — Irreführung durch Unterlassen — gesetze.legal
- BGH, Urteil vom 05.10.2017 — I ZR 229/16 — Bundesgerichtshof
- Pflichtangaben in Immobilienanzeigen — Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung / Bundesportal GModG
Energieausweis ab 69,90 € online erstellen
Bedarfs- und Verbrauchsausweis online erstellen — der Link öffnet sich in einem neuen Tab.
Rechtsstand: Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.
