Energieausweis steuerlich absetzen: nur bei Vermietung
Vermieter setzen die Kosten voll als Werbungskosten ab, Selbstnutzer gar nichts — das Anwendungsschreiben zu § 35a EStG nennt den Ausweis ausdrücklich.
Kurz gesagt
Es entscheidet die Nutzung des Gebäudes, nicht die Rechnung. Wer vermietet, zieht die Kosten im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten ab. Wer selbst darin wohnt, bekommt nichts: Die Finanzverwaltung nennt die Ausstellung des Ausweises im Anwendungsschreiben zu § 35a EStG ausdrücklich als nicht begünstigt. Beim Käufer wirkt der Betrag nur über die Abschreibung.
Die Frage wird meist falsch gestellt. Sie lautet nicht „ist ein Energieausweis absetzbar“, sondern: „Wer bezahlt ihn, und was macht diese Person mit dem Gebäude?“ Im Einkommensteuerrecht kommt der Energieausweis nämlich in keiner einzigen Vorschrift vor; behandelt wird er nach den allgemeinen Regeln – und die führen je nach Rolle zu vier verschiedenen Ergebnissen.
Seit dem 29. Juli 2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz, und zum 1. Januar 2027 folgt eine zweite Stufe. Steuerlich ändert das nichts: Der Abzug hängt am Einkommensteuergesetz und am Handelsgesetzbuch, nicht am Gebäudeenergierecht. Was sich ordnungsrechtlich verschiebt, steht im Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz und seinen Fristen.
Information, keine Steuerberatung
Ob und in welcher Höhe Ihre Kosten abziehbar sind, hängt vom Einzelfall ab. Unbeschränkt in Steuersachen beraten dürfen nur Steuerberater, Steuerbevollmächtigte, Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer und vereidigte Buchprüfer (§ 3 StBerG); verbindliche Auskünfte erteilt Ihr Finanzamt.
Die eine Weiche: Wird mit dem Gebäude Geld verdient?
Werbungskosten sind „Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen“, abzuziehen „bei der Einkunftsart …, bei der sie erwachsen sind“ (§ 9 Absatz 1 Satz 1 und 2 EStG). Es muss also Einnahmen geben, und die Ausgabe muss zu ihnen gehören. Fehlt die Einkunftsart, greift die Sperre des § 12 Nummer 1 EStG, die „die für den Haushalt des Steuerpflichtigen … aufgewendeten Beträge“ vom Abzug ausnimmt. Alles Weitere folgt daraus.
Ist das Gebäude oder die Wohnung vermietet?
JaWerbungskosten bei Vermietung und Verpachtung, voller Abzug im Jahr der Zahlung.
Neinweiter zur nächsten Frage
Wohnen Sie selbst darin und behalten es?
JaKein Abzug – auch nicht über den Handwerkerbonus des § 35a Absatz 3 EStG.
Neinweiter zur nächsten Frage
Verkaufen Sie ein selbst genutztes Objekt?
JaKein Abzug, außer der Verkauf ist ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft (§ 23 EStG).
Neinweiter zur nächsten Frage
Haben Sie als Käufer bezahlt?
JaAnschaffungsnebenkosten. Der Betrag wirkt nur über die Abschreibung, und nur bei späterer Vermietung.
NeinDann fehlt der Anknüpfungspunkt für einen Abzug.
Vermieter: voller Abzug im Jahr der Zahlung
Wer vermietet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG). Ohne Energieausweis darf niemand inserieren und besichtigen lassen – der Zusammenhang mit den Mieteinnahmen liegt auf der Hand.
Abziehbar ist die ganze Rechnung
Anders als beim Handwerkerbonus gibt es keine Beschränkung auf Arbeitskosten: Die Aufteilung in Arbeits- und Materialanteile steht in § 35a Absatz 5 Satz 2 EStG und gilt allein für die dortige Steuerermäßigung. Abziehbar ist der Rechnungsbetrag einschließlich Umsatzsteuer, samt Fahrtkosten und Auslagen des Ausstellers, soweit sie in Rechnung gestellt wurden.
Auch eine Barzahlungssperre gibt es hier nicht – sie steht in § 35a Absatz 5 Satz 3 und in § 35c Absatz 4 EStG, nicht in § 9 EStG. Eine Überweisung bleibt trotzdem der bessere Nachweis.
Abgezogen wird im Jahr der Zahlung
§ 11 Absatz 2 Satz 1 EStG
„Ausgaben sind für das Kalenderjahr abzusetzen, in dem sie geleistet worden sind.“
Maßgebend ist der Abfluss, nicht das Ausstellungsdatum des Ausweises und nicht das Rechnungsdatum. Wer im Dezember beauftragt und im Januar bezahlt, setzt im Folgejahr ab.
Richtig ist
Die zehn Jahre stehen in § 79 Absatz 3 Satz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes und sind Ordnungsrecht: Sie sagen, wie lange das Dokument verwendet werden darf. Für den Abzug gilt allein § 11 Absatz 2 Satz 1 EStG. Die einzige Verteilungsanordnung des Gesetzes, § 11 Absatz 2 Satz 3 EStG, betrifft Vorauszahlungen für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren – ein Energieausweis überlässt nichts zur Nutzung.
Wenn Sie nur einen Teil vermieten
Der Ausweis gilt für das ganze Gebäude, die Einkunftsart oft nur für einen Teil davon. Dann sind die Kosten aufzuteilen; abziehbar ist der Anteil, der auf die vermietete Einheit entfällt (§ 9 Absatz 1 Satz 2 EStG). Einen gesetzlich vorgegebenen Maßstab gibt es dafür nicht, üblich ist die Fläche. Bei verbilligter Überlassung an Angehörige kommt eine zweite Stufe hinzu:
| Entgelt gemessen an der ortsüblichen Miete | Folge für den Abzug |
|---|---|
| unter 50 Prozent der ortsüblichen Marktmiete | Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil, Abzug nur für den entgeltlichen (§ 21 Abs. 2 S. 1 EStG) |
| mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete | Die Vermietung gilt als entgeltlich, voller Abzug (§ 21 Abs. 2 S. 2 EStG) |
Zwischen beiden Schwellen entscheidet die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht; das Gesetz regelt diesen Bereich in § 21 Absatz 2 EStG nicht ausdrücklich.
Und den Handwerkerbonus gibt es nicht zusätzlich
§ 35a Absatz 5 Satz 1 EStG schließt die Steuerermäßigung aus, soweit die Aufwendungen Betriebsausgaben oder Werbungskosten sind.
Wer abzieht, ermäßigt nicht. Beides zusammen geht nie.
Selbstnutzer: Die Finanzverwaltung hat den Ausweis namentlich ausgenommen
Für den Selbstnutzer ist der Fall seit 2016 entschieden – und zwar von der Finanzverwaltung selbst, in ihrem Anwendungsschreiben zu § 35a EStG.
Was § 35a Absatz 3 EStG verspricht
Der Wortlaut ist eng: begünstigt ist „die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen“, erbracht im Haushalt des Steuerpflichtigen (Absatz 4 Satz 1), abgerechnet über eine Rechnung und bezahlt auf das Konto des Leistungserbringers (Absatz 5 Satz 3).
Schon der erste Halbsatz passt nicht: Die Ausstellung eines Energieausweises verändert das Gebäude nicht, sie beschreibt seinen Zustand. Über diese Auslegung muss aber niemand streiten.
Die Finanzverwaltung nennt den Ausweis beim Namen
BMF-Schreiben vom 09.11.2016 (BStBl I S. 1213), Rdnr. 20, letzter Absatz
„Handelt es sich dagegen bei der gutachterlichen Tätigkeit weder um eine Handwerkerleistung, noch um eine haushaltsnahe Dienstleistung, kommt die Steuerermäßigung nach § 35a EStG nicht in Betracht. Weder zu den haushaltsnahen Dienstleistungen noch zu den Handwerkerleistungen gehören beispielsweise Tätigkeiten, die der Wertermittlung dienen, die Erstellung eines Energiepasses, Tätigkeiten im Zusammenhang mit einer Finanzierung (z. B. zur Erlangung einer KfW-Förderung).“
Dieselbe Aussage steht ein zweites Mal im selben Dokument: Anlage 1 führt den „Energiepass“ mit einer eigenen Zeile unter „nicht begünstigt“, mit Verweis auf Rdnr. 20. Das Änderungsschreiben vom 1. September 2021 hat daran nichts geändert.
Warum der Schornsteinfeger zählt und der Ausweis nicht
Dieselbe Randnummer erklärt die Erhebung des Istzustands – etwa die Prüfung, ob eine Anlage ordnungsgemäß funktioniert – ausdrücklich zur Handwerkerleistung, auch wenn der Handwerker darüber eine Bescheinigung „für amtliche Zwecke“ ausstellt. Drei Sätze später nimmt sie den Energieausweis davon aus – die Abgrenzung ist also keine Auslegungsfrage, sondern eine getroffene Entscheidung. Der Unterschied dahinter: Der Schornsteinfeger prüft eine konkrete Anlage im Haus und bescheinigt ihren Zustand, der Aussteller eines Energieausweises ermittelt einen rechnerischen Kennwert für ein ganzes Gebäude. Das erste ist handwerksnah, das zweite bewertend.
Richtig ist
Dieser Satz kursiert seit Jahren als angebliches Zitat aus dem BMF-Schreiben. Er steht dort nicht, und Gutachtertätigkeiten sind auch nicht pauschal ausgeschlossen: Anlage 1 führt sie mit „Abgrenzung im Einzelfall (Rdnr. 20)“. Ausgeschlossen ist der Energieausweis – nicht wegen einer Gattung, sondern weil er namentlich genannt ist.
Der Statiker-Fall zeigt, wie streng die Linie ist
Bundesfinanzhof
„Für die Leistung (hier: statische Berechnung) eines Statikers kann die Steuerermäßigung nach § 35a EStG auch dann nicht gewährt werden, wenn sie für die Durchführung einer Handwerkerleistung erforderlich war.“
Die Kläger hatten schadhafte Dachpfosten austauschen lassen, und der Handwerksbetrieb hielt die statische Berechnung vorher für zwingend erforderlich – selbst das genügte nicht. Beim Energieausweis fehlt sogar dieser Zusammenhang: Er ist für keine Handwerkerleistung erforderlich.
Was das für Ihren Steuerbescheid heißt
Ein BMF-Schreiben ist eine Verwaltungsanweisung: Es bindet die Finanzämter, nicht die Finanzgerichte. Der Sachbearbeiter wird die Position also zuverlässig streichen. Ein Einspruch ist deshalb nicht aussichtslos, müsste aber gegen eine seit 2016 unveränderte Verwaltungsauffassung und gegen die Linie des Bundesfinanzhofs zu Planungs- und Bewertungsleistungen ankommen. Dass das Schreiben vom „Energiepass“ spricht, ändert daran nichts: Es stellt auf die Art der Tätigkeit ab, nicht auf den Namen des Dokuments.
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§ 35c EStG: Die Sanierungsförderung greift ebenfalls nicht
Die zweite Hoffnung vieler Eigentümer ist der Steuerbonus für energetische Sanierungen. Auch er trägt den Energieausweis nicht, und zwar aus einem anderen Grund.
Begünstigt sind nur bauliche Maßnahmen
§ 35c Absatz 1 Satz 1 EStG begünstigt „energetische Maßnahmen an einem … zu eigenen Wohnzwecken genutzten eigenen Gebäude“. Satz 3 zählt sie abschließend auf: Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, Erneuerung von Fenstern oder Außentüren, Lüftungsanlage, Heizungserneuerung, digitale Optimierungssysteme und die Optimierung bestehender Heizungsanlagen; die zugehörige Verordnung nennt sie „bauliche Maßnahmen“. Ein Dokument ist keine bauliche Maßnahme – damit ist der Fall entschieden.
Die 50-Prozent-Regel für Energieberater hängt an einer Maßnahme
Häufig wird auf § 35c Absatz 1 Satz 4 EStG verwiesen: Kosten für vom BAFA zugelassene Energieberater werden zu 50 Prozent berücksichtigt. Die Vorschrift steht aber unter einer Bedingung, die im Zitat oft wegfällt – der Berater muss „mit der planerischen Begleitung oder Beaufsichtigung der energetischen Maßnahmen nach Satz 3 beauftragt“ sein. Ohne durchgeführte Katalogmaßnahme läuft die Regel leer.
Was § 35c EStG nicht trägt
- Der Energieausweis ist keine der acht Maßnahmen des § 35c Absatz 1 Satz 3 EStG und in keiner Anlage der Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung genannt
- Er ist nicht die Bescheinigung des ausführenden Fachunternehmens nach amtlich vorgeschriebenem Muster, die § 35c Absatz 1 Satz 7 EStG als Nachweis verlangt
- Neben einer öffentlichen Förderung mit zinsverbilligtem Darlehen oder steuerfreiem Zuschuss ist § 35c ohnehin gesperrt (Absatz 3)
Wird ein Bedarfsausweis als Teil einer echten Sanierungsplanung erstellt und vom Energieberater mit abgerechnet, ist die Zuordnung offen und im Einzelfall zu klären. Wann eine Sanierung überhaupt einen neuen Ausweis verlangt, steht im Beitrag zum neuen Energieausweis nach der Sanierung.
Verkauf: kein Abzug, außer im Zehnjahresfenster
Beim Verkauf der selbst bewohnten Immobilie fehlt es an allem, was § 9 EStG verlangt: Es gibt keine Einnahmen, denen die Ausgabe zuzuordnen wäre, und § 12 Nummer 1 EStG erfasst die Kosten der privaten Lebensführung einschließlich ihrer Beendigung.
Anders liegt es, wenn der Verkauf ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft ist. § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG erfasst Grundstücksverkäufe, bei denen zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen.
Der Gewinn ist dann der Veräußerungspreis abzüglich der Anschaffungs- oder Herstellungskosten und der Werbungskosten (§ 23 Absatz 3 Satz 1 EStG). Der Ausweis muss nach § 80 Absatz 4 Satz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes spätestens bei der Besichtigung vorliegen; er ist also durch die Veräußerung veranlasst und mindert den Gewinn.
Beim Eigenheim läuft die Ausnahme meist ins Leere
§ 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Satz 3 EStG nimmt Objekte aus, die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden – oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Wer durchgehend selbst gewohnt hat, verkauft steuerfrei und hat nichts, wovon sich etwas abziehen ließe. Hinzu kommt die Freigrenze des § 23 Absatz 3 Satz 5 EStG: Bleibt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1 000 Euro, ist er ohnehin steuerfrei.
Praktisch trägt die Ausnahme daher vor allem bei vermieteten und bei gemischt genutzten Objekten. Die Pflichtenlage beim Verkauf behandelt der Beitrag zum Energieausweis beim Hausverkauf.
Vermietete Immobilie: Vermietungs- oder Veräußerungsanlass?
Nicht geklärt
Werbungskosten gehören zu der Einkunftsart, bei der sie erwachsen sind (§ 9 Absatz 1 Satz 2 EStG). Wird eine vermietete Wohnung verkauft und eigens dafür ein Ausweis erstellt, ist damit offen, ob die Kosten noch zur Vermietung gehören oder schon zur Veräußerung; eine veröffentlichte Entscheidung zu dieser Zuordnung gibt es nicht. Brauchbare Faustregel: Ausweis für die Neuvermietung heißt Vermietungsanlass, Ausweis für das Exposé eines Verkaufs heißt Veräußerungsanlass. Liegt bereits ein gültiger Ausweis vor und wird er nur weitergereicht, entstehen ohnehin keine neuen Kosten.
Käufer: Der Betrag landet in der Abschreibung
Vorweg: Der Käufer muss den Ausweis gar nicht beschaffen. Die Vorlagepflicht trifft den Verkäufer oder den Immobilienmakler (§ 80 Absatz 4 und 5). Wer als Käufer zahlt, tut das aufgrund einer Vereinbarung, nicht aufgrund einer Pflicht – Einzelheiten dazu im Beitrag darüber, wer den Energieausweis zahlt.
Übernimmt der Käufer die Kosten trotzdem, sind sie dem Erwerb zuzurechnen: Zu den Anschaffungskosten gehören nach § 255 Absatz 1 Satz 2 HGB auch die Nebenkosten des Erwerbs.
Die Folge ist eine zeitliche: Statt sofort abziehbarem Aufwand entsteht ein Betrag, der sich über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt – und das auch nur, soweit das Objekt später der Einkünfteerzielung dient. Der auf Grund und Boden entfallende Anteil wird gar nicht abgeschrieben. Ein paar hundert Euro Kaufpreisnachlass sind steuerlich deshalb etwas anderes als ein paar hundert Euro übernommene Ausweiskosten.
Ändert sich daran 2027 etwas?
Kein Handlungsbedarf
Steuerlich nicht. Die zweite Stufe des Gebäudemodernisierungsgesetzes ändert zum 1. Januar 2027 Vorschriften über Ausweisarten, Datengrundlagen und Effizienzklassen. Der Abzug hängt dagegen an §§ 9, 11, 12, 23 und 35a bis 35c EStG sowie an § 255 HGB, und keine dieser Normen wird vom Mantelgesetz geändert. Werden die Ausweise ab 2027 teurer, ändert das die Beträge, nicht die Behandlung.
Häufige Fragen
Kann ich die Kosten für den Energieausweis von der Steuer absetzen?
Nur, wenn mit dem Gebäude Einkünfte erzielt werden. Bei Vermietung sind es Werbungskosten (§ 9 Absatz 1 Satz 1 EStG in Verbindung mit § 21 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG). Beim selbst bewohnten Eigenheim greift das Abzugsverbot des § 12 Nummer 1 EStG.
Zählt der Energieausweis als Handwerkerleistung nach § 35a EStG?
Nein. Das Anwendungsschreiben der Finanzverwaltung vom 9. November 2016 nennt in Rdnr. 20 „die Erstellung eines Energiepasses“ ausdrücklich unter den Tätigkeiten, die weder haushaltsnahe Dienstleistung noch Handwerkerleistung sind.
Muss ich die Kosten auf zehn Jahre verteilen, weil der Ausweis zehn Jahre gilt?
Nein. Bei Vermietung gilt das Abflussprinzip: Abzug im Jahr der Zahlung (§ 11 Absatz 2 Satz 1 EStG). Die zehnjährige Gültigkeit folgt aus § 79 Absatz 3 Satz 1 des Gebäudemodernisierungsgesetzes und ist eine ordnungsrechtliche Frist.
Bekomme ich über § 35c EStG 50 Prozent für den Energieausweis?
Nein. § 35c Absatz 1 Satz 4 EStG berücksichtigt Energieberaterkosten zu 50 Prozent, aber nur bei planerischer Begleitung oder Beaufsichtigung einer tatsächlich durchgeführten Maßnahme aus dem Katalog des Satzes 3. Ein Energieausweis ist keine solche Maßnahme.
Quellen (17)
- § 3 StBerG — Befugnis zu unbeschränkter Hilfeleistung in Steuersachen — gesetze.legal
- § 9 EStG — Werbungskosten — gesetze.legal
- § 12 EStG — Nicht abzugsfähige Ausgaben — gesetze.legal
- § 21 EStG — Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — gesetze.legal
- § 35a EStG — Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen — gesetze.legal
- § 11 EStG — Vereinnahmung und Verausgabung — gesetze.legal
- § 79 GModG — Grundsätze des Energieausweises — gesetze.legal
- BMF-Schreiben vom 09.11.2016 (BStBl I S. 1213) zu § 35a EStG, Volltext mit Anlagen 1 und 2 — Bundesministerium der Finanzen (Steuerportal Mecklenburg-Vorpommern)
- Anlage 1 zum BMF-Schreiben vom 09.11.2016 in der Fassung des BMF-Schreibens vom 01.09.2021 — Thüringer Finanzämter
- BMF-Schreiben vom 01.09.2021, IV C 8 - S 2296-b/21/10002 :001 — Änderung des BMF-Schreibens vom 09.11.2016 — Bundesministerium der Finanzen (Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine)
- BFH, Urteil vom 04.11.2021 – VI R 29/19: Keine Steuerermäßigung nach § 35a EStG für statische Berechnungen eines Statikers — Bundesfinanzhof
- § 35c EStG — Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden — gesetze.legal
- § 1 ESanMV — Mindestanforderungen an energetische Einzelmaßnahmen — gesetze.legal
- § 23 EStG — Private Veräußerungsgeschäfte — gesetze.legal
- § 80 GModG — Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen — gesetze.legal
- § 255 HGB — Bewertungsmaßstäbe, Anschaffungskosten — gesetze.legal
- § 6 EStG — Bewertung, anschaffungsnahe Herstellungskosten — gesetze.legal
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Rechtsstand: Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.
