Wer zahlt den Energieausweis? Verkäufer, Vermieter, Käufer

Kurz gesagt

Keine Norm sagt, wer den Energieausweis bezahlt. Das Gesetz verpflichtet nur zur Vorlage: beim Verkauf den Verkäufer oder den Makler, bei der Vermietung Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Makler. Weil diese Vorlage spätestens bei der Besichtigung fällig ist, beschafft und bezahlt praktisch immer die Anbieterseite. Verträge können die Kosten verschieben, die Pflicht nie.

Die Frage kommt selten am Anfang – meist erst, wenn der Kaufvertragsentwurf auf dem Tisch liegt. Und sie sucht eine Vorschrift, die es nicht gibt: Im Gebäudeenergierecht steht kein Satz darüber, wer die Rechnung trägt. Geregelt ist nur, wer handeln muss. Die Antwort folgt daraus über den Zeitpunkt statt über eine Kostennorm.

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz; die Energieausweis-Vorschriften ändern sich in einer zweiten Stufe zum 1. Januar 2027 (beide Stufen im Überblick).

Das Gesetz nennt Pflichtige, aber keinen Kostenträger

Der Satz, der die Pflicht auslöst, ist auffallend leer an Personen: Nach § 80 Absatz 3 Satz 1 GModG ist ein Energieausweis auszustellen, wenn ein Gebäude oder eine Wohnung verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast werden soll und noch kein gültiger vorliegt. Von wem, steht dort nicht. Personen benennt erst der folgende Absatz – und nur auf einer Seite.

§ 80 Absatz 4 Satz 1 GModG

„Im Falle eines Verkaufs oder der Bestellung eines Rechts im Sinne des Absatzes 3 Satz 1 hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorzulegen.“

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Satz 5 fügt eine zweite, eigenständige Pflicht an: Unverzüglich nach Vertragsschluss ist dem Käufer der Ausweis oder eine Kopie zu übergeben. Für Vermietung, Verpachtung und Leasing gelten dieselben Sätze über Absatz 5 für Vermieter, Verpächter, Leasinggeber oder Makler. Vier Rollen, alle auf der Anbieterseite; Käufer und Mieter kommen im Normtext nicht vor.

Es gibt sie nicht, die Vorschrift, die Ihnen die Kosten zuweist – weder im Gebäudemodernisierungsgesetz noch im BGB noch im Wohnungseigentumsgesetz.

Der Zeitpunkt entscheidet, nicht eine Kostennorm

Der Hebel ist das Wort „spätestens“: Die Pflicht hängt an einem Zeitpunkt, der vor jedem Vertrag liegt. Ihr vorgelagert wirkt noch eine zweite – wer eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien verantwortet und einen Ausweis hat, muss dessen Kernangaben hineinschreiben: Ausweisart, Endenergiewert, wesentliche Energieträger, bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse.

Vor dem InseratDie Anzeige braucht die Pflichtangaben aus dem Ausweis (§ 87 Absatz 1).
Spätestens bei der BesichtigungVorlage an den potenziellen Käufer, unaufgefordert (§ 80 Absatz 4 Satz 1).
Unverzüglich nach VertragsschlussÜbergabe an den Käufer; eine Kopie genügt (§ 80 Absatz 4 Satz 5).
Erst jetztgibt es einen Vertrag, in dem sich über Kosten etwas vereinbaren ließe.

Beide Pflichten sind erfüllt, bevor ein Vertragspartner existiert.

Wer inseriert und besichtigen lässt, muss den Ausweis also haben – beauftragt und bezahlt. Nicht weil eine Kostennorm es anordnet, sondern weil zu diesem Zeitpunkt niemand sonst da ist, der zahlen könnte.

Untätigkeit ist bußgeldbewehrt und nicht wegvereinbar

Vorlage-, Übergabe- und Anzeigenpflicht sind bußgeldbewehrt (§ 108 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2).

bis zu 10.000 €

Bußgeldrahmen

§ 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GModG

bis zu 5.000 €

Höchstmaß bei Fahrlässigkeit

§ 17 Abs. 2 OWiG i. V. m. § 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GModG

2 Jahre

Verfolgungsverjährung

§ 31 Abs. 2 Nr. 2 OWiG

Bei leichtfertigem Handeln halbiert sich das Höchstmaß (§ 17 Absatz 2 OWiG); mehr zu Verfahren und Zuständigkeit im Beitrag zum Bußgeld bei Verstößen. Für die Kostenfrage zählt die Rechtsfolge: Eine Ordnungswidrigkeit lässt sich zwischen Privatleuten nicht wegvereinbaren – wer die Kosten verschiebt, verschiebt das Bußgeldrisiko nicht mit.

Zwei Fragen, die getrennt bleiben müssen

Frage	Pflicht	Kosten
Wo geregelt?	§ 80 Abs. 3 bis 5, § 87 Abs. 1	nirgends
Käufer, Mieter	kein Adressat	nur bei Vereinbarung
Verhandelbar?	nein, bußgeldbewehrt	ja, im Rahmen der §§ 305 ff. BGB
Fällig wann?	spätestens bei der Besichtigung	frühestens mit Vertragsschluss

§§ 80, 87, 108 GModG · § 448 BGB

Pflicht und Vereinbarung liegen auf verschiedenen Zeitachsen – und die Pflicht ist zuerst dran.

Verkauf: Der Käufer zahlt nur, wenn er es vereinbart

Beim Grundstückskauf gibt es eine gesetzliche Kostenverteilung. Sie ist eng.

§ 448 Absatz 2 BGB

„Der Käufer eines Grundstücks trägt die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Eintragung ins Grundbuch und der zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen.“

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Drei Positionen rund um Beurkundung und Grundbuch, und die Aufzählung ist nicht beispielhaft formuliert. Der Energieausweis steht nicht darunter: Wer ihn als Kaufnebenkosten des Käufers verbucht, stützt sich auf eine Norm, die ihn nicht erfasst. Weil auch sonst keine Norm die Kosten zuweist, ist ihre Verteilung Sache der Vertragsfreiheit – eine Klausel „Der Käufer erstattet dem Verkäufer die Kosten des Energieausweises“ ist zulässig.

Die Klausel, die zu spät kommt

Eine Vereinbarung wirkt frühestens ab Vertragsschluss, die Vorlagepflicht ist spätestens bei der Besichtigung zu erfüllen – also vor dem Vertrag und vor dem Käufer. Wer bis zum Notartermin wartet, hat die Pflicht bereits verletzt; die Klausel regelt dann nur noch, wer die Rechnung wirtschaftlich trägt.

Übernimmt der Käufer die Kosten, bleibt der Verkäufer trotzdem Adressat der Pflicht; beschafft der Käufer das Dokument, heilt er eine fremde Pflichtverletzung, statt eine eigene Pflicht zu erfüllen.

Nicht geklärt

Ob eine formularmäßig gestellte Klausel hält, die dem Käufer nicht nur die Kosten, sondern die Beschaffung auferlegt, ist gerichtlich nicht geklärt; vorformulierte Klauseln unterliegen der Inhaltskontrolle (§ 305 Absatz 1 Satz 1, § 307 Absatz 2 Nummer 1 BGB). Beim ausgehandelten Einzelvertrag unter Privatleuten liegen ohnehin meist keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen vor (§ 305 Absatz 1 Satz 3 BGB). Der sichere Weg: selbst beschaffen, im Vertrag nur die Erstattung regeln.

Der Ausweis sagt nichts über das Haus zu

OLG Schleswig

Urteil vom 13.03.2015 Az. 17 U 98/14, NJW 2015, 2668

Die Aushändigung des Energieausweises begründet keine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne des Kaufrechts. Der Verkäufer erfüllt damit eine öffentlich-rechtliche Pflicht, er sagt dem Käufer keine Eigenschaft des Hauses zu.

Die Entscheidung erging zur Energieeinsparverordnung, der Vorgängerregelung, und betraf einen fehlerhaften Ausweis. Ob ein ganz fehlender Ausweis Mängelrechte auslöst, ist gerichtlich nicht geklärt.

Das teurere Risiko liegt vor der Besichtigung

BGH

Urteil vom 05.10.2017 Az. I ZR 229/16

In drei Parallelverfahren – I ZR 229/16, I ZR 232/16 und I ZR 4/17 – hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Energieangaben in Immobilienanzeigen wesentliche Informationen im Sinne des Lauterkeitsrechts sind und auch der Makler dafür einzustehen hat.

Liegt ein Ausweis vor und fehlen die Angaben im Inserat, hängt daran ein zweites Preisschild: Abmahnkosten. Sie fallen unabhängig davon an, ob eine Behörde je ein Bußgeldverfahren einleitet, und tauchen in Kostenrechnungen zum Energieausweis fast nie auf.

Der Makler ist Adressat der Pflicht, nicht Kostenträger

Behauptet wirdWenn ein Makler eingeschaltet ist, muss er den Energieausweis auf eigene Kosten besorgen.

Richtig ist

§ 80 Absatz 4 Satz 1 nennt „der Verkäufer oder der Immobilienmakler“ – alternativ, nicht kumulativ: Beide sind Adressaten, beide tragen ein eigenes Bußgeldrisiko, und beim Inserat kommt für den Makler das Wettbewerbsrecht hinzu. Eine gesetzliche Kostenpflicht des Maklers folgt daraus nicht. Wer im Innenverhältnis zahlt, steht im Maklervertrag – und wenn es dort nicht steht, ist es ungeregelt.

Eigentumswohnung: Alle zahlen nach Miteigentumsanteilen

Der Ausweis wird für das Gebäude ausgestellt (§ 79 Absatz 2 Satz 1), das Gebäude ist gemeinschaftliches Eigentum (§ 1 Absatz 5 WEG), und dessen Verwaltung obliegt der Gemeinschaft (§ 18 Absatz 1 WEG). Die Vorlagepflicht beim Verkauf trifft dagegen Sie persönlich; diese Spaltung löst kein Gesetz auf. Den Weg über Beschluss und Verwalterbefugnis beschreibt der Beitrag zum Energieausweis für die Eigentumswohnung.

Die Kosten trägt nach § 16 Absatz 2 Satz 1 WEG jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils – Maßstab sind die im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile, nicht die Wohnfläche und nicht die Zahl der Köpfe. Wer verkauft, zahlt also nur seinen Bruchteil, und alle anderen zahlen mit. Das ist kein Konstruktionsfehler: Der Ausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Absatz 3 Satz 1) und nützt in dieser Zeit jedem, der verkauft oder neu vermietet. Satz 2 erlaubt der Gemeinschaft, für einzelne Kostenarten mit einfacher Mehrheit anders zu verteilen, etwa zulasten des verkaufenden Eigentümers.

Wenn die Gemeinschaft nicht liefert

Einen Herausgabeanspruch des einzelnen Eigentümers gegen die Gemeinschaft sieht das Gesetz nicht vor. Was es gibt, ist Einsicht – und die reicht weiter, als sie klingt.

Schriftlich anfragen, mit Frist. Gibt es einen gültigen Ausweis für das Gebäude? Für die Vorlage genügt eine Kopie (§ 80 Absatz 4 Satz 1).
Belegeinsicht verlangen. § 18 Absatz 4 WEG gibt jedem Eigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, darunter die Verbrauchsabrechnungen.
Selbst beauftragen. § 83 Absatz 1 Satz 1 erlaubt dem Aussteller, die Daten selbst zu ermitteln. Ob Sie später Ausgleich verlangen können, ist gerichtlich nicht geklärt.
Beschluss erzwingen. Verlangt mehr als ein Viertel der Eigentümer eine Versammlung in Textform mit Zweck und Gründen, muss der Verwalter einberufen (§ 24 Absatz 2 WEG); unterbleibt die nötige Beschlussfassung, kann das Gericht sie ersetzen (§ 44 Absatz 1 Satz 2 WEG).

Drei Fristen bestimmen das Tempo – alle lang genug, um einen Verkaufstermin zu sprengen:

mehr als 25 %

Quorum für die Versammlung

§ 24 Abs. 2 WEG

mindestens 3 Wochen

Ladungsfrist

§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG

1 Monat

Anfechtungsfrist

§ 45 Satz 1 WEG

Getragen wird die Klage vom Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 18 Absatz 2 WEG). Planen Sie trotzdem Vorlauf ein, statt auf den Rechtsweg zu setzen.

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Vermieter: Auf die Nebenkosten geht der Betrag nicht

Vor dem Katalog der umlagefähigen Positionen stehen zwei Hürden – an beiden scheitert der Energieausweis.

Die erste ist der Begriff: Betriebskosten entstehen nach § 1 Absatz 1 Satz 1 BetrKV durch das Eigentum oder den bestimmungsmäßigen Gebrauch laufend. Ein Dokument, das zehn Jahre gilt und nur bei Verkauf oder Neuvermietung gebraucht wird, entsteht weder laufend noch durch das Bewohnen.

Die zweite ist ein ausdrücklicher Ausschluss: § 1 Absatz 2 Nummer 1 BetrKV nimmt die Verwaltungskosten von den Betriebskosten aus – Aufsicht, Geschäftsführung, die persönlich geleistete Verwaltungsarbeit des Vermieters. Ein vorgeschriebenes Dokument zu beschaffen, um die Wohnung überhaupt anbieten zu dürfen, ist Geschäftsführung. Damit greift der Ausschluss.

Die Auffangposition des § 2 Nummer 17 BetrKV hilft nicht: Sie setzt selbst Betriebskosten im Sinne des § 1 voraus und öffnet den Katalog, nicht den Begriff. Bei Wohnraummiete darf eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ohnehin nicht vom Betriebskostenbegriff abweichen (§ 556 Absatz 5 BGB), und was nicht wirksam abgewälzt ist, trägt der Vermieter (§ 535 Absatz 1 Satz 3 BGB).

Auch die Modernisierungsumlage trägt nicht

8 %

Jährlich umlagefähiger Anteil der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten

Nur bei Maßnahmen nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6. Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, sind nach Absatz 2 herauszurechnen.

§ 559 Abs. 1 Satz 1 BGB

Sie setzt eine durchgeführte Maßnahme voraus, und § 555b BGB definiert Modernisierungsmaßnahmen durchgängig als bauliche Veränderungen. Der Energieausweis verändert nichts am Gebäude; er dokumentiert. Ohne Maßnahme keine Umlage. Was bei einer echten Sanierung umlagefähig ist, steht im Beitrag zu Kennwert und Mietpreis.

Nicht geklärt

Das alles gilt für die Wohnraummiete. In der Gewerbemiete greift die Betriebskostenverordnung nur kraft Verweisung, und Verwaltungskosten sind dort im Grundsatz vereinbar; ob eine Klausel auch den Energieausweis erfassen kann, ist offen und gehört vor die Unterschrift geklärt.

Steuer: Absetzbar ist der Ausweis nur bei Vermietung

Der Energieausweis in der Steuererklärung

Rolle	Behandlung	Fundstelle
Vermieter	Sofortabzug im Zahlungsjahr	§ 9 Abs. 1, § 11 Abs. 2 S. 1 EStG
Selbstnutzer, Verkauf	kein Abzug	§ 9 Abs. 1, § 12 Nr. 1 EStG
Verkauf im Zehnjahresfenster	als Veräußerungskosten	§ 23 Abs. 3 S. 1 EStG
Käufer	nur über die Abschreibung	§ 255 Abs. 1 S. 2 HGB

§§ 9, 11, 12, 23 EStG · § 255 HGB

Abgezogen wird im Jahr der Zahlung, nicht verteilt über die zehn Jahre der Gültigkeit. Weder § 35c noch § 35a Absatz 3 EStG erfassen den Ausweis – er ist keine Maßnahme am Gebäude, und das Anwendungsschreiben der Finanzverwaltung vom 9. November 2016 nennt „die Erstellung eines Energiepasses“ in Randnummer 20 ausdrücklich als nicht begünstigt. Mehr dazu: Energieausweis steuerlich absetzen.

Sonderfälle: Neubau, Erbe, Zwangsverwaltung, Versteigerung

Beim Neubau muss der Eigentümer sicherstellen, dass der Bedarfsausweis unverzüglich nach Fertigstellung ausgestellt wird (§ 80 Absatz 1 Satz 2), ersatzweise der Bauherr (Satz 3); dem Bauträger weist keine Norm die Kosten zu. Im Erbfall verwalten die Erben den Nachlass gemeinschaftlich (§ 2038 Absatz 1 Satz 1 BGB), die Kosten folgen über Absatz 2 Satz 1 der Regel des § 748 BGB: nach Erbquote. Der Zwangsverwalter hat alle zur ordnungsmäßigen Benutzung erforderlichen Handlungen vorzunehmen (§ 152 Absatz 1 ZVG); bei einer Neuvermietung trifft die Vorlagepflicht faktisch ihn, ausdrücklich geregelt ist das nicht.

Kein Handlungsbedarf

Bei der Zwangsversteigerung entsteht die Frage gar nicht: Nach FAQ 5 des Bundesportals besteht beim Eigentumserwerb durch Zuschlag keine Energieausweispflicht, weil das Eigentum kraft Hoheitsakt übergeht und § 80 Absatz 4 und 5 dafür keinen Adressaten kennt. Ohne Pflicht keine Kosten – mehr zum Energieausweis bei der Zwangsversteigerung.

Der einzige Preis, den das Recht bestimmt

Für die Ausstellung eines Energieausweises gibt es keine Gebührenordnung; die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure erfasst nur ihre eigenen Leistungsbilder. Genau ein Posten ist festgelegt, und er ist klein.

Was: Registriernummer für einen Energieausweis
Höhe: 6,90 Euro, erhoben vom Deutschen Institut für Bautechnik
Rechtsgrundlage: § 4 der Satzung des DIBt
Wer beantragt: der Aussteller, vor der Übergabe des Ausweises

Sie steckt im Preis des Ausstellers und steht auf keiner Rechnung gesondert. Alles andere – Datenaufnahme, Berechnung, Ortstermin – ist Markt: was ein Verbrauchsausweis kostet.

Ändert sich 2027 etwas daran, wer zahlt?

Artikel 2 des Mantelgesetzes fasst zum 1. Januar 2027 die §§ 81, 82, 86 und 106 neu und fügt die §§ 88a bis 88c sowie eine Anlage 10a ein. § 80 Absatz 4 und Absatz 5 – die beiden Vorschriften, an denen die Antwort hängt – stehen nicht darunter; Wohnungseigentumsgesetz und Betriebskostenverordnung bleiben unberührt. An der Verteilung ändert sich damit nichts.

Kostenwirkung hat eine einzige Änderung, und sie trifft gewerbliche Vermieter: Für Nichtwohngebäude entfällt der Verbrauchsausweis bei Verkauf und Vermietung. Bleibt nur die rechnerische Bilanzierung, fällt die günstigere Variante weg – der Ausweis wird teurer, nicht anders verteilt.

Häufige Fragen

Kann ich im Kaufvertrag vereinbaren, dass der Käufer zahlt?

Ja, die Kosten lassen sich verschieben – die Pflicht nicht. Einen gesetzlichen Kostenanteil des Käufers gibt es nicht; § 448 Absatz 2 BGB weist ihm allein Beurkundung, Auflassung und Grundbucheintragung zu. Vorliegen muss der Ausweis aber schon bei der Besichtigung, also bevor es einen Käufer gibt.

Darf der Vermieter die Kosten umlegen oder die Miete erhöhen?

Bei Wohnraummiete beides nicht. Die Kosten entstehen nicht laufend, und Verwaltungskosten sind von den Betriebskosten ausgenommen (§ 1 Absatz 1 und Absatz 2 Nummer 1 BetrKV). Die Modernisierungsumlage setzt eine bauliche Veränderung voraus (§ 555b BGB) – ein Dokument ist keine.

Quellen (42)