Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen: Energieausweis nötig?
Die Pflicht hängt am Verkauf, nicht am Zustand. Nur ein bevorstehender Abriss befreit — beim kleinen Altbau ist oft der Bedarfsausweis zwingend.
Kurz gesagt
Die Ausweispflicht hängt am Verkauf, nicht am Zustand: § 80 Absatz 3 knüpft an den Verkaufsvorgang an, § 2 Absatz 1 an die Zweckbestimmung des Gebäudes. Ein Absehen erlaubt das Bundesportal ausschließlich für den bevorstehenden Abriss – Sanierungsbedürftigkeit und Leerstand nennt dieselbe Auslegungshilfe ausdrücklich als weiterhin pflichtig. Beim Altbau unter fünf Wohnungen ist zudem oft der Bedarfsausweis vorgeschrieben.
Das Haus steht seit dem Erbfall leer, die Ölheizung ist Baujahr 1988, im Bad liegen die Fliesen von 1972. Wer so ein Objekt verkauft, hört überall denselben Satz: Für eine Ruine braucht es keinen Energieausweis. Der Satz ist falsch, und eine einzige amtliche Textstelle widerlegt ihn.
Maßgeblich ist seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz. Für den Energieausweis gilt bis zum 31. Dezember 2026 der bisherige Text weiter; die Pflichten, die ein Käufer übernimmt, tragen schon neue Nummern – und eine davon ist ersatzlos entfallen.
Die Pflicht hängt am Verkauf, nicht am Zustand
Der Auslöser steht in einem Satz, und der spricht über das Rechtsgeschäft, nicht über das Gebäude.
§ 80 Absatz 3 Satz 1 GModG
„Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft, ein Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück begründet oder übertragen oder ein Gebäude, eine Wohnung oder eine sonstige selbständige Nutzungseinheit vermietet, verpachtet oder verleast werden, ist ein Energieausweis auszustellen, wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt.“
Kein Wort über Bauzustand, Sanierungsstau oder Bewohnbarkeit. Dieselbe Anknüpfung trägt der Anwendungsbereich: Nach § 2 Absatz 1 Nr. 1 gilt das Gesetz für Gebäude, „soweit sie nach ihrer Zweckbestimmung unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden“ – ein Wohnhaus mit defekter Heizung bleibt also ein Wohngebäude.
Auch der übliche Notausgang ist versperrt. § 102 Absatz 1 erlaubt zwar eine Befreiung wegen unbilliger Härte, und Satz 3 nennt dafür ausdrücklich den Fall, dass die Investition außer Verhältnis zum Gebäudewert steht – genau die Lage beim Sanierungsobjekt. Absatz 2 nimmt diesen Weg für den Ausweis wieder heraus: „Absatz 1 ist auf die Vorschriften von Teil 5 nicht anzuwenden.“
Wer den Ausweis nicht spätestens bei der Besichtigung vorlegt oder nach dem Kaufvertrag nicht übergibt, handelt ordnungswidrig nach § 108 Absatz 1.
bis zu 10.000 €
Bußgeldrahmen
§ 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GModG
bis zu 5.000 €
Höchstmaß bei Fahrlässigkeit
§ 17 Abs. 2 OWiG i. V. m. § 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GModG
Welche Gebäude wirklich aus der Pflicht fallen, steht im Beitrag welche Gebäude keinen Energieausweis brauchen; zu Höhe und Verjährung des Bußgelds führt Bußgeld bei Verstößen weiter.
Der einzige Ausweg ist der bevorstehende Abriss
Es gibt eine anerkannte Ausnahme, und sie ist eng. Das Bundesportal beantwortet die Frage unter Nummer 3 seiner Auslegungshilfe.
FAQ 3 des Bundesportals, im Wortlaut
Für den Verkauf eines zum Abriss bestimmten Gebäudes „ist ein Absehen von dieser Pflicht … möglich“. Dann folgt der Satz, auf den es ankommt: „Dies gilt allerdings nicht bei Modernisierungs- oder Sanierungsbedürftigkeit oder Leerstand eines Gebäudes. In diesen Fällen entfällt die Energieausweispflicht bei einem Verkauf nicht.“
Die Abgrenzung läuft entlang der Absicht des Erwerbers, nicht entlang des Bauzustands. Die Begründung stammt aus der EnEV 2007: Beim Verkauf im Hinblick auf einen bevorstehenden Abriss wäre ein Energieausweis „offensichtlich zweckwidrig“ – bei einem Haus, das jemand herrichten will, ist er das gerade nicht.
Lässt die Ausweispflicht nicht entfallen
- Das Haus ist unsaniert, entkernt oder unbewohnbar
- Das Haus steht seit Jahren leer
- Die Heizung ist ausgebaut oder defekt
- Im Exposé steht „Sanierungsobjekt“ oder „Handwerkerobjekt“
- Der Käufer will nach dem Kauf die Nutzung ändern
Befreiend wirkt allein der tatsächlich bevorstehende Abriss, und das Risiko trägt, wer sich darauf beruft. Belastbar ist das praktisch nur bei einem dokumentierten Abbruchvorhaben – Abbruchanzeige oder Bauantrag für den Ersatzneubau.
Die FAQ ist ein Auslegungshinweis, keine Rechtsnorm
Das Portal sagt es selbst: „Insgesamt ist die Auslegung des GEG als Teil von dessen Vollzug Sache der Länder.“ Wer sich auf die Abrissausnahme beruft, verlässt sich auf eine Auslegung, an die die Vollzugsbehörde nicht gebunden ist. Ab wann ein Abriss „bevorstehend“ ist, legt weder das Gesetz noch die FAQ fest.
Beim Altbau vor 1977 ist der Bedarfsausweis oft Pflicht
Wer die Pflicht akzeptiert hat, kauft als Nächstes gern den günstigsten Ausweis, den das Netz anbietet. Bei dieser Gebäudegruppe geht das häufig schief: § 80 Absatz 3 Satz 2 nimmt kleinen alten Wohngebäuden die Wahl.
weniger als 5 Wohnungen
Schwelle für den Bedarfsausweis-Zwang bei Bauantrag vor dem 1. November 1977
„Weniger als fünf“ heißt höchstens vier. Bei genau fünf Wohnungen greift die Regel nicht — dann gilt die Wahlfreiheit nach § 79 Abs. 1 Satz 2.
§ 80 Abs. 3 Satz 2 GModG
Die Regel hat drei Stufen; alle drei müssen zusammenkommen.
Hat das Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen?
Jaweiter zur zweiten Frage
NeinDie Wahl zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis bleibt frei
Wurde der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt?
Jaweiter zur dritten Frage
NeinDie Wahl bleibt frei
Erfüllte das Haus bei der Baufertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 oder wurde es später darauf gebracht?
JaDie Wahl bleibt frei
NeinEin Energiebedarfsausweis ist zwingend
Die dritte Stufe ist die unbequeme: Sie verlangt einen Nachweis über einen Zustand, für den beim geerbten Haus meist niemand mehr Unterlagen hat. Feststellen muss ihn der Aussteller, nicht eine Behörde; § 80 Absatz 3 Satz 4 erlaubt ihm dafür die vereinfachte Datenerhebung nach § 38 Absatz 4 GModG (bis 28.07.2026: § 50 Absatz 4 GEG). Mehr im Beitrag zum Stichtag 1. November 1977.
Der lange Leerstand schließt den Verbrauchsausweis ein zweites Mal aus
Bei langjährigem Komplettleerstand, „bei dem die letzte Abrechnung bereits mehrere Jahre zurückliegt“, sind die alten Abrechnungsdaten unzulässig; dann ist ein Ausweis auf Grundlage des Energiebedarfs zu erstellen. Dasselbe gilt, wenn Verbrauchsdaten nicht in ausreichendem Umfang vorliegen – beim leerstehenden Sanierungsobjekt trifft oft beides zu.
Wer online einen Verbrauchsausweis kauft, ohne das geprüft zu haben, erhält ein Dokument, das die Vorlagepflicht nicht erfüllt – und zahlt zweimal. Dasselbe gilt für einen Ausweis ganz ohne Ortstermin: § 84 Absatz 1 Satz 1 verlangt vom Aussteller, das Gebäude „vor Ort zu begehen“ oder sich „geeignete Bildaufnahmen des Gebäudes zur Verfügung stellen zu lassen“.
Vielleicht liegt längst ein gültiger Ausweis in der Hausakte
§ 80 Absatz 3 Satz 1 endet mit einem oft überlesenen Halbsatz: auszustellen ist ein Ausweis, „wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt“. Wurde das Haus vor Jahren schon einmal verkauft oder vermietet, liegt in der Hausakte manchmal ein Dokument, das die Pflicht bereits erfüllt.
10 Jahre
Gültigkeitsdauer eines Energieausweises
Eine Obergrenze, keine Garantie: Satz 2 beendet die Gültigkeit vorzeitig, sobald nach § 80 Abs. 2 neu auszustellen ist.
§ 79 Abs. 3 Satz 1 GModG
Entscheidend ist das Ausstellungsdatum auf Seite 1. Die Restlaufzeit rechnet dieses Werkzeug aus:
Zehn Jahre ab Ausstellung, keine Verlängerung. Ihre Eingabe bleibt im Browser — es werden keine Daten übertragen.
Die Zehnjahresfrist ist abgelaufen — für Verkauf oder Neuvermietung brauchen Sie einen neuen Ausweis.
Ohne gültigen Ausweis dürfen Sie weder inserieren noch die Besichtigung führen — der neue Ausweis sollte vor dem Inserat vorliegen.
Ist die Frist abgelaufen, hilft nur ein neues Dokument – siehe Erneuern des Energieausweises.
Der schlechte Wert ist kein Sachmangel
Die zweite Sorge ist nicht die Pflicht, sondern die Zahl. Ein Kennwert im roten Bereich geht an den Käufer und landet nach § 87 Absatz 1 Nr. 2 und 5 auch im Inserat. Zivilrechtlich folgt daraus weniger, als die meisten befürchten.
§ 79 Absatz 1 Satz 1 GModG
„Energieausweise dienen ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und sollen einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen.“
Ein Dokument, dessen gesetzlicher Zweck der überschlägige Vergleich ist, ist kein Leistungsversprechen. Genau so hat es die Rechtsprechung entschieden.
OLG Schleswig
Die bloße Überlassung des Energieausweises an den Käufer führt nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung; für fehlerhafte Angaben im Ausweis haftet der Verkäufer nicht. Die Entscheidung ist zur Vorgängerregelung des § 16 EnEV ergangen.
Geschuldet ist die Vorlage, nicht der Wert: Ein Kennwert der Klasse G oder H macht das Haus nicht mangelhaft und begründet keine Sanierungspflicht des Verkäufers. Für die Richtigkeit der Zahlen steht nach § 83 Absatz 1 Satz 2 der Aussteller ein; wer als Eigentümer Daten beisteuert, trägt diese Pflicht nach Absatz 3 Satz 1 ebenfalls.
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Wo aus dem Verkauf doch eine Haftung wird
Gefährlich wird nicht die Zahl im Ausweis, sondern das, was daneben gesagt oder verschwiegen wird. Der übliche Gewährleistungsausschluss trägt weniger weit als sein Wortlaut: Auf ihn kann sich der Verkäufer nach § 444 BGB nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie übernommen hat.
| Auslöser | Fundstelle | Was den Ausschlag gibt |
|---|---|---|
| Eigene Zusage zum Zustand | § 434 Abs. 2 Nr. 1 BGB | Nicht der Ausweis, sondern eine gesonderte Vereinbarung |
| Arglistiges Verschweigen | BGH 28.05.2021, V ZR 24/20 | Der Verkäufer kennt den konkreten Mangel oder hält ihn für möglich |
| Unterlagen statt Aufklärung | BGH 15.09.2023, V ZR 77/22 | Ein Datenraum genügt nicht ohne Weiteres |
| Kenntnis des Käufers | § 442 Abs. 1 BGB | Wer den Mangel kennt, verliert seine Rechte |
Der Ausweis ist damit der sicherste Teil der Verkaufsakte – er legt offen. Riskant sind die Themen daneben: feuchter Keller, Hausschwamm, undichte Leitung, zurückgehaltener Sanierungsbericht.
Was ins Inserat gehört: fünf Pflichtangaben
Sobald ein Ausweis vorliegt und in kommerziellen Medien inseriert wird, verlangt § 87 Absatz 1 fünf Angaben – und zwar nur dann, denn die Norm setzt voraus, dass zum Zeitpunkt der Anzeige „ein Energieausweis vorliegt“.
Pflichtangaben nach § 87 Absatz 1 GModG
Fehlen sie, ist das zugleich ein Wettbewerbsverstoß: Der Bundesgerichtshof hat die Pflichtangaben 2017 als Vorenthalten einer wesentlichen Information eingeordnet (heute § 5b Absatz 4 in Verbindung mit § 5a Absatz 1 UWG). Adressat ist nach § 87 Absatz 1 ausdrücklich auch der Makler.
Früher inserieren ist kein Ausweg
Wer inseriert, bevor der Ausweis fertig ist, erfüllt § 87 Absatz 1 formal – die Vorschrift setzt einen vorliegenden Ausweis voraus. Die Vorlagepflicht des § 80 Absatz 4 Satz 1 entsteht davon unabhängig spätestens mit der ersten Besichtigung, und sie ist die bußgeldbewehrte. Den Ablauf beschreibt der Energieausweis beim Hausverkauf.
Wer den Ausweis beschafft und wer ihn bezahlt
Hier hat das Gesetz eine Lücke. § 80 Absatz 3 Satz 1 ist rein passiv formuliert: Ein Energieausweis „ist auszustellen“ – einen Adressaten benennt der Satz für den Bestandsfall nicht. Der Druck entsteht mittelbar über die Vorlagepflicht des Absatzes 4, und die trifft namentlich Verkäufer und Makler.
Auch die Kosten weist das Gesetz niemandem zu. § 448 Absatz 2 BGB zählt abschließend auf, was der Käufer eines Grundstücks trägt – Beurkundung, Auflassung, Grundbucheintragung und die dazu erforderlichen Erklärungen. Der Energieausweis kommt darin nicht vor; eine Vertragsklausel kann die Kosten also frei verschieben.
Eine Kostenklausel erfüllt die Pflicht nicht
Wer die Beschaffung vertraglich auf den Käufer abwälzt, hat die Vorlagepflicht damit nicht erledigt: Sie wird nach § 80 Absatz 4 Satz 1 bereits „spätestens bei der Besichtigung“ fällig – zu diesem Zeitpunkt gibt es noch keinen Käufer, auf den sich etwas abwälzen ließe.
Was der Käufer übernimmt: zwei Nachrüstpflichten
Der Erwerb löst keine Ausweispflicht des Käufers aus. § 80 Absatz 4 Satz 6 verlangt von ihm bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen nur ein informatorisches Beratungsgespräch – und auch das nur, wenn es unentgeltlich angeboten wird.
Was er übernimmt, sind zwei Nachrüstpflichten aus dem Bestandsrecht, unabhängig davon, ob er baut: die oberste Geschossdecke oder das Dach darüber zu dämmen (§ 35 Absatz 1 GModG) und die zugänglichen Leitungen in unbeheizten Räumen (§ 69 Absatz 2 GModG). Ausgenommen sind nach § 35 Absatz 3 und § 69 Absatz 3 GModG Ein- und Zweifamilienhäuser, bei denen eine Wohnung am 1. Februar 2002 vom Eigentümer selbst bewohnt wurde – genau diese Ausnahme verliert der Käufer mit dem Eigentümerwechsel.
höchstens 0,24 W/(m²·K)
U-Wert oberste Geschossdecke
§ 35 Abs. 1 GModG (früher § 47 Abs. 1 GEG)
Die Frist ist die häufigste Fehlerquelle: Sie läuft ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002, nicht ab dem aktuellen Kauf. Hat das Haus seither schon einmal den Eigentümer gewechselt, ist sie längst verstrichen und die Pflicht sofort zu erfüllen.
Kein Handlungsbedarf
Eine dritte Pflicht, die in älteren Ratgebertexten noch steht, gibt es seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr: Das Betriebsverbot für alte Heizkessel ist mit den §§ 71 bis 73 ersatzlos gestrichen. Wer ein Haus mit einem dreißig Jahre alten Kessel kauft, muss ihn nicht austauschen.
Baut er dann doch, greifen zusätzlich die bedingten Anforderungen der §§ 36 bis 39 GModG, früher §§ 48 bis 51 GEG. Ob dabei ein neuer Ausweis fällig wird, entscheidet allein, ob für das gesamte Gebäude gerechnet wird – nachzulesen im Beitrag, wann eine Sanierung die Ausweispflicht auslöst.
Was sich zum 1. Januar 2027 ändert
Artikel 2 des Mantelgesetzes baut den Energieausweis-Teil zum 1. Januar 2027 um: § 81, § 82 und § 86 werden neu gefasst, die §§ 88a bis 88c kommen hinzu, für Nichtwohngebäude eine neue Anlage 10a. Der Wortlaut steht noch nicht fest; für einen Verkauf heute gilt die bis zum 31. Dezember 2026 geltende Fassung.
Für den Verkauf ändert sich wenig: Die Datenbasis des Verbrauchsausweises schrumpft von 36 auf 24 Monate, mit § 86 wird die Effizienzklasse neu gefasst, die Nachrüstpflichten der §§ 35 und 69 bleiben unverändert. Der Bedarfsausweis-Zwang beim Altbau vor 1977 entfällt dagegen: Die Neufassung der Energieausweis-Vorschriften führt die Kopplung an den Bauantrag von 1977 nicht mehr. Für einen Verkauf noch im Jahr 2026 gilt sie unverändert weiter. Den Überblick über die Stufen des Gesetzes gibt der Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz und seinen Fristen.
Vor der ersten Besichtigung abarbeiten
Sechs Punkte für den Verkauf eines unsanierten Hauses
Häufige Fragen zum Verkauf eines sanierungsbedürftigen Hauses
Brauche ich für ein sanierungsbedürftiges Haus wirklich einen Energieausweis?
Ja. § 80 Absatz 3 Satz 1 knüpft an den Verkaufsvorgang an, nicht an den Zustand, und § 2 Absatz 1 stellt auf die Zweckbestimmung ab. Die amtliche Auslegungshilfe des Bundes nennt Sanierungsbedürftigkeit ausdrücklich als nicht befreiend.
Und wenn das Haus abgerissen werden soll?
Für den Abrissfall lässt das Bundesportal ein Absehen zu, weil ein Ausweis dann „offensichtlich zweckwidrig“ wäre. Die FAQ ist aber ein Auslegungshinweis, keine Rechtsnorm – belastbar ist die Berufung nur bei dokumentiertem Abbruchvorhaben.
Das Haus steht seit Jahren leer. Ändert das etwas?
An der Pflicht nichts – Leerstand ist in derselben Auslegungshilfe als nicht befreiend genannt. An der Ausweisart viel: Bei langjährigem Komplettleerstand sind alte Abrechnungsdaten unzulässig, es ist ein Bedarfsausweis zu erstellen.
Quellen (16)
- BGBl. 2026 I Nr. 226 — Verkündungsseite des Änderungsgesetzes (GModG) — Bundesministerium der Justiz / recht.bund.de
- BT-Drs. 21/6278 — Regierungsentwurf Gebäudemodernisierungsgesetz mit Begründung — Deutscher Bundestag
- §§ 79 und 80 GModG — Grundsätze sowie Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen — lxgesetze.de
- § 2 GModG — Anwendungsbereich — lxgesetze.de
- §§ 102 und 108 GModG — Befreiungen und Bußgeldvorschriften — lxgesetze.de
- FAQ zu Energieausweisen — Auslegungshinweise des Bundesportals (FAQ 3, 7, 18) — Bundesministerium für Wirtschaft und Energie / gmodg.bund.de (Bundesportal)
- OLG Schleswig, Urteil vom 13.03.2015 – 17 U 98/14 — dejure.org
- §§ 83 und 84 GModG — Datenermittlung und Modernisierungsempfehlungen — lxgesetze.de
- §§ 444 und 448 BGB — Haftungsausschluss und Kostentragung beim Kauf — lxgesetze.de
- BGH, Urteil vom 28.05.2021 – V ZR 24/20 — dejure.org
- BGH, Urteil vom 15.09.2023 – V ZR 77/22 — dejure.org
- § 87 GModG — Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige — lxgesetze.de
- BGH, Urteil vom 05.10.2017 – I ZR 229/16 (Parallelverfahren I ZR 232/16 und I ZR 4/17) — dejure.org
- Nachrüstpflichten im Gebäudebestand — Portalseite des Bundes — Bundesministerium für Wirtschaft und Energie / gmodg.bund.de (Bundesportal)
- BT-Drs. 21/6565 — Stellungnahme des Bundesrates zum Gebäudemodernisierungsgesetz — Deutscher Bundestag
- Konsolidierte Fassung des Gebäudemodernisierungsgesetzes — Bundesministerium für Wirtschaft und Energie / gmodg.bund.de (Bundesportal)
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