Energieausweis bei Etagenheizung: welche Daten zählen

Kurz gesagt

Ein Verbrauchsausweis ist auch bei Etagenheizungen zulässig: Nummer 3.1 der Bekanntmachung vom 29. März 2021 verlangt, jede Anlage getrennt über 36 Monate zu erfassen und die Ergebnisse zu addieren. An die Stelle der Heizkostenabrechnung treten die Gasrechnungen der Wohnungen. Fehlt eine, darf nichts geschätzt werden – dann bleibt der Bedarfsausweis.

Acht Gasthermen bedeuten acht Zähler, acht Verträge und acht Abrechnungen – aber keine Zahl, die das Gebäude beschreibt. Genau die verlangt der Energieausweis.

Maßgeblich ist seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz; die Ausweisregeln ändert erst Artikel 2 zum 1. Januar 2027. Verschoben sind die Verweisungen: Was § 50 GModG war, ist heute § 38 GModG.

Ein Ausweis fürs Gebäude, viele Verträge in den Wohnungen

Der Bezugspunkt kennt keine Wohnung.

§ 79 Absatz 2 GModG

„Ein Energieausweis wird für ein Gebäude ausgestellt. Er ist für Teile von einem Gebäude auszustellen, wenn die Gebäudeteile nach § 106 getrennt zu behandeln sind.“

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§ 106 betrifft gemischt genutzte Gebäude, nicht die Aufteilung nach Wohneinheiten; die amtliche FAQ des Bundesportals ergänzt: „Die Art der Beheizung spielt für die Gebäudeabgrenzung keine Rolle.“ Wer eine Eigentumswohnung verkauft, legt deshalb den Ausweis des ganzen Mehrfamilienhauses vor.

Acht Thermen ergeben nicht acht Ausweise, sondern einen: Der Verbrauch aller Wärmeerzeuger fließt in einen einzigen Gebäudekennwert.

Die Etagenheizung schließt den Verbrauchsausweis nicht aus

Behauptet wirdBei Etagenheizung ist ein Verbrauchsausweis nicht möglich.

Richtig ist

In § 79, § 80 Absatz 3 und § 82 GModG, in der Bekanntmachung vom 29. März 2021 und in der amtlichen FAQ 18 steht kein Ausschlussgrund für dezentrale Wärmeerzeugung. Die Etagenheizung macht die Daten schwer beschaffbar – verboten ist der Verbrauchsausweis nicht.

Das Wahlrecht folgt aus § 79 Absatz 1: Ein Energieausweis ist „als Energiebedarfsausweis oder als Energieverbrauchsausweis“ auszustellen. Ausnahmen nennt FAQ 18: Neubauten, Modernisierungsfälle, kleine alte Wohngebäude und Gebäude, für die „nicht … in ausreichendem Umfang Verbrauchsdaten vorliegen“.

weniger als 5 Wohnungen

Schwelle für den Bedarfsausweis-Zwang bei Bauantrag vor dem 1. November 1977

„Weniger als fünf“ heißt höchstens vier. Bei genau fünf Wohnungen greift die Regel nicht — dann gilt die Wahlfreiheit nach § 79 Abs. 1 Satz 2.

§ 80 Abs. 3 Satz 2 GModG

Die Pflicht zum Bedarfsausweis nach § 80 Absatz 3 Satz 2 greift nur bei weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 – ein Haus mit acht Wohnungen fällt nie darunter. Es bleibt die Datenfrage.

Welche Daten zählen – und warum die Heizkostenabrechnung ausfällt

§ 82 Absatz 4 zählt abschließend auf, woraus der Verbrauch ermittelt werden darf.

§ 82 Absatz 4 Satz 1 GModG

„Zur Ermittlung des Energieverbrauchs sind die folgenden Verbrauchsdaten zu verwenden: 1. Verbrauchsdaten aus Abrechnungen von Heizkosten nach der Verordnung über Heizkostenabrechnung … für das gesamte Gebäude, 2. andere geeignete Verbrauchsdaten, insbesondere Abrechnungen von Energielieferanten oder sachgerecht durchgeführte Verbrauchsmessungen, oder 3. eine Kombination von Verbrauchsdaten nach den Nummern 1 und 2.“

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Der Zusatz „für das gesamte Gebäude“ steht nur in Nummer 1 – deshalb haben Etagenheizungen überhaupt eine Chance: Aus den Quellen der Nummer 2 darf der Gebäudewert zusammengesetzt werden. Nummer 1 scheidet ohnehin aus, denn die Heizkostenverordnung gilt nach ihrem § 1 Absatz 1 für „zentrale Heizungsanlagen“ – bei eigenem Erzeuger und eigenem Vertrag je Wohnung entsteht keine solche Abrechnung.

Maßgeblich ist also Nummer 2: die Gasrechnungen der einzelnen Wohnungen, hilfsweise sachgerechte Verbrauchsmessungen. Was der Aussteller sonst braucht, steht im Beitrag über die Unterlagen für den Aussteller.

Es geht um Abrechnungen, nicht um Zählerstände

Satz 2 desselben Absatzes spricht von „Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum“. Einem abfotografierten Zählerstand fehlen Abrechnungszeitraum, Kilowattstundenzahl und Zuordnung zur Wohnung – sammeln Sie die Jahresrechnungen des Versorgers.

Ist ein Teil des Hauses noch zentral versorgt, greift Nummer 3: Heizkostenabrechnung für den zentralen Teil, Lieferantenabrechnungen für die Thermen. Der Rechenweg bleibt derselbe.

Der Rechenweg: jede Therme getrennt, dann addieren

Die entscheidende Regel steht nicht im Gesetz, sondern in der Bekanntmachung nach § 82 Absatz 5 Satz 2.

Nummer 3.1 der Bekanntmachung vom 29. März 2021 (BAnz AT 16.04.2021 B1)

„Wird ein Gebäude durch mehrere verschiedene Heizungsanlagen versorgt, so sind die Schritte der Buchstaben a bis d für jede einzelne dieser Anlagen getrennt durchzuführen.“

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Acht Thermen sind acht Anlagen; erst die Ergebnisse werden zusammengeführt.

Sammeln. Abrechnungen über einen zusammenhängenden Zeitraum, für jede Therme einzeln.
Zeitlich bereinigen. Abrechnungsperioden decken sich selten mit Kalenderjahren; der Verbrauch wird auf zwölf Monate umgerechnet.
Witterung bereinigen. Der Heizanteil wird über die Klimafaktoren des Deutschen Wetterdienstes auf ein Durchschnittsjahr gebracht.
Addieren. Erst jetzt werden die bereinigten Jahreswerte aller Anlagen zusammengezählt.
Durch die Fläche teilen. Summe geteilt durch Gebäudenutzfläche – der Kennwert in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr.

Zwei Punkte werden dabei übersehen. Die Witterungsbereinigung ist keine Kür: § 82 Absatz 3 Satz 1 ordnet sie an, wählbar ist nur das Verfahren. Und die Reihenfolge wird gern getauscht – erst addieren, dann bereinigen; andersherum ist richtig, sonst landen verschieden lange Zeitspannen in derselben Summe. Baugleiche Thermen mit gleichem Erfassungszeitraum dürfen zusammengefasst werden.

Der Mindestzeitraum gilt für jede Anlage einzeln

Nach § 82 Absatz 4 Satz 2 sind mindestens 36 zusammenhängende Monate zugrunde zu legen, und das Ende der jüngsten Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen – je Anlage. Eine vor zwei Jahren erneuerte Therme in Wohnung 4 kippt die Datenbasis des ganzen Hauses. Mehr dazu: Heizungstausch und Kennwert.

36 Monate

Datenbasis heute

§ 82 Abs. 4 Satz 2 GModG

höchstens 18 Monate

Aktualität der Daten

§ 82 Abs. 4 Satz 2 GModG

Bezugsgröße ist die Gebäudenutzfläche, nicht die Wohnfläche. Ist sie unbekannt, greift der pauschale Ansatz des § 82 Absatz 2 Satz 4:

1,2 × Wohnfläche

Ersatzansatz der Gebäudenutzfläche bei sonstigen Wohngebäuden

Für alle Wohngebäude außer Häusern mit bis zu zwei Wohneinheiten und beheiztem Keller, und nur, wenn die Gebäudenutzfläche nicht bekannt ist; die Verwendung ist nach § 85 Abs. 1 Nr. 12 im Ausweis kenntlich zu machen.

§ 82 Abs. 2 Satz 4 GModG (Energieverbrauchsausweis)

Zum Überschlagen des Kennwerts:

Verbrauchs-Rechner kostenlos · ohne Anmeldung

Jahr 1 in kWh Jahr 2 in kWh Jahr 3 in kWh Fläche in m²

Drei zusammenhängende Jahre sind die gesetzliche Datenbasis (§ 82 Absatz 4 Satz 2 GModG). Zum 1. Januar 2027 sinkt sie auf 24 Monate.

Überschlag, kein Ausweiswert

141 kWh/(m²·a)

Durchschnitt pro Jahr: 18.267 kWh
Angesetzte Fläche: 130 m²

Das ist nicht der Wert, der im Ausweis steht. Der amtliche Verbrauchskennwert rechnet zusätzlich mit einem Klimafaktor für Ihren Standort und — wenn das Warmwasser nicht getrennt gemessen wird — mit einer Pauschale dafür. Dieser Überschlag sagt, in welcher Größenordnung Sie liegen, nicht welche Klasse Sie bekommen.

Wie viele Wohnungen mitmachen müssen – und warum es alle sind

Behauptet wirdAb 70 Prozent der Wohnungen darf der Rest hochgerechnet werden.

Richtig ist

Für Wohngebäude gibt es weder Mindestquote noch Hochrechnungsregel. Die 70-Prozent-Regel existiert – aber in der Bekanntmachung für Nichtwohngebäude vom 15. April 2021, und dort nur für einen Verbrauchsposten.

mindestens 70 %

Anteil vorliegender Datensätze, ab dem der Beleuchtungsstrom in Nichtwohngebäuden pauschaliert werden darf

Gilt ausschließlich für den Stromverbrauch eingebauter Beleuchtung in Nichtwohngebäuden mit vermieteten Nutzeinheiten. Auf den Heizenergieverbrauch von Wohngebäuden ist die Regel nicht übertragbar; dort ist jede Schätzung nach FAQ 14 des Bundesportals unzulässig.

Nummer 2.2.3 der Bekanntmachung vom 15.04.2021 (BAnz AT 03.05.2021 B1) zu § 82 Abs. 5 GModG (Regeln für Energieverbrauchswerte und Vergleichswerte im Nichtwohngebäudebestand)

Pauschaliert werden darf nach der amtlichen FAQ „nur bei fehlenden Daten zur Beleuchtung“ – es geht um Stromzähler vermieteter Ladenflächen, nicht um Gasthermen.

Der Verbrauch selbst darf nicht geschätzt werden

Die FAQ des Bundesportals ist eindeutig: „Andere, messtechnisch nicht erfasste Verbräuche bei Wohngebäuden zu addieren oder abzuziehen ist unzulässig.“ Zulässig sind allein zwei Pauschalen aus § 82 Absatz 2 – und keine davon füllt eine fehlende Wohnung.

Der Aussteller braucht die Abrechnungen aller Wärmeerzeuger über den vollen Zeitraum. „Ab 80 Prozent der Wohnungen geht es“ ist eine Faustregel ohne Rechtsgrundlage: Es gilt die Vollerhebung – oder der Bedarfsausweis.

Leerstand rechnen ist erlaubt, Datenlücken schließen nicht

Eine Korrektur kennt das Gesetz doch, und sie wird regelmäßig zweckentfremdet: § 82 Absatz 4 Satz 3 verlangt, längere Leerstände „rechnerisch angemessen zu berücksichtigen“ – Pflicht, nicht Option. Ab wann er „länger“ ist, sagt Nummer 6.

ab 0,05

Untergrenze Leerstandsfaktor

Nummer 6 der Bekanntmachung vom 29.03.2021 (BAnz AT 16.04.2021 B1) zu § 82 Abs. 4 Satz 3 GModG (Bekanntmachung der Regeln für Energieverbrauchswerte im Wohngebäudebestand)

höchstens 0,3

Obergrenze Leerstandsfaktor

Nummer 6 der Bekanntmachung vom 29.03.2021 (BAnz AT 16.04.2021 B1) zu § 82 Abs. 4 Satz 3 GModG (Bekanntmachung der Regeln für Energieverbrauchswerte im Wohngebäudebestand)

Der Faktor wird flächen- und zeitanteilig gebildet, für die Heizung nur für Oktober bis März – „ab 30 Prozent Leerstand“ ist eine Verkürzung, denn er ist keine Wohnungsquote. Oberhalb der Grenze ist Schluss: Die amtliche FAQ 7 hält die Daten dann für unbrauchbar, ebenso bei Komplettleerstand.

Eine schweigende Wohnung ist kein Leerstand

Der Zuschlag korrigiert eine Wohnung, die tatsächlich nicht bewohnt und nicht beheizt wurde. Eine bewohnte Wohnung, deren Nutzer die Gasrechnung nicht herausgibt, ist ein Datenproblem: Wer sie als Leerstand ansetzt, rechnet einen Verbrauch heraus, den es gegeben hat – und dafür haftet nach § 83 Absatz 3 Satz 1 der Eigentümer.

Warmwasser: die Doppelzählungsfalle bei der Kombitherme

Der Kennwert umfasst Heizung und Warmwasser (§ 82 Absatz 2 Satz 1). Ist das Warmwasser dezentral erzeugt und der darauf entfallende Verbrauch nicht bekannt, sieht Satz 2 einen Zuschlag vor:

20 kWh/(m²·a)

Zuschlag bei dezentraler Warmwasserbereitung ohne bekannten Verbrauch

Nur beim Verbrauchsausweis und nur, wenn der auf das Warmwasser entfallende Verbrauch nicht bekannt ist — dieser Wert ERSETZT einen fehlenden Verbrauch. Nicht zu verwechseln mit dem zahlengleichen Ersatzwert nach Nummer 2 der Bekanntmachung vom 29.03.2021 (warmwasser-anteil-ohne-solar), der einen gemeinsam erfassten Verbrauch AUFTEILT. Wer beide gleichsetzt, addiert 20 kWh/(m²·a), die schon im Zähler stehen.

§ 82 Abs. 2 Satz 2 GModG (Energieverbrauchsausweis)

Der Bedingungssatz trägt die ganze Last: „Ist … der hierauf entfallende Verbrauch nicht bekannt“. Bei einer Gas-Kombitherme steckt das Warmwasser schon im abgelesenen Gasverbrauch – kein Zuschlag. Läuft es über Durchlauferhitzer oder Boiler am Haushaltsstrom, greift die Pauschale.

Nicht geklärt

Diese Aufteilung folgt dem Wortlaut; ausdrücklich für Etagenheizungen entschieden ist sie weder in § 82 noch in der amtlichen FAQ 14. Wer eine Kombitherme hat und den Zuschlag trotzdem im Ausweis findet, fragt den Aussteller danach: 20 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr verschieben den Kennwert spürbar.

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Wer die Daten liefert – und warum der Mieter nicht muss

§ 83 kennt zwei Beteiligte: Der Aussteller darf die Daten selbst ermitteln oder die vom Eigentümer bereitgestellten verwenden (Absatz 1 Satz 1); für deren Richtigkeit haftet der Eigentümer, prüfen muss sie der Aussteller (Absatz 3). Ein Mieter kommt darin nicht vor – und nirgends sonst im GModG als Adressat einer Lieferpflicht.

Datenschutz: Einwilligung statt Anspruch

Muss die Mietpartei ihre Gasrechnung herausgeben? Gericht und Aufsicht antworten verschieden.

LG Karlsruhe

Beschluss vom 20.02.2009 Az. 9 S 523/08

Die Auskunft über Heizungsverbrauchsdaten ist eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag; datenschutzrechtliche Einwände des Mieters griffen nicht durch, weil der Vermieter die Daten für den Energieausweis benötigte (NZM 2009, 907).

Die heutige Aufsichtspraxis kommt zum gegenteiligen Ergebnis. Der Landesbeauftragte für den Datenschutz Rheinland-Pfalz hält fest: „Eine Pflicht zur Herausgabe bei ihm vorhandener Verbrauchsdaten besteht für den Mieter allerdings nicht.“ Ein berechtigtes Interesse nach Artikel 6 Absatz 1 Buchstabe f DSGVO trage nicht, weil der Ausweis „auch ohne die Verbrauchsdaten“ erstellt werden kann; tragfähig sei allein die Einwilligung. Die Bremer Aufsicht sieht es genauso: Entweder gibt die Mietpartei die Daten freiwillig heraus, oder sie ermächtigt Vermieter oder Aussteller schriftlich, sie „beim Energieversorgungsunternehmen direkt abzufragen“.

Nicht geklärt

Ob die Nebenpflicht heute noch besteht, ist offen: Der Karlsruher Beschluss erging zur Energieeinsparverordnung 2007 und zum alten Datenschutzrecht, zwei Aufsichtsbehörden vertreten die Gegenposition, höchstrichterlich entschieden ist die Frage nicht. Der sichere Weg ist die Einwilligung; verweigert die Mietpartei, bleibt der Bedarfsausweis.

Der Weg über aggregierte Werte

mindestens 3 Mietparteien

Zahl der Mietparteien, ab der die Datenschutzaufsicht aggregierte Verbrauchsdaten als anonymisiert ansieht

Aufsichtsposition, keine Norm. Unterhalb der Schwelle bleibt nach dieser Auffassung nur die Einwilligung der Mieter.

Hinweise des Landesbeauftragten für den Datenschutz Rheinland-Pfalz zu Energieausweisen

Werden Verbrauchsdaten „für mindestens drei Mietparteien als anonymisierte aggregierte Durchschnittswerte übermittelt“, sind sie nach Auffassung des LfDI Rheinland-Pfalz nicht mehr personenbezogen; die DSGVO gilt dann nicht. Für den Ausweis passt das genau – er braucht nur die Summe. Mitspielen muss der Versorger.

Bitte an die Mietparteien – zum Anpassen

Sehr geehrte Frau …, sehr geehrter Herr …,

für unser Gebäude muss ein Energieausweis ausgestellt werden – für das ganze Haus, nicht für einzelne Wohnungen. Weil jede Wohnung eine eigene Gastherme hat, brauche ich Ihre Gasabrechnungen der letzten drei Jahre: jeweils die Seite mit Abrechnungszeitraum und Kilowattstundenzahl.

Die Angabe ist freiwillig; in den Ausweis geht nur der Summenwert ein. Liegen Ihnen die Abrechnungen nicht mehr vor, frage ich sie mit Ihrer schriftlichen Einwilligung beim Versorger an. Ich bitte um Rückmeldung bis zum …

Wohnungseigentum: wer beschließt, wer zahlt

Der Ausweis betrifft das Gesamtgebäude und damit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 18 Absatz 1 WEG); beschafft wird er per Beschluss nach § 19 Absatz 1 WEG, bezahlt nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Absatz 2 Satz 1 WEG). Die Etagentherme dient dagegen nicht dem gemeinschaftlichen Gebrauch und ist typischerweise Sondereigentum (§ 5 Absatz 2 WEG) – ihre Verbrauchsdaten hat die Verwaltung nicht.

Gegen einen blockierenden Miteigentümer hilft nur der Bedarfsausweis

Weder GModG noch WEG geben der Gemeinschaft einen Herausgabeanspruch gegen einen einzelnen Miteigentümer auf Daten aus dem Sondereigentum. Die Folge ist dieselbe wie beim Mieter: unvollständige Datenbasis, also Bedarfsausweis – siehe auch Energieausweis für eine Eigentumswohnung.

Der Bedarfsausweis ist der Ausweg, nicht die Niederlage

Kein Handlungsbedarf

Ab fünf Wohnungen besteht ohnehin freie Wahl (§ 79 Absatz 1); reichen die Verbrauchsdaten nicht, verweist die amtliche FAQ 18 auf denselben Weg. Der Bedarfsausweis beschreibt das Gebäude unter genormten Annahmen und braucht keine Mieterrechnung. Über § 81 Absatz 2 gelten die Vereinfachungen des § 38 Absatz 4: vereinfachtes Aufmaß und Erfahrungswerte vergleichbarer Altersklassen.

Es spricht sogar etwas dafür, gleich so zu beginnen: Der Bedarfswert hängt nicht davon ab, wie sparsam die Bewohner heizen – der Verbrauchswert schwankt mit jedem Auszug.

Fünf oder mehr Wohnungen oder Bauantrag nach dem 1. November 1977?
JaWahl zwischen beiden Ausweisarten
NeinBedarfsausweis, sofern das Niveau von 1977 nicht erreicht ist
Abrechnungen aller Wärmeerzeuger über 36 zusammenhängende Monate?
Jaweiter
NeinDer Verbrauchsausweis scheidet aus
Jüngste Abrechnungsperiode jeder Anlage höchstens 18 Monate alt?
Jaweiter
NeinAbwarten oder Bedarfsausweis
Leerstand unterhalb der Grenze der Bekanntmachung?
JaDer Verbrauchsausweis ist möglich
NeinDie Daten sind unbrauchbar

Ab 1. Januar 2027 reichen 24 Monate

Die wichtigste Änderung ist eine Erleichterung, und sie trifft den Engpass: die Zeitspanne, über die Daten aus jeder Wohnung zusammenkommen müssen.

Bis 31.12.202636 Monate§ 82 Abs. 4 Satz 2 GModG

Ab 01.01.202724 Monate§ 82 Abs. 1 Satz 2 der Neufassung

Der Bundesrat wollte bei 36 Monaten bleiben und ist nicht durchgedrungen. Ein Jahr weniger heißt: weniger Mieterwechsel im Zeitfenster, weniger Lücken, weniger Nachfragen bei längst Ausgezogenen.

Nicht geklärt

Die Bekanntmachung vom 29. März 2021 ist auf mindestens 36 Monate zugeschnitten – ihre Klimafaktoren-Staffel beginnt bei „36 bis 42 Monaten“. Wie ab 2027 mit 24 Monaten witterungsbereinigt wird, steht noch nicht fest; das Bundesportal kündigt neue Bekanntmachungen an, „sobald sie im Bundesanzeiger veröffentlicht sind“.

Den größeren Rahmen zeichnet der Überblick über das Gebäudemodernisierungsgesetz.

In acht Schritten zu den Daten

Der dritte Punkt ist der wichtigste: Eine Therme, deren Abrechnungen keine 36 Monate zurückreichen, macht alles Weitere gegenstandslos.

Datenerhebung im Haus mit Etagenheizungen

Prüfen, ob noch ein gültiger Energieausweis vorliegt
Alle Wärmeerzeuger auflisten, mit Einbaujahr und Energieträger
Prüfen, ob eine Anlage jünger ist als der Erfassungszeitraum
Mietparteien und Miteigentümer schriftlich um die Abrechnungen bitten, mit Frist
Für fehlende Unterlagen eine Einwilligung zur Abfrage beim Versorger anbieten
Leerstände mit Zeitraum und Fläche notieren, getrennt von den Datenlücken
Gebäudenutzfläche oder Wohnfläche und Zahl der Wohnungen zusammenstellen
Nach Fristablauf entscheiden: vollständig – Verbrauchsausweis, sonst Bedarfsausweis

Häufige Fragen

Geht ein Verbrauchsausweis, wenn jede Wohnung ihre eigene Gastherme hat?

Ja. § 82 Absatz 4 Satz 1 Nummer 2 GModG lässt „andere geeignete Verbrauchsdaten, insbesondere Abrechnungen von Energielieferanten“ zu – sofern sich daraus der Verbrauch des ganzen Gebäudes zusammensetzen lässt.

Wie viele Wohnungen müssen ihre Abrechnungen liefern?

Alle, die einen eigenen Wärmeerzeuger betreiben. Eine Mindestquote gibt es für Wohngebäude nicht; die kursierende 70-Prozent-Regel gilt nur für Nichtwohngebäude und dort nur für den Strom der eingebauten Beleuchtung.

Muss mein Mieter mir seine Gasrechnung geben?

Das GModG verpflichtet ihn nicht dazu; § 83 spricht nur von Aussteller und Eigentümer. Das LG Karlsruhe bejahte 2009 eine mietvertragliche Nebenpflicht, allerdings zur EnEV 2007; die Aufsicht in Rheinland-Pfalz und Bremen hält heute nur die Einwilligung für tragfähig.

Quellen (23)