Leerstand im Verbrauchsausweis: Zuschlag statt Abzug

Kurz gesagt

Leerstand verbessert den Verbrauchsausweis nicht. § 82 Absatz 4 Satz 3 GModG verlangt, längere Leerstände rechnerisch angemessen zu berücksichtigen – die Bekanntmachung vom 29. März 2021 setzt das als Zuschlag um, der Kennwert steigt also. Maßgeblich ist der flächen- und zeitgewichtete Leerstandsfaktor: ab 0,05 wird zugeschlagen, oberhalb von 0,3 bleibt nur der Bedarfsausweis.

Ein Mehrfamilienhaus mit drei leeren Wohnungen verbraucht weniger Heizenergie als dasselbe Haus voll belegt. Wer daraus schließt, der Energieausweis falle günstiger aus, hat den Effekt richtig erkannt und die Rechenregel übersehen: Genau ihn nimmt die Vorschrift wieder heraus – über einen Zuschlag, nicht über gestrichene Leerstandszeiten.

Leerstand wird zugerechnet, nicht herausgerechnet

Behauptet wirdBei Leerstand werden die fehlenden Verbräuche herausgerechnet, der Kennwert wird dadurch besser.

Richtig ist

Herausgerechnet wird nichts. Die Bekanntmachung setzt die verlangte Berücksichtigung als Zuschlag um: Auf den gemessenen Verbrauch kommt ein Betrag, der die fehlende Belegung ersetzt. Der Kennwert steigt dadurch, er sinkt nie.

Die gesetzliche Grundlage ist ein einziger Satz, und er nennt weder eine Zahl noch ein Verfahren.

§ 82 Absatz 4 Satz 3 GModG

„Bei der Ermittlung nach Satz 2 sind längere Leerstände rechnerisch angemessen zu berücksichtigen.“

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Der Zweck ist die Vergleichbarkeit: Ein Energieausweis soll nach § 79 Absatz 1 Satz 1 „einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen“, und das setzt denselben Belegungszustand voraus. Ein halb leeres Haus mit niedrigem Kennwert wäre kein sparsames Haus, sondern ein leeres.

Der Leerstandszuschlag korrigiert nicht das Gebäude, sondern die Messung: Er rechnet den erfassten Verbrauch auf eine gedachte Vollbelegung hoch. Deshalb wird der Wert schlechter, obwohl sich am Haus nichts geändert hat.

Gerechnet wird für das Gebäude, nicht für die einzelne Wohnung – der Ausweis wird nach § 79 Absatz 2 Satz 1 für das ganze Mehrfamilienhaus ausgestellt.

Wie gerechnet wird, steht nicht im Gesetz

Das Gesetz sagt, dass gerechnet werden muss. Wie, steht in einer Bekanntmachung – daher die vielen Fehlzitate. Sätze wie „das Gesetz erlaubt höchstens 30 Prozent Leerstand“ verweisen auf eine Norm, in der die Zahl nicht steht: Weder § 82 noch eine andere Vorschrift des Gebäudemodernisierungsgesetzes nennt einen Grenzwert.

§ 82 Absatz 5 verlangt „ein den anerkannten Regeln der Technik entsprechendes Verfahren“ und vermutet dessen Einhaltung, soweit die im Bundesanzeiger bekannt gemachten Vereinfachungen verwendet werden: für Wohngebäude die Bekanntmachung vom 29. März 2021, für Nichtwohngebäude die vom 15. April 2021. Wer abweicht, verliert die Vermutung.

Leerstandsfaktor und Gewichtungsfaktor sind zwei verschiedene Zahlen

In Nummer 6 der Wohngebäude-Bekanntmachung stehen zwei Zahlen mit Kommastellen dicht beieinander. Weil beide „Faktor“ heißen, werden sie regelmäßig zu einer einzigen verschmolzen. Der Leerstandsfaktor (Formel 7, Wertebereich 0 bis 1) misst, welcher Teil des Gebäudes wie lange leer stand; an ihm hängen die beiden Schwellen 0,05 und 0,3. Der Zuschlagsfaktor der Formel 8 (0,25 bis 1,0) gewichtet den Heizungszuschlag nach dem Verbrauchskennwert des Gebäudes.

Der Leerstandsfaktor entsteht aus einer Summe über alle leerstehenden Teilflächen:

f_leer = Σ (A_leer,i · t_leer,i) / (A_N · t_gesamt)

A_leer,i: leerstehende Teilfläche i in Quadratmetern
t_leer,i: Leerstandsdauer dieser Teilfläche in Monaten
A_N: Gebäudenutzfläche nach dem Gesetz, nicht Wohnfläche
t_gesamt: zusammenhängender Betrachtungszeitraum

Der Nenner ist ein eigener Stolperstein: Bezugsgröße ist die Gebäudenutzfläche, nicht die Wohnfläche. Ist sie unbekannt, erlaubt § 82 Absatz 2 Satz 4 einen pauschalen Ansatz.

1,35 × Wohnfläche

Bis zwei Wohneinheiten, beheizter Keller

§ 82 Abs. 2 Satz 4 GModG (Energieverbrauchsausweis)

1,2 × Wohnfläche

Sonstige Wohngebäude

§ 82 Abs. 2 Satz 4 GModG (Energieverbrauchsausweis)

Wie aus drei Jahresverbräuchen und einer Fläche ein Kennwert entsteht, zeigt dieser Überschlag – noch ohne Klimafaktor und Leerstandszuschlag:

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Jahr 1 in kWh Jahr 2 in kWh Jahr 3 in kWh Fläche in m²

Drei zusammenhängende Jahre sind die gesetzliche Datenbasis (§ 82 Absatz 4 Satz 2 GModG). Zum 1. Januar 2027 sinkt sie auf 24 Monate.

Überschlag, kein Ausweiswert

141 kWh/(m²·a)

Durchschnitt pro Jahr: 18.267 kWh
Angesetzte Fläche: 130 m²

Das ist nicht der Wert, der im Ausweis steht. Der amtliche Verbrauchskennwert rechnet zusätzlich mit einem Klimafaktor für Ihren Standort und — wenn das Warmwasser nicht getrennt gemessen wird — mit einer Pauschale dafür. Dieser Überschlag sagt, in welcher Größenordnung Sie liegen, nicht welche Klasse Sie bekommen.

Vier Rechenbeispiele: Fläche mal Zeit

Der Leerstandsfaktor ist flächen- und zeitgewichtet über den gesamten Erfassungszeitraum; der Anteil am Stichtag sagt nichts. In allen vier Fällen: 36 Monate Betrachtungszeitraum, eine zusammenhängende leerstehende Teilfläche.

Fall	Rechnung	f_leer	Verfahren anwendbar
Ganzes Gebäude, 12 Monate leer	(1,0 · 12) / (1,0 · 36)	0,33	Nein, über 0,3
Ganzes Gebäude, 10 Monate leer	(1,0 · 10) / (1,0 · 36)	0,28	Ja
Halbe Fläche, 18 Monate leer	(0,5 · 18) / (1,0 · 36)	0,25	Ja
60 Prozent der Fläche, 4 Monate leer	(0,6 · 4) / (1,0 · 36)	0,07	Ja, mit Zuschlag

Übersetzt heißt die Obergrenze: Bei 36 Monaten Erfassungszeitraum sind 0,3 knapp elf Monate Komplettleerstand – oder jede Kombination aus Fläche und Dauer, die dasselbe ergibt.

ab 0,05

Untergrenze Leerstandsfaktor

Nummer 6 der Bekanntmachung vom 29.03.2021 (BAnz AT 16.04.2021 B1) zu § 82 Abs. 4 Satz 3 GModG (Bekanntmachung der Regeln für Energieverbrauchswerte im Wohngebäudebestand)

höchstens 0,3

Obergrenze Leerstandsfaktor

Nummer 6 der Bekanntmachung vom 29.03.2021 (BAnz AT 16.04.2021 B1) zu § 82 Abs. 4 Satz 3 GModG (Bekanntmachung der Regeln für Energieverbrauchswerte im Wohngebäudebestand)

Kein Handlungsbedarf

Unterhalb von 0,05 sieht das Verfahren keine Korrektur vor. Eine Wohnung, die in drei Jahren ein halbes Jahr zwischen zwei Mietern leer stand, bleibt in einem größeren Haus regelmäßig darunter. Notieren Sie die Zeiten trotzdem – erst die Rechnung zeigt, dass die Schwelle unterschritten ist.

Die Obergrenze 0,3 ist eine Validitätsgrenze, keine Verbotsnorm

0,3

Verbreitete LesartDarüber ist der Verbrauchsausweis gesetzlich verboten.

TatsächlichDarüber trägt das Verfahren der Bekanntmachung nicht mehr, weil seine Ergebnisse zu ungenau werden.

Die Rechtsfolge ist dieselbe – in der Praxis bleibt nur der Bedarfsausweis. Die Begründung steht aber nicht im Gesetz.

Die Grenze ist geprüft, nicht gegriffen: Ein Forschungsvorhaben des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung hielt sie für „gerechtfertigt, weil bei größeren Leerständen die Validität der Zuschlagsermittlung deutlich zurückgeht“ (BBSR-Online-Publikation 07/2018). Für die Genauigkeit der Faktorbestimmung nennt die Bekanntmachung eine Toleranz von zehn Prozent.

Was oberhalb der Grenze rechtlich passiert

Ein Verbot spricht das Gesetz nicht aus. Es entfällt die Vermutungswirkung des § 82 Absatz 5 Satz 2, und der Aussteller müsste selbst nachweisen, dass sein Verfahren den anerkannten Regeln der Technik entspricht – ein solches steht für den Regelfall nicht bereit. Das Bundesportal formuliert die Folge ohne Umweg: „Übersteigt der Leerstandsfaktor das geforderte Maximum, so ist eine Verwendung der Daten, trotz Vorliegen, nicht zulässig.“

Wer knapp an der 0,3 liegt, lässt sich die Rechnung nachvollziehbar dokumentieren.

Warum der Zuschlag beim Altbau kleiner ausfällt

Der Gewichtungsfaktor der Formel 8 fällt mit steigendem Verbrauch: Ein sparsames Gebäude bekommt einen Faktor nahe 0,91, ein verbrauchsstarker Altbau landet an der Untergrenze 0,25. Das wirkt verkehrt herum, ist aber bauphysikalisch begründet: Eine leerstehende Wohnung im schlecht gedämmten Altbau wird von den Nachbarwohnungen über die Innenwände mitgeheizt. Ihr Verbrauch fehlt gar nicht vollständig in der Abrechnung, ein voller Zuschlag würde doppelt rechnen. Im gut gedämmten Haus ist dieser Mitheiz-Effekt kleiner, also muss der Zuschlag größer ausfallen. Der Verbrauch dient dabei als Ersatzmaßstab für die Dämmqualität, die dem Aussteller nicht vorliegt.

Der Zuschlag in Kilowattstunden fällt beim Altbau trotzdem höher aus – er setzt auf einem höheren Verbrauch auf.

Für die Heizung zählt nur der Winter

Ein Leerstand von April bis September verändert den Heizkennwert nicht: In diesen Monaten wäre auch bei voller Belegung kaum geheizt worden, es fehlt also nichts. Leerstände wirken sich „auf den Verbrauch für Raumheizung nur insoweit aus, als sie in der Heizperiode liegen“ – gezählt werden nur Oktober bis März. Warmwasser wird dagegen ganzjährig gebraucht: Der Ausgleich läuft bei Wohngebäuden für Heizung und Warmwasser getrennt, bei Nichtwohngebäuden zusätzlich für Strom und Kühlung.

Geht in den Heizungszuschlag nicht ein

Ein unbeheizter Dachboden oder Keller, der nie zur Nutzfläche zählte
Ein Wohnungswechsel ohne echten Leerstandsmonat
Eine bewohnte Wohnung, deren Mieter über den Winter verreist ist

Der Leerstandszuschlag ist einer von wenigen Beträgen, die überhaupt addiert werden dürfen: „Andere, messtechnisch nicht erfasste Verbräuche bei Wohngebäuden zu addieren oder abzuziehen ist unzulässig.“ Daneben bleiben nur die beiden Pauschalen des § 82 Absatz 2 – für nicht gemessenes Warmwasser bei dezentraler Bereitung und für nicht gemessene Raumluftkühlung. Mit Leerstand hat keine davon zu tun.

20 kWh/(m²·a)

Warmwasser-Pauschale

§ 82 Abs. 2 Satz 2 GModG (Energieverbrauchsausweis)

6 kWh/(m²·a)

Kühl-Pauschale

§ 82 Abs. 2 Satz 3 GModG (Energieverbrauchsausweis)

Erst das Wetter, dann der Leerstand

Der Leerstandszuschlag ist der zweite Rechenschritt. Vorher steht die Witterungsbereinigung, gebunden formuliert: „Der Endenergieverbrauch für die Heizung ist einer Witterungsbereinigung zu unterziehen“ (§ 82 Absatz 3 Satz 1). Der Klimafaktor des Deutschen Wetterdienstes rechnet den Verbrauch je Postleitzahl auf das langjährige Mittel und auf den Referenzort Potsdam um.

Die Richtung überrascht: Je milder der Winter, desto weniger Gradtage und desto größer der Klimafaktor. Ein warmes Jahr erhöht also den Kennwert – wer Leerstand und einen milden Winter im selben Zeitraum hatte, bekommt beide Effekte aufaddiert. Nur die zentrale Warmwasserbereitung bleibt außen vor: nicht witterungsbereinigt, beim Leerstandszuschlag aber ganzjährig dabei.

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Wann nur noch der Bedarfsausweis bleibt

Ab einem bestimmten Punkt lässt sich der Leerstand nicht mehr ausgleichen. Dann steht keine Rechenaufgabe an, sondern die Entscheidung über die Ausweisart.

Hat das Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen und einen Bauantrag vor dem 1. November 1977?
JaDann ist ohnehin ein Bedarfsausweis vorgeschrieben (§ 80 Abs. 3 S. 2)
Neinweiter
Liegen Abrechnungen über einen zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten vor?
Jaweiter
NeinDer Verbrauchsausweis scheidet aus (§ 82 Abs. 4 S. 2)
Liegt das Ende der jüngsten Abrechnungsperiode höchstens 18 Monate zurück?
Jaweiter
NeinDer Verbrauchsausweis scheidet aus, die Daten sind zu alt
Liegt der Leerstandsfaktor bei höchstens 0,3?
JaDer Verbrauchsausweis ist zulässig, mit Leerstandszuschlag
NeinKein rechnerischer Ausgleich mehr möglich, es bleibt der Bedarfsausweis

Die erste Frage entscheidet, bevor jemand einen Leerstandsfaktor bildet: § 80 Absatz 3 Satz 2 schreibt kleinen älteren Wohngebäuden den Bedarfsausweis vor, sofern sie das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 nie erreicht haben.

Beim langjährigen Komplettleerstand fallen meist zwei Ausschlussgründe zusammen: Der Leerstandsfaktor liegt nahe 1,0, und die letzte Heizkostenabrechnung ist zu alt. Dann kann „ein Energieausweis auf Grundlage des Energiebedarfs erstellt werden. Hier kann auf die vereinfachte Datenaufnahme zurückgegriffen werden.“ Der zweite Satz ist der praktisch wichtigere: § 38 Absatz 4 erlaubt vereinfachtes Aufmaß und gesicherte Erfahrungswerte für Bauteile vergleichbarer Altersklassen – eine Vollberechnung mit Bauteilprüfung wird daraus nicht. Wie das ohne Anlagentechnik im Haus aussieht, steht im Beitrag zum Haus ganz ohne Heizung, die nötigen Papiere dort, welche Unterlagen der Aussteller braucht.

Leerstand befreit nicht von der Ausweispflicht

Die Ausweisart ändert sich, die Pflicht nicht. Ein Absehen von der Vorlagepflicht lässt das Bundesportal nur für den bevorstehenden Abriss zu: „Dies gilt allerdings nicht bei Modernisierungs- oder Sanierungsbedürftigkeit oder Leerstand eines Gebäudes. In diesen Fällen entfällt die Energieausweispflicht bei einem Verkauf nicht.“

Für geerbte Objekte, die jahrelang leer standen, ist das die Regel. Wer im Nachlass entscheidet und wer die Kosten trägt, steht im Beitrag zum Energieausweis im Erbfall.

Leerstand während der Sanierung

Wird ein Haus für die Sanierung leergezogen, treffen drei voneinander unabhängige Sperren aufeinander.

Der Leerstand zählt wie jeder andere Ein Komplettauszug über zwei Heizperioden reißt die Grenze von 0,3 in aller Regel; ein Sanierungsgrund ist nirgends privilegiert.
Die alten Daten passen nicht mehr zum Gebäude Verbräuche von vor der Sanierung beschreiben ein anderes Haus; bei Zweifeln an ihrer Richtigkeit darf der Aussteller sie nicht verwenden (§ 83 Absatz 3).
Die Sanierung löst womöglich selbst einen Ausweis aus Wird bei Änderungen an Außenbauteilen für das ganze Gebäude gerechnet, ist nach § 80 Absatz 2 ohnehin ein Bedarfsausweis auszustellen.

Wann eine Baumaßnahme einen eigenen Ausweis erzwingt, steht im Beitrag dazu, wann eine Sanierung selbst einen Ausweis auslöst – die Haftung beim Verkauf im unsanierten Zustand dort, wie Sie ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen.

Was der Aussteller für die Leerstandsrechnung braucht

Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre vollständig zusammenstellen
Leerstandszeiten je Wohnung mit Anfangs- und Enddatum notieren, dazu die Fläche – nicht nur die Zahl der Wohnungen
Gebäudenutzfläche klären oder die Wohnfläche für den Pauschalansatz bereitstellen
Angeben, ob in der Leerstandszeit weiter geheizt wurde und auf welchem Niveau
Sanierungsmaßnahmen mit Datum benennen, die in den Erfassungszeitraum fallen

Wer die Leerstandsangaben verantwortet

Welche Wohnung wann leer stand, weiß nur der Eigentümer oder die Verwaltung. Verantwortlich sind trotzdem beide Seiten.

§ 83 Absatz 3 GModG

„Stellt der Eigentümer des Gebäudes die Daten bereit, hat er dafür Sorge zu tragen, dass die Daten richtig sind. Der Aussteller muss die vom Eigentümer bereitgestellten Daten sorgfältig prüfen und darf die Daten seinen Berechnungen nicht zugrunde legen, wenn Zweifel an deren Richtigkeit bestehen.“

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Kontrolliert wird das nicht nur im Streitfall: Energieausweise unterliegen der Stichprobenkontrolle nach § 99, die ausdrücklich eine „Validitätsprüfung der Eingabe-Gebäudedaten“ umfasst – deshalb muss der Aussteller seine Unterlagen aufbewahren.

2 Jahre

Aufbewahrungsfrist des Ausstellers für Kopie und Unterlagen

Die Frist läuft ab dem Ausstellungsdatum und besteht gegenüber der Kontrollstelle, nicht gegenüber dem Eigentümer. Sie ist nicht die Gültigkeitsdauer — wer sie mit den zehn Jahren verwechselt, überschätzt die Chance auf eine Zweitausfertigung um das Fünffache.

§ 99 Abs. 5 GModG

Der Hebel für ein Bußgeld liegt bei der Datenrichtigkeit, nicht bei jeder Ungenauigkeit im Rechenweg – was bei einem Verstoß droht, steht im Beitrag dazu.

OLG Schleswig

Urteil vom 13.03.2015 Az. 17 U 98/14

Die Aushändigung des Energieausweises begründet für sich genommen keine Beschaffenheitsvereinbarung über den energetischen Zustand. Ergangen zur Energieeinsparverordnung, NJW 2015, 2668.

Übertragen auf den Leerstand: Ein durch den Zuschlag höherer Kennwert ist für sich noch kein Sachmangel.

Was sich zum 1. Januar 2027 ändert

Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz; an § 82 hat die Umbenennung nichts geändert. Die neu gefassten Energieausweis-Regeln greifen zum 1. Januar 2027, und für den Leerstand zählt davon eine: die Verkürzung des Datenzeitraums.

Bis 31.12.202636 Monate§ 82 Absatz 4 Satz 2

Ab 01.01.202724 Monate§ 82 Absatz 1 Satz 2 neuer Fassung

Kürzere Zeiträume erleichtern den Verbrauchsausweis nach einer Datenlücke – und verschärfen die Leerstandsrechnung.

Sie hat eine Nebenwirkung, die im Gesetzgebungsverfahren nirgends auftaucht: Der Betrachtungszeitraum steht im Nenner der Formel. Zehn Monate Komplettleerstand ergeben bei 36 Monaten den Faktor 0,28 und bleiben zulässig; bei 24 Monaten ergeben sie 0,42 und reißen die Grenze.

Nicht geklärt

Fest steht die Verkürzung auf 24 Monate. Offen ist, wie die Leerstandsrechnung darauf umgestellt wird: Die Klimafaktoren-Staffel beider Bekanntmachungen beginnt bei „36 bis 42 Monaten“, für 24 Monate ist dort keine Regel vorgesehen. Neufassungen sind angekündigt, aber noch nicht erschienen. Wer 2027 einen Verbrauchsausweis mit Leerstand braucht, fragt den Aussteller nach der dann geltenden Fassung.

Alle Stufen des Gesetzes stehen im Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz und seinen Fristen.

Häufige Fragen zu Leerstand und Verbrauchsdaten

Ab wann gilt ein Leerstand als längerer Leerstand?

Ab einem Leerstandsfaktor von 0,05 – die Schwelle steht in Nummer 6 der Wohngebäude- und Nummer 5 der Nichtwohngebäude-Bekanntmachung, im Gesetz kommt sie nicht vor. Darunter wird nicht korrigiert.

Ab wie viel Leerstand ist kein Verbrauchsausweis mehr möglich?

Oberhalb eines Leerstandsfaktors von 0,3: „Übersteigt der Leerstandsfaktor das geforderte Maximum, so ist eine Verwendung der Daten, trotz Vorliegen, nicht zulässig.“ Bei 36 Monaten Erfassungszeitraum sind das knapp elf Monate Komplettleerstand. Weil der Faktor aus Fläche mal Zeit entsteht, sagt der Leerstandsanteil an einem Stichtag nichts.

Muss ich als Eigentümer den Leerstand offenlegen?

Wer die Daten bereitstellt, hat nach § 83 Absatz 3 Satz 1 dafür Sorge zu tragen, dass sie richtig sind; der Aussteller muss sie prüfen und darf sie bei Zweifeln nicht verwenden. Verschwiegener Leerstand führt zu einem Ausweis auf falscher Grundlage – und Ausweise unterliegen der Stichprobenkontrolle nach § 99.

Quellen (22)