Haus ohne Heizung: Energieausweis trotzdem Pflicht

Kurz gesagt

Ein Haus ohne Heizung braucht beim Verkauf oder bei der Vermietung trotzdem einen Energieausweis: § 2 Absatz 1 GModG stellt auf die Zweckbestimmung des Gebäudes ab, nicht auf den Zustand im Heizraum. Ein Verbrauchsausweis scheidet ohne Abrechnungen aus, es bleibt der Bedarfsausweis. Weil das Gesetz für die fehlende Anlagentechnik keine Rechenregel kennt, ist die günstigste Reihenfolge: erst die Heizung festlegen, dann den Ausweis beauftragen.

Der Ölkessel ist raus, der Schornstein zurückgebaut, im Heizraum steht nur noch die leere Stellfläche des Öltanks. Beim Makler fällt dann der Satz, der sich seit Jahren hält: Wo keine Heizung ist, kann auch kein Energieausweis verlangt werden. Er klingt zwingend und ist falsch – er beruht auf einer Verwechslung von zwei Wörtern im Anwendungsbereich.

Die Zweckbestimmung entscheidet, nicht der Kesselraum

Behauptet wirdEin Haus, das nicht beheizt wird, braucht keinen Energieausweis.

Richtig ist

Der Anwendungsbereich fragt nicht danach, ob ein Gebäude beheizt wird, sondern ob es nach seiner Zweckbestimmung beheizt wird. Ein Wohnhaus, dessen Kessel demontiert, defekt oder noch nicht eingebaut ist, verliert seine Zweckbestimmung dadurch nicht.

§ 2 Absatz 1 Nummer 1 GModG

„Dieses Gesetz ist anzuwenden auf 1. Gebäude, soweit sie nach ihrer Zweckbestimmung unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden […]“

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„Nach ihrer Zweckbestimmung“ verschiebt den Blick vom tatsächlichen Zustand auf die bestimmungsgemäße Nutzung: Ein Einfamilienhaus ist zum Wohnen bestimmt, und Wohnen heißt in Mitteleuropa beheizen. Anders liegt es nur, wenn schon die Zweckbestimmung keine Beheizung vorsieht – bei einer reinen Lagerscheune, einem Kaltlager, einem Garagengebäude. Dort ist der Anwendungsbereich dauerhaft nicht eröffnet, auch wenn jemand später einen Heizlüfter aufstellt. Beim Wohnhaus dagegen bleibt er eröffnet, auch wenn der Kessel längst auf dem Schrottplatz liegt.

Eine Befreiung vom Energieausweis gibt es für niemanden

Drei Dinge werden hier regelmäßig in einen Topf geworfen, die im Gesetz nichts miteinander zu tun haben.

Drei Ebenen, die im Gesetz nichts miteinander zu tun haben

Ebene	Fundstelle	Greift beim Energieausweis
Anwendungsbereich	§ 2 Abs. 1	Ja, kraft Gesetzes
Ausnahmekatalog	§ 2 Abs. 2	Ja, kraft Gesetzes
Befreiung im Einzelfall	§ 102 Abs. 1	Nein, Teil 5 ausgenommen

§ 2 Absatz 1, § 2 Absatz 2 und § 102 GModG

Über die ersten beiden entscheidet niemand: Sie sind Tatbestand und wirken ohne Antrag. Über die dritte entscheidet eine Behörde – nur nicht beim Energieausweis.

§ 102 Absatz 2 GModG

„Absatz 1 ist auf die Vorschriften von Teil 5 nicht anzuwenden.“

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Teil 5 ist der Abschnitt über die Energieausweise. Wer außerhalb des Anwendungsbereichs steht, braucht keine Befreiung; wer innerhalb steht, bekommt keine. Stellt ein Anbieter eine „Befreiung vom Energieausweis“ in Aussicht, ist das schon an der Wortwahl falsch.

Der Ausnahmekatalog des § 2 Absatz 2 ist der einzige echte Ausweg. Er wirkt kraft Gesetzes, und weil nur die §§ 74 bis 78 rückausgenommen sind, erfasst er Teil 5 mit: In seinen Fällen besteht keine Ausweispflicht.

Ausnahmen im Katalog des § 2 Abs. 2

§ 2 Abs. 2 GModG

Welche Gebäude das sind, steht im Beitrag dazu, welche Gebäude gar keinen Ausweis brauchen. Für das Haus ohne Heizung ist Nummer 8 einschlägig – dazu unten bei den Sonderfällen.

Die Pflicht entsteht am Rechtsgeschäft, nicht am Besitz

Der Anwendungsbereich sagt nur, dass das Gesetz gilt. Ob jemand einen Ausweis erstellen lassen muss, entscheidet eine zweite Prüfung – und die knüpft an drei Vorgänge an, von denen keiner „Haus besitzen“ heißt.

Wird das Gebäude gerade errichtet?
JaNach Fertigstellung ist ein Energiebedarfsausweis auszustellen (§ 80 Abs. 1)
Neinweiter zur zweiten Frage
Wird bei einer Änderung an Außenbauteilen für das gesamte Gebäude gerechnet?
JaDann ist ein Bedarfsausweis auszustellen (§ 80 Abs. 2)
Neinweiter zur dritten Frage
Soll verkauft, vermietet, verpachtet oder verleast werden?
JaEin Energieausweis ist auszustellen, falls kein gültiger vorliegt (§ 80 Abs. 3 Satz 1)
NeinEs besteht keine Pflicht, einen Ausweis erstellen zu lassen

Solange das leere Haus nur dasteht, verlangt niemand ein Dokument; auch der Ausbau der alten und der Einbau einer neuen Heizung lösen nichts aus. Erst das Rechtsgeschäft macht den Ausweis fällig.

Und auch dann nicht immer: § 80 Absatz 3 Satz 1 gilt nur, „wenn nicht bereits ein gültiger Energieausweis für das Gebäude vorliegt“. Wurde das Haus schon einmal verkauft oder vermietet, kann in der Hausakte ein Dokument liegen, das die Pflicht erfüllt.

10 Jahre

Gültigkeitsdauer eines Energieausweises

Eine Obergrenze, keine Garantie: Satz 2 beendet die Gültigkeit vorzeitig, sobald nach § 80 Abs. 2 neu auszustellen ist.

§ 79 Abs. 3 Satz 1 GModG

Maßgeblich ist das Ausstellungsdatum auf Seite 1. Die Restlaufzeit rechnet dieses Werkzeug aus:

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Ausstellungsdatum

Zehn Jahre ab Ausstellung, keine Verlängerung. Ihre Eingabe bleibt im Browser — es werden keine Daten übertragen.

Gültig bisAbgelaufen

11.05.2026

Die Zehnjahresfrist ist abgelaufen — für Verkauf oder Neuvermietung brauchen Sie einen neuen Ausweis.

Ohne gültigen Ausweis dürfen Sie weder inserieren noch die Besichtigung führen — der neue Ausweis sollte vor dem Inserat vorliegen.

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Ist die Frist abgelaufen, hilft nur ein neues Dokument – wie das geht, steht im Beitrag dazu, wie Sie einen abgelaufenen Ausweis erneuern.

Ohne Abrechnungen scheidet der Verbrauchsausweis aus

Steht fest, dass ein Ausweis fällig wird, folgt die Frage: welcher. Zwischen beiden Arten besteht nach § 79 Absatz 1 grundsätzlich Wahlfreiheit – hier scheidet der Verbrauchsausweis an einem einzigen Satz aus.

§ 82 Absatz 4 Satz 2 GModG

„Den zu verwendenden Verbrauchsdaten sind mindestens die Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten zugrunde zu legen, der die jüngste Abrechnungsperiode einschließt, deren Ende nicht mehr als 18 Monate zurückliegen darf.“

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36 Monate

Datenbasis heute

§ 82 Abs. 4 Satz 2 GModG

höchstens 18 Monate

Aktualität der Daten

§ 82 Abs. 4 Satz 2 GModG

Ein Gebäude ohne Heizungsanlage erzeugt keinen erfassten Endenergieverbrauch für Heizung und damit keine Abrechnungen. Die Voraussetzung ist nicht bloß unerfüllt, sie ist unerfüllbar. FAQ 18 des Bundesportals sagt dasselbe: Ein Verbrauchsausweis ist auch dann unzulässig, wenn Verbrauchsdaten „nicht oder nicht in ausreichendem Umfang“ vorliegen. Das gilt selbst dann, wenn ein Kaminofen für Wärme sorgt – selbst beschafftes Brennholz liefert keine Abrechnung im Sinne des § 82 Absatz 4.

Beim leerstehenden Haus, dessen Heizung noch da ist, gleicht ein rechnerischer Leerstandsfaktor die Lücke aus. Er korrigiert aber vorhandene Daten – wo keine existieren, gibt es nichts zu korrigieren.

Ein gekaufter Verbrauchsausweis verlagert das Problem nur

Der Aussteller hat nach § 83 Absatz 1 Satz 2 für richtige Daten zu sorgen; vom Eigentümer gelieferte muss er prüfen und darf sie bei Zweifeln nicht verwenden. Genau diese Vorschrift ist bußgeldbewehrt.

Es bleibt der Bedarfsausweis – und sein Rechenproblem

Das System kennt nur zwei Ausweisarten (§ 79 Absatz 1 Satz 2). Fällt eine aus, bleibt die andere. Eine Norm, die für ein Gebäude ohne Heizung ausdrücklich den Bedarfsausweis anordnet, gibt es nicht – er bleibt übrig. Das erklärt, warum für den nächsten Schritt keine fertige Rechenvorschrift bereitsteht.

Der Berechnungspfad läuft über § 81 Absatz 2 auf § 38 Absatz 4 zu – die Vereinfachungsregel für den Bestand.

§ 38 Absatz 4 Satz 2 GModG (bis 28.07.2026: § 50 Absatz 4 Satz 2 GEG)

„Liegen energetische Kennwerte für bestehende Bauteile und Anlagenkomponenten nicht vor, können gesicherte Erfahrungswerte für Bauteile und Anlagenkomponenten vergleichbarer Altersklassen verwendet werden.“

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Das Wort, auf das es ankommt, ist „bestehende“. Die Regel deckt die unbekannte Anlagentechnik ab, nicht die nicht vorhandene: Steht der Kessel im Keller und fehlt nur das Typenschild, greift sie. Ist kein Kessel da, greift sie nach ihrem Wortlaut nicht. Auch die Bekanntmachung vom 8. Oktober 2020 hilft nicht weiter – ihre Kennzahlen sind nach Altersklassen gestaffelt und setzen damit einen Wärmeerzeuger voraus, den jemand einordnen kann.

Gilt für den fehlenden Wärmeerzeuger NICHT

Eine Referenzheizung nach § 15 und Anlage 1 – die gilt für zu errichtende Wohngebäude
Das Modellgebäudeverfahren nach § 31 – dasselbe, plus eine Ausstattungsvariante der Anlage 5
Eine Standardanlage aus den Bekanntmachungen vom 8. Oktober 2020
Eine ausdrückliche Ersatzannahme wie bei der Beleuchtung

Die letzte Zeile ist das stärkste Argument: Für genau eine fehlende Komponente hat der Gesetzgeber eine Ersatzannahme geschrieben – nach § 21 Absatz 3 Satz 4 für die Beleuchtung eines Nichtwohngebäudes. Eine Parallelvorschrift für den Wärmeerzeuger fehlt. Dazu kommt ein praktisches Hindernis: § 85 Absatz 1 verlangt unter Nummer 11 das Baujahr des Wärmeerzeugers und unter Nummer 14 die wesentlichen Energieträger. Beide Felder setzen eine Anlage voraus.

Nicht geklärt

Wie ein Aussteller ein Gebäude ohne Wärmeerzeuger konkret rechnet, ist an keiner Stelle geregelt. Er muss eine Annahme treffen und offenlegen; als Rahmen bleiben § 38 Absatz 4 Satz 3 (anerkannte Regeln der Technik) und die Sorgfaltspflicht des § 83. Fragen Sie deshalb vor der Beauftragung, von welcher Anlage der Aussteller ausgeht – der Kennwert im fertigen Ausweis hängt an dieser Annahme.

Die belastbare Empfehlung lautet deshalb: erst die Heizung planen oder einbauen, dann den Bedarfsausweis erstellen lassen. Ein vorher ausgestellter Ausweis wird durch den späteren Einbau einer anderen Anlage nicht ungültig – er wird nur inhaltlich unzutreffend.

Bei einem kleinen Altbau kommt der Bedarfsausweis oft ohnehin von zwei Seiten: § 80 Absatz 3 Satz 2 schreibt ihn für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 1. November 1977 vor, sofern das Haus das damalige Anforderungsniveau nicht erreicht. Einzelheiten im Beitrag zum Stichtag 1. November 1977.

weniger als 5 Wohnungen

Schwelle für den Bedarfsausweis-Zwang bei Bauantrag vor dem 1. November 1977

„Weniger als fünf“ heißt höchstens vier. Bei genau fünf Wohnungen greift die Regel nicht — dann gilt die Wahlfreiheit nach § 79 Abs. 1 Satz 2.

§ 80 Abs. 3 Satz 2 GModG

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Drei Fälle, die anders liegen

Der Rohbau vor der Fertigstellung. § 80 Absatz 1 knüpft an die Errichtung an und verlangt den Bedarfsausweis „unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes“, unverzüglich nach Fertigstellung. Vorher ist nichts fällig. Was beim fertiggestellten Neubau gilt, steht im Beitrag zum Energieausweis beim Neubau.

Nicht geklärt

Beim Verkauf eines Rohbaus kommt es auf den Vertrag an. Mit Fertigstellungsverpflichtung folgt der Ausweis aus § 80 Absatz 1 und wird mit der Fertigstellung fällig. Ohne sie gibt es keine ausdrückliche Regelung; hier entscheidet der Einzelfall, bei Zweifeln die nach Landesrecht zuständige Behörde.

Das Sanierungsobjekt. Hier ist die Lage eindeutig, und zwar gegen die Hoffnung der meisten Verkäufer: Die Zweckbestimmung als Wohngebäude besteht fort, beim Verkauf greift § 80 Absatz 3 Satz 1. Das Bundesportal lässt ein Absehen von der Ausweispflicht ausschließlich für den bevorstehenden Abriss zu und nennt Sanierungsbedürftigkeit, Leerstand und eine beabsichtigte Nutzungsänderung ausdrücklich als nicht befreiend. Mehr dazu, wie Sie ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen.

Das Ferienhaus mit Einzelfeuerstätte. Für Wohngebäude ist § 2 Absatz 2 Nummer 8 einschlägig, nicht die oft zitierte Nummer 9 – die gilt ausschließlich für Betriebsgebäude und ist auf ein Wohnhaus nie anwendbar. Nummer 8 knüpft an die bestimmungsgemäße Nutzungsdauer an, nicht an die Heizdauer.

weniger als 4 Monate

Nutzungsdauer

§ 2 Abs. 2 Nr. 8 GModG

unter 25 %

Verbrauchsanteil

§ 2 Abs. 2 Nr. 8 GModG

Beide Varianten stehen gleichrangig nebeneinander. Greift die Ausnahme, entfällt die Ausweispflicht vollständig. Greift sie nicht, ist der Kaminofen ein vorhandener Wärmeerzeuger – dann ist es kein Haus ohne Heizung mehr.

Der Aussteller darf begehen oder Bilder auswerten

Ein Haus ohne Heizung hat oft auch keinen Strom und keine Bewohner. § 84 Absatz 1 Satz 1 gibt dem Aussteller die Wahl: Er hat das Gebäude „vor Ort zu begehen oder sich für eine Beurteilung der energetischen Eigenschaften geeignete Bildaufnahmen des Gebäudes zur Verfügung stellen zu lassen“. Beides zugleich schuldet er nicht, und das Gesetz unterscheidet dabei nicht nach Ausweisart. Beim leeren Haus ist die Begehung meist der einfachere Weg – ein Termin mit Bewohnern entfällt.

Was hier bußgeldbewehrt ist und was nicht

§ 84 selbst ist nicht bußgeldbewehrt, § 85 ebenso wenig – beide sind im Katalog des § 108 Absatz 1 nicht aufgeführt. Ein Online-Ausweis ohne Begehung und ohne Bilder ist damit pflichtwidrig, aber nicht unmittelbar bußgeldbedroht. Der Hebel liegt woanders: Über die Datenrichtigkeit nach § 83 wird er sehr wohl erfasst.

In die Anzeige muss nichts, solange kein Ausweis vorliegt

Viele Eigentümer inserieren, bevor der Ausweis fertig ist. § 87 Absatz 1 verlangt die Pflichtangaben nur, wenn zum Zeitpunkt der Anzeige ein Energieausweis vorliegt. Liegt keiner vor, entstehen keine Pflichtangaben; eine Negativangabe wie „Energieausweis liegt nicht vor“ verlangt das Gesetz nicht. Die fünf Angaben – Ausweisart, Endenergiewert, wesentliche Energieträger für die Heizung, bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse – greifen erst mit dem Dokument in der Hand.

Das ist kein Weg, sich den Ausweis zu sparen

Ausstellungspflicht (§ 80 Absatz 3 Satz 1) und Vorlagepflicht (§ 80 Absatz 4 Satz 1) bestehen unabhängig davon fort. Vorzulegen ist spätestens bei der Besichtigung – das ist die bußgeldbewehrte der beiden Pflichten. Wer keinen Ausweis erstellen lässt, um § 87 zu umgehen, verstößt gegen § 80.

bis zu 10.000 €

Bußgeldrahmen

§ 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GModG

bis zu 5.000 €

Höchstmaß bei Fahrlässigkeit

§ 17 Abs. 2 OWiG i. V. m. § 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GModG

Der Rahmen ist ein Höchstmaß, keine Regelbuße; Näheres steht im Beitrag dazu, was bei einem Verstoß droht. Fehlen fällige Pflichtangaben, ist das nach den BGH-Urteilen vom 5. Oktober 2017 (I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17) außerdem abmahnfähig. Den Ablauf beim Verkauf beschreibt der Beitrag zum Ablauf beim Hausverkauf.

Die Reihenfolge beim Verkauf

Wird die Heizung eingebaut, verschwindet das Rechenproblem – eine Ausweispflicht löst der Einbau nicht aus: Eine Heizung ist eine Einrichtung der technischen Gebäudeausstattung, kein Außenbauteil, und für Modernisierungen daran ist nach FAQ 12 des Bundesportals kein Energieausweis vorgeschrieben. Fällig wird er erst durch das nächste Rechtsgeschäft oder durch eine Änderung an Außenbauteilen mit Gesamtberechnung nach § 38 Absatz 3 – dazu der Beitrag, wann eine Sanierung selbst einen Ausweis auslöst, und der dazu, was eine neue Heizung am Kennwert ändert.

Reihenfolge beim Verkauf eines Hauses ohne Heizung

In der Hausakte prüfen, ob ein gültiger Ausweis vorliegt
Heizung einbauen oder die geplante Anlage verbindlich festlegen
Bedarfsausweis beauftragen, mit Begehung oder geeigneten Bildaufnahmen
Erst danach inserieren – dann sind die Pflichtangaben vollständig möglich

Zum 1. Januar 2027 ändert sich an diesem Fall nichts

Maßgeblich ist seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz; die Energieausweis-Regeln seines Artikels 2 greifen erst zum 1. Januar 2027. Für viele Themen ist diese Zäsur einschneidend, für dieses nicht.

Kein Handlungsbedarf

An § 2 ändert Artikel 2 nichts. Anwendungsbereich und Ausnahmekatalog gelten über beide Zeitschichten unverändert. Ein Haus ohne Heizung wird also weder aus dem Gesetz fallen noch neu hineinrutschen.

Verkürzt wird lediglich der Mindestzeitraum für Verbrauchsdaten. Am Ergebnis ändert das nichts.

Bis 31.12.202636 Monate§ 82 Absatz 4 Satz 2

Ab 01.01.202724 Monate§ 82 Absatz 1 Satz 2 neuer Fassung

Für ein Gebäude ohne Heizungsanlage bleibt die Zahl der verfügbaren Abrechnungen in beiden Fassungen null.

Den Überblick über die Stufen des Gesetzes gibt der Beitrag zum Gebäudemodernisierungsgesetz und seinen Fristen.

Häufige Fragen zum Energieausweis ohne Heizung

Geht ein Verbrauchsausweis, wenn ich alte Abrechnungen habe?

Nur, wenn sie die Vorgaben des § 82 Absatz 4 Satz 2 erfüllen: 36 zusammenhängende Monate, und das Ende der jüngsten Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen. Abrechnungen aus der Zeit vor dem Ausbau der Heizung reißen diese zweite Bedingung regelmäßig.

Wird für die Berechnung eine Standardheizung angenommen?

Das Gesetz sieht das nicht vor. § 38 Absatz 4 Satz 2 erlaubt gesicherte Erfahrungswerte nur für bestehende Anlagenkomponenten; Referenzgebäude (§ 15) und Modellgebäudeverfahren (§ 31) gelten für zu errichtende Gebäude. Der Aussteller muss eine Annahme treffen und offenlegen.

Quellen (26)