Energieausweis: welche Unterlagen der Aussteller braucht
Eine gesetzliche Pflichtliste gibt es nicht — § 83 gibt dem Aussteller ein Wahlrecht. Der Verbrauchsausweis lebt von 36 Monaten Abrechnungen.
Kurz gesagt
§ 83 Absatz 1 Satz 1 GModG gibt dem Aussteller ein Wahlrecht: Er ermittelt die Daten selbst oder verwendet Ihre. Eine gesetzliche Unterlagenliste gibt es damit nicht. In der Praxis entscheidet die Ausweisart – der Verbrauchsausweis lebt von 36 Monaten Abrechnungen, der Bedarfsausweis kommt notfalls ohne jede Unterlage aus. Wer die Daten erhoben hat, steht im Ausweis.
Vor dem Termin mit dem Energieberater steht bei den meisten Eigentümern dieselbe Sorge: ein Ordner, in dem die Hälfte fehlt. Im Netz kursieren Listen mit zwölf oder zwanzig „erforderlichen Unterlagen“ – keine davon steht im Gesetz.
Maßgeblich ist seit dem 29. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz: derselbe Text unter neuem Namen, mit verschobenen Verweisungen – was § 50 GModG war, ist heute § 38 GModG.
Das Gesetz kennt keine Unterlagenliste – es kennt ein Wahlrecht
Die Datenbeschaffung regelt § 83. Sein erster Satz erledigt die Titelfrage.
§ 83 Absatz 1 Satz 1 GModG
„Der Aussteller ermittelt die Daten, die … Grundlage für die Ausstellung des Energieausweises sind, selbst oder verwendet die entsprechenden vom Eigentümer des Gebäudes bereitgestellten Daten.“
„Selbst oder … bereitgestellte“ ist ein Wahlrecht des Ausstellers, keine Vorlagepflicht des Eigentümers. Der Bezugspunkt sind außerdem Daten, nicht Dokumente: Der Aussteller braucht das Baujahr des Wärmeerzeugers, nicht zwingend die Rechnung des Heizungsbauers.
Richtig ist
Das GModG verpflichtet den Eigentümer an keiner Stelle, ein bestimmtes Dokument beizubringen. Jede kursierende Checkliste beschreibt, was ein Aussteller braucht, um zu rechnen – nützlich, aber keine Rechtspflicht.
Eine echte Pflicht steckt trotzdem in § 83: Nach Absatz 2 muss der Aussteller vorhandene Berechnungen einsehen, wenn er nicht selbst neu rechnet. Ein Wärmeschutznachweis in der Bauakte ist damit Teil seiner Arbeit – Adressat der Pflicht ist er, nicht Sie.
Die Frage lautet nicht, welche Unterlagen Sie liefern müssen, sondern welche Daten die Rechnung braucht und wer sie beschafft. Je mehr Sie liefern, desto günstiger wird es – und desto mehr Verantwortung tragen Sie.
Wer ausstellen darf, regelt § 88 – dazu der Beitrag wer einen Energieausweis ausstellen darf.
Wofür Sie geradestehen, wenn Sie Daten liefern
Die Verantwortung verteilt derselbe Paragraf, und zwar nach der Herkunft der Daten.
| Datenherkunft | Verantwortlich | Fundstelle |
|---|---|---|
| Aussteller ermittelt selbst | Aussteller | Abs. 1 Satz 2 |
| Eigentümer stellt bereit | Eigentümer | Abs. 3 Satz 1 |
| Eigentümer stellt bereit | Aussteller prüft | Abs. 3 Satz 2 |
| Zweifel an der Angabe | Verwendung verboten | Abs. 3 Satz 2 |
Ihre Angaben muss der Aussteller nach Absatz 3 Satz 2 „sorgfältig“ prüfen; bestehen „Zweifel an deren Richtigkeit“, darf er sie nicht verwenden. Das ist einer der wenigen Fälle im Gebäudeenergierecht, in denen den Eigentümer eine Pflicht zur inhaltlichen Richtigkeit trifft – und § 108 stellt den Verstoß unter Bußgeld.
bis zu 10.000 €
Bußgeldrahmen
§ 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GModG
bis zu 5.000 €
Höchstmaß bei Fahrlässigkeit
§ 17 Abs. 2 OWiG i. V. m. § 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GModG
Die Halbierung folgt aus § 17 Absatz 2 OWiG. Weiter führt der Beitrag was bei einem Verstoß droht.
Im Ausweis steht, wer die Daten erhoben hat
§ 85 Absatz 1 Nummer 19 macht die „Durchführung der Datenerhebung durch Eigentümer oder Aussteller“ zur Pflichtangabe – für Käufer, Mieter und die Kontrollstelle nachlesbar. Beim Bedarfsausweis kommt das Kreuz hinzu, ob nach den Vereinfachungen des § 38 Absatz 4 gerechnet wurde.
Begehung oder Bilder: was der Aussteller selbst tun muss
Die zweite verbreitete Behauptung betrifft den Ortstermin.
§ 84 Absatz 1 Satz 1 GModG
„Der Aussteller hat ein bestehendes Gebäude, für das er einen Energieausweis erstellt, vor Ort zu begehen oder sich für eine Beurteilung der energetischen Eigenschaften geeignete Bildaufnahmen des Gebäudes zur Verfügung stellen zu lassen …“
Das ist eine Wahlschuld: Begehung oder Bilder. Die Norm gilt für den Bedarfs- wie für den Verbrauchsausweis.
Richtig ist
Der Wortlaut lässt die Bildaufnahmen als gleichwertigen Weg zu. Pflichtwidrig ist etwas anderes: weder begangen zu haben noch Bilder erhalten zu haben. Wer online bestellt und nur ein Formular ausfüllt, bekommt einen Ausweis ohne die vorgesehene Datenaufnahme.
Bußgeldbewehrt ist § 84 selbst nicht – er taucht in § 108 nicht als Tatbestand auf. Sanktioniert wird der Umweg über die Daten: Wer ohne Begehung und ohne Bilder rechnet, genügt seiner Prüfpflicht aus § 83 Absatz 3 Satz 2 kaum.
Nicht geklärt
Was „geeignete Bildaufnahmen“ sind, legt das Gesetz nicht fest: keine Vorgabe zu Anzahl, Auflösung, Motiven oder Aufnahmedatum. Deshalb reichen die Angebote von zwei Handyfotos bis zur Dokumentation aller Fassaden. Fragen Sie vor der Beauftragung, was der Aussteller sehen will; die Verbraucherzentrale rät beim Bedarfsausweis zum Ortstermin.
Bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus bleibt offen, ob Mieter den Zutritt dulden müssen: Eine Duldungspflicht für die Datenaufnahme steht im GModG nicht, der Zutritt richtet sich nach dem Mietverhältnis. Meist entschärft sich das – Hülle und Anlagentechnik sind überwiegend von außen, aus dem Keller und aus dem Treppenhaus erfassbar.
Was der Verbrauchsausweis verlangt
Beim Verbrauchsausweis ist die Datenlage hart geregelt. § 82 Absatz 4 Satz 1 lässt drei Quellen zu: Heizkostenabrechnungen nach der Heizkostenverordnung „für das gesamte Gebäude“, andere geeignete Verbrauchsdaten – insbesondere Abrechnungen von Energielieferanten oder sachgerechte Messungen – und die Kombination aus beidem. Satz 2 setzt den Zeitraum.
§ 82 Absatz 4 Satz 2 GModG
„Den zu verwendenden Verbrauchsdaten sind mindestens die Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten zugrunde zu legen, der die jüngste Abrechnungsperiode einschließt, deren Ende nicht mehr als 18 Monate zurückliegen darf.“
Der Zusatz „für das gesamte Gebäude“ gilt nur für die erste Quelle: Wer keine Abrechnung nach der Heizkostenverordnung hat, ist nicht draußen – beim Einfamilienhaus mit Ölheizung treten Lieferscheine und Tankstände an ihre Stelle.
Was ein Aussteller in der Praxis braucht – keine gesetzliche Vorlagepflicht
Die letzten drei Punkte sind Pflichtangaben nach § 85 Absatz 1 Nummer 5, 10, 11 und 12, die Leerstände nennt Absatz 3 Nummer 3.
Für den Verbrauchsausweis nicht nötig
- Baupläne, Grundrisse, Schnitte
- U-Werte von Wand, Dach oder Fenstern
- Dämmstärken und Bauteilaufbauten
- Nachweise über frühere Sanierungen und zur Rohrdämmung
Der Verbrauchsausweis misst nicht die Hülle, sondern was gekauft wurde. Die Größenordnung zeigt dieses Werkzeug – einen Ausweis ersetzt es nicht.
Drei zusammenhängende Jahre sind die gesetzliche Datenbasis (§ 82 Absatz 4 Satz 2 GModG). Zum 1. Januar 2027 sinkt sie auf 24 Monate.
- Durchschnitt pro Jahr
- 18.267 kWh
- Angesetzte Fläche
- 130 m²
Das ist nicht der Wert, der im Ausweis steht. Der amtliche Verbrauchskennwert rechnet zusätzlich mit einem Klimafaktor für Ihren Standort und — wenn das Warmwasser nicht getrennt gemessen wird — mit einer Pauschale dafür. Dieser Überschlag sagt, in welcher Größenordnung Sie liegen, nicht welche Klasse Sie bekommen.
Was der Bedarfsausweis verlangt
Der Bedarfsausweis rechnet umgekehrt: Er beschreibt das Gebäude unter genormten Annahmen. Beim Neubau verweist § 81 Absatz 1 auf die Nachweisberechnungen der Errichtung, im Bestand Absatz 2 auf die Ersatzwege des § 38 Absatz 3 und 4.
Was ein Aussteller in der Praxis braucht – keine gesetzliche Vorlagepflicht
Die Sanierungsnachweise sind der wertvollste Posten der Liste: Ohne sie setzt der Aussteller Erfahrungswerte der Baualtersklasse an, und die kennen Ihre 2018 gedämmte Fassade nicht.
Bei einer Eigentumswohnung wird der Ausweis nach § 79 Absatz 2 Satz 1 für das ganze Gebäude ausgestellt – die Unterlagen liegen dann bei der Verwaltung, nicht in Ihrem Ordner (Energieausweis für eine Eigentumswohnung).
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Fehlende Unterlagen sind selten das Ende
Die Norm, die fast alle Ratgeber an dieser Stelle suchen, ist nicht § 83, sondern § 38 Absatz 4.
§ 38 Absatz 4 Satz 1 und 2 GModG
„Fehlen Angaben zu geometrischen Abmessungen eines Gebäudes, können diese durch vereinfachtes Aufmaß ermittelt werden. Liegen energetische Kennwerte für bestehende Bauteile und Anlagenkomponenten nicht vor, können gesicherte Erfahrungswerte für Bauteile und Anlagenkomponenten vergleichbarer Altersklassen verwendet werden.“
Satz 4 knüpft daran eine Vermutungswirkung, sobald die im Bundesanzeiger bekannt gemachten Vereinfachungen verwendet werden – für Wohngebäude die Bekanntmachung vom 8. Oktober 2020. Über § 81 Absatz 2 und § 82 Absatz 1 Satz 2 gilt das für beide Ausweisarten.
| Es fehlt | Ersatzweg | Fundstelle |
|---|---|---|
| Grundrisse, Maße | Vereinfachtes Aufmaß vor Ort | Abs. 4 Satz 1 |
| U-Werte, Bauteilaufbau | Erfahrungswerte der Altersklasse | Abs. 4 Satz 2 |
| Kesseldaten, Typenschild | Anlagenkennwerte-Katalog | Bekanntmachung |
| Bauakte insgesamt | Einsicht beim Bauordnungsamt | Landesrecht |
| Verbrauchsdaten | Kein Ersatz vorgesehen | § 82 Abs. 4 |
Das Kehrbuch ersetzt das fehlende Typenschild
Ist das Typenschild des Kessels unleserlich, hilft der Bezirksschornsteinfeger: Sein Kehrbuch muss festhalten, ob ein Niedertemperatur- oder ein Brennwertkessel eingebaut ist. Auch Schornsteinfeger-Protokoll und Betriebsanleitung nennt die Bekanntmachung.
Grenzenlos ist der Ersatzweg nicht: Er ist nach den amtlichen Regeln „generell begrenzt auf Fälle, in denen die genauen Werte fehlen und allenfalls mit unangemessenem Aufwand genau zu ermitteln wären“ – wer den Bauplan im Schrank hat, darf ihn nicht durch eine Pauschale ersetzen.
Wo die Ersatzwege enden
Beim Verbrauchsausweis hört die Nachsicht auf.
Der Verbrauch selbst darf nicht geschätzt werden
Grundlage sind nach der amtlichen Auslegung des Bundes „nur tatsächlich erfasste Verbräuche“; Pauschalen, Schätzungen, Auf- und Abschläge sind allein in den unten genannten Fällen vorgesehen. Messtechnisch nicht erfasste Verbräuche zu addieren oder abzuziehen, ist unzulässig – eine geschätzte Heizkostenabrechnung ist damit kein zulässiger Datensatz.
Diese Fälle sind zwei Pauschalen aus § 82 Absatz 2, und beide betreffen nicht den Heizverbrauch.
Dazu kommt ein Flächenersatz, falls die Gebäudenutzfläche unbekannt ist – keine Faustregel der Branche, sondern Satz 4 desselben Absatzes. Der höhere Faktor ist Häusern mit bis zu zwei Wohneinheiten und beheiztem Keller vorbehalten, für alle übrigen Wohngebäude gilt der niedrigere.
1,35 × Wohnfläche
Bis zwei Wohneinheiten, beheizter Keller
§ 82 Abs. 2 Satz 4 GModG (Energieverbrauchsausweis)
Wird so gerechnet, ist das nach § 85 Absatz 1 Nummer 12 im Ausweis kenntlich zu machen.
Längere Leerstände sind nach § 82 Absatz 4 Satz 3 rechnerisch zu berücksichtigen – Pflicht, nicht Option. Ab wann ein Leerstand „länger“ ist, beziffert die Bekanntmachung vom 29. März 2021. Wer ihn verschweigt, lässt sein Haus sparsamer aussehen, als es ist.
ab 0,05
Leerstandsfaktor, ab dem ein „längerer Leerstand“ rechnerisch zu berücksichtigen ist
Der Faktor ist flächen- und zeitgewichtet, kein Flächenanteil: „ab 5 Prozent Leerstand“ wäre eine andere Aussage. Die Schwelle steht nur in der Bekanntmachung, nicht im Gesetz.
Nummer 6 der Bekanntmachung vom 29.03.2021 (BAnz AT 16.04.2021 B1) zu § 82 Abs. 4 Satz 3 GModG (Bekanntmachung der Regeln für Energieverbrauchswerte im Wohngebäudebestand)
Der Sonderfall: kleines Haus mit Bauantrag vor 1977
Zwei Merkmale nehmen einem Wohngebäude die Wahl der Ausweisart – beide sind an Ihren Unterlagen ablesbar.
weniger als 5 Wohnungen
Schwelle für den Bedarfsausweis-Zwang bei Bauantrag vor dem 1. November 1977
„Weniger als fünf“ heißt höchstens vier. Bei genau fünf Wohnungen greift die Regel nicht — dann gilt die Wahlfreiheit nach § 79 Abs. 1 Satz 2.
§ 80 Abs. 3 Satz 2 GModG
§ 80 Absatz 3 Satz 2 verlangt für diese Gebäude einen Bedarfsausweis – es sei denn, das Haus erfüllte das Niveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 schon bei der Baufertigstellung oder wurde später darauf gebracht (Satz 3). Für diesen Nachweis braucht der Aussteller Hüllendaten, obwohl am Ende ein Verbrauchsausweis herauskommen soll: Dämmstärken, Fensterdatum, Sanierungsrechnungen.
Satz 4 erlaubt auch hier die vereinfachte Datenerhebung; die Feststellung trifft damit der Aussteller, nicht eine Behörde. Wer gar nichts vorlegt, muss damit rechnen, dass sie negativ ausfällt – ausführlich im Beitrag zum Stichtag 1. November 1977.
Was Sie nicht beschaffen müssen
Ein guter Teil der Eingangsdaten kommt gar nicht von Ihnen.
Kein Handlungsbedarf
Klimadaten. Die Witterungsbereinigung ist nach § 82 Absatz 3 Satz 1 Aufgabe des Ausstellers; die Klimafaktoren stellt der Deutsche Wetterdienst postleitzahlbezogen bereit. Sie nennen die Anschrift.
Vergleichswerte. Die Skala, auf der Ihr Kennwert einsortiert wird, ist nach § 85 Absatz 3 Nummer 5 Pflichtangabe und stammt aus einer Bekanntmachung.
Zwei Jahre, dann ist Ihre Akte beim Aussteller weg
Was Sie liefern, verschwindet nicht mit dem Termin: § 99 verpflichtet den Aussteller, Kopie und verwendete Unterlagen für die Stichprobenkontrolle aufzubewahren.
2 Jahre
Aufbewahrung beim Aussteller
§ 99 Abs. 5 GModG
10 Jahre
Gültigkeitsdauer
§ 79 Abs. 3 Satz 1 GModG
Es gibt keinen Anspruch auf eine Zweitausfertigung
Die Frist des § 99 Absatz 5 ist eine Kontrollfrist, kein Archivdienst: Nach zwei Jahren darf gelöscht werden, während der Ausweis noch acht Jahre gilt, und ein Duplikat kennt das GModG nicht. Bewahren Sie Original und Unterlagen selbst auf, samt der Registriernummer nach § 85 Absatz 7.
Läuft der Ausweis ab, hilft nur ein neues Dokument – siehe einen abgelaufenen Ausweis erneuern.
Was sich zum 1. Januar 2027 ändert
Für die Unterlagenfrage ist eine Änderung spürbar, und sie ist eine Erleichterung.
Der Bundesrat wollte die 36 Monate halten und setzte sich nicht durch. Wem heute das dritte Abrechnungsjahr fehlt, für den kann Warten günstiger sein als ein Bedarfsausweis.
Nicht geklärt
Ob „24 Monate“ 24 Monatswerte oder zwei Jahresabrechnungen meint, ist offen; für die Praxis ist der Unterschied erheblich, und die geltenden Bekanntmachungen sind auf mindestens 36 Monate zugeschnitten. Wer 2027 einen Verbrauchsausweis braucht, klärt den Zeitraum vor der Beauftragung mit dem Aussteller.
Den größeren Rahmen zeichnet der Überblick über das Gebäudemodernisierungsgesetz.
Vor dem ersten Telefonat
Sechs Punkte entscheiden, ob das Gespräch zehn Minuten oder eine Stunde dauert – und ob Sie den Ausweis bekommen, den Sie brauchen.
Vorbereitung auf die Beauftragung
Der letzte Punkt entscheidet über die Verantwortung. Wer verkaufen will, findet den Rest im Beitrag zum Ablauf beim Hausverkauf.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen sind für den Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben?
Keine. § 83 Absatz 1 Satz 1 GModG stellt es dem Aussteller frei, die Daten selbst zu ermitteln oder Ihre Angaben zu verwenden. Praktisch brauchen Sie für den Verbrauchsausweis Ihre Abrechnungen, für den Bedarfsausweis Angaben zu Gebäude und Technik.
Ich habe keine Baupläne. Geht trotzdem ein Bedarfsausweis?
Ja. § 38 Absatz 4 Satz 1 GModG erlaubt das vereinfachte Aufmaß, Satz 2 die gesicherten Erfahrungswerte vergleichbarer Altersklassen – es wird nur aufwendiger, weil vor Ort gemessen werden muss.
Muss der Energieberater zu mir nach Hause kommen?
Nicht zwingend. § 84 Absatz 1 lässt ihm die Wahl zwischen Begehung und geeigneten Bildaufnahmen. Beides wegzulassen geht nicht: Dann genügt er seiner Prüfpflicht aus § 83 Absatz 3 Satz 2 nicht.
Quellen (21)
- BGBl. 2026 I Nr. 226 vom 28.07.2026 — Verkündung des Gebäudemodernisierungsgesetzes — Bundesanzeiger Verlag / recht.bund.de (Bundesministerium der Justiz)
- § 83 GModG — Ermittlung und Bereitstellung von Daten — gesetze.legal
- § 108 GModG — Bußgeldvorschriften — gesetze.legal
- § 17 OWiG — Höhe der Geldbuße — gesetze.legal
- § 85 GModG — Angaben im Energieausweis — gesetze.legal
- § 84 GModG — Empfehlungen für die Verbesserung der Energieeffizienz — gesetze.legal
- So kommen Sie an einen Energieausweis für Ihre Immobilie — Verbraucherzentrale Bundesverband
- § 82 GModG — Energieverbrauchsausweis — gesetze.legal
- § 1 HeizkostenV — Anwendungsbereich — gesetze.legal
- § 81 GModG — Energiebedarfsausweis — gesetze.legal
- § 79 GModG — Grundsätze des Energieausweises — gesetze.legal
- § 38 GModG — Energetische Bewertung eines bestehenden Gebäudes — gesetze.legal
- § 80 GModG — Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen — gesetze.legal
- Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand vom 8. Oktober 2020 (BAnz AT 04.12.2020 B1) — Bundesministerium für Wirtschaft und Energie / Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (Bundesanzeiger)
- Bekanntmachungen zu Bestandsberechnungen — Portalseite des Bundes — Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung / gmodg.bund.de (Bundesportal)
- Altbauatlas — Kennwerte regionaltypischer Altbaukonstruktionen (Praxishilfe des Bundes) — Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung / gmodg.bund.de (Bundesportal)
- FAQ zu Energieausweisen — Auslegungshinweise des Bundesportals (FAQ 13, 14, 18) — Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung / gmodg.bund.de (Bundesportal)
- Bekanntmachung der Regeln für Energieverbrauchswerte im Wohngebäudebestand vom 29. März 2021 (BAnz AT 16.04.2021 B1) — Bundesministerium für Wirtschaft und Energie / Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat
- Klimafaktoren — Portalseite des Bundes zur Witterungsbereinigung — Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung / gmodg.bund.de (Bundesportal)
- § 99 GModG — Stichprobenkontrollen von Energieausweisen — gesetze.legal
- BT-Drs. 21/6565 — Stellungnahme des Bundesrates zum Gebäudemodernisierungsgesetz — Deutscher Bundestag
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Rechtsstand: Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung.
