Energieausweis für Nichtwohngebäude: Kennwert und Aushang

Kurz gesagt

Ein Nichtwohngebäude bekommt einen eigenen Energieausweis mit eigenem Muster. Sein Kennwert umfasst fünf Energieanwendungen statt zwei, bezieht sich auf die Nettogrundfläche und ist mit einem Wohngebäude-Wert nicht vergleichbar. Eine Effizienzklasse hat es bis Ende 2026 nicht, die Skala A bis G kommt zum 1. Januar 2027. Aushängen müssen Sie bei mehr als 250 Quadratmetern behördlicher Publikumsfläche, sonst bei mehr als 500 – bußgeldbewehrt ist das nicht.

Wer für ein Bürohaus, eine Praxis oder eine Ladenzeile einen Energieausweis braucht, bekommt nicht das Dokument vom Einfamilienhaus in groß, sondern ein anderes: anderes Muster, andere Bezugsfläche, andere Energieanwendungen. Davon hängt ab, welche Zahl ins Inserat gehört, ob ein Aushang im Eingang hängen muss und ob ein Ausweis reicht oder zwei.

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz; für den Energieausweis ändert sich dadurch inhaltlich nichts, die Vorschriften des Teils 5 werden erst durch Artikel 2 zum 1. Januar 2027 umgebaut (Überblick über beide Stufen).

Wohngebäude oder Nichtwohngebäude: was das Gesetz darunter versteht

Das Gesetz kennt genau zwei Gebäudearten, und es definiert die zweite über die erste.

§ 3 Absatz 1 Nummer 33 und Nummer 23 GModG

Nummer 33: „‚Wohngebäude‘ ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dient, einschließlich von Wohn-, Alten- oder Pflegeheimen sowie ähnlicher Einrichtungen“. Nummer 23: „‚Nichtwohngebäude‘ ein Gebäude, das nicht unter Nummer 33 fällt“.

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Nichtwohngebäude ist damit ein Auffangbegriff: Büro, Laden, Praxis, Werkstatt, Lager, Hotel, Schule, Kita, Sporthalle, Museum, Rechenzentrum – nichts davon dient überwiegend dem Wohnen.

Zwei Wörter tragen dabei mehr, als sie aussehen. „Zweckbestimmung“: Maßgeblich ist, wofür das Gebäude bestimmt ist, nicht wie es gerade genutzt wird – ein leerstehendes Bürohaus bleibt Nichtwohngebäude. „Überwiegend“: Die Einordnung gilt für das ganze Gebäude, ein Wohnhaus mit Laden im Erdgeschoss ist also zunächst ein Wohngebäude.

Kontraintuitiv, aber eindeutig

Wohn-, Alten- und Pflegeheime sind ausdrücklich Wohngebäude, obwohl sie wirtschaftlich Gewerbebetriebe sind. Der Betreiber eines Seniorenheims bekommt also einen Wohngebäude-Ausweis mit Effizienzklasse – der Hotelier nebenan nicht.

„Gewerbeimmobilie“ ist dagegen Markt- und Maklersprache: Im Gebäudemodernisierungsgesetz kommt das Wort nicht vor, einen „Gewerbe-Energieausweis“ gibt es nicht. Und die Gleichsetzung trägt nicht durchgehend – ein Wohn- und Geschäftshaus ist keine reine Gewerbeimmobilie, kann aber einen Gebäudeteil enthalten, der als Nichtwohngebäude zu behandeln ist.

Fragen Sie nicht, ob Ihre Immobilie eine Gewerbeimmobilie ist. Fragen Sie, ob das Gebäude überwiegend dem Wohnen dient. Alles andere ist Nichtwohngebäude.

Wann das Gesetz für Ihr Gebäude gar nicht gilt

§ 2 Absatz 2 nimmt ganze Fallgruppen vom Gesetz aus, die meisten davon typische Nichtwohngebäude.

Ausnahmen im Katalog des § 2 Abs. 2

§ 2 Abs. 2 GModG

Für diese Gebäude gilt das Gesetz nicht, und damit auch keine Ausweispflicht

Betriebsgebäude zur Aufzucht oder Haltung von Tieren
Betriebsgebäude, die großflächig und lang anhaltend offen stehen müssen
unterirdische Bauten
Unterglasanlagen und Kulturräume für Pflanzenaufzucht und -verkauf
Traglufthallen und Zelte
wiederholt auf- und abgebaute Gebäude, Provisorien bis zwei Jahre Nutzungsdauer
Gebäude für Gottesdienst oder andere religiöse Zwecke

Dazu kommt die häufigste Gruppe: gewerblich, handwerklich, industriell oder öffentlich genutzte Betriebsgebäude, die kaum konditioniert werden. Dafür gibt es zwei Wege:

unter 12 °C

Solltemperatur

§ 2 Abs. 2 Nr. 9 Buchst. a GModG

weniger als 4 Monate

Heizdauer

§ 2 Abs. 2 Nr. 9 Buchst. b GModG

weniger als 2 Monate

Kühldauer

§ 2 Abs. 2 Nr. 9 Buchst. b GModG

Der erste genügt für sich: weniger als zwölf Grad Celsius Raum-Solltemperatur. Der zweite verlangt beides gleichzeitig – weniger als vier Monate beheizt und weniger als zwei Monate gekühlt. Eine unbeheizte Lagerhalle mit vier Monaten Klimatisierung fällt also nicht darunter.

Die Ausnahme ist nicht vollständig

Der Katalog beginnt mit den Worten „Mit Ausnahme der §§ 74 bis 78“ – die Inspektion von Klimaanlagen gilt für diese Gebäude weiter. „Vom Gesetz ausgenommen“ heißt hier also: keine Ausweispflicht, aber gegebenenfalls Inspektionspflicht.

Wann sonst kein Ausweis nötig ist, etwa bei kleinen Gebäuden nach § 79 Absatz 4: wann Sie keinen Energieausweis brauchen.

Der Kennwert: fünf Energieanwendungen statt zwei

Der eigentliche Unterschied steht wörtlich im Gesetz: § 82 Absatz 2 regelt beide Gebäudearten in einer Vorschrift – Satz 1 das Wohngebäude, Satz 5 das Nichtwohngebäude.

§ 82 Absatz 2 Satz 5 GModG

„Bei Nichtwohngebäuden ist der Endenergieverbrauch für Heizung, Warmwasserbereitung, Kühlung, Lüftung und eingebaute Beleuchtung zu ermitteln und in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nettogrundfläche anzugeben.“

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Satz 1 verlangt für das Wohngebäude nur den Endenergieverbrauch „für Heizung und Warmwasserbereitung“, bezogen auf die Gebäudenutzfläche. Drei Anwendungen kommen also hinzu: Kühlung, Lüftung und eingebaute Beleuchtung. Auf dieselben fünf Posten ist im Bedarfsausweis der Jahresbedarf aufzuteilen (§ 85 Absatz 2 Nummer 9).

Wohngebäude

Ein Wärmekennwert, eine Skala.

Im Kennwert: Heizung, Warmwasserbereitung
Bezugsfläche: Gebäudenutzfläche
Angabe im Ausweis: ein Endenergiewert
Effizienzklasse: A+ bis H nach Anlage 10

Nichtwohngebäude

Zwei Kennwerte, bis Ende 2026 ohne Klasse.

Im Kennwert: Heizung, Warmwasser, Kühlung, Lüftung, eingebaute Beleuchtung
Bezugsfläche: Nettogrundfläche
Angabe im Ausweis: Wärme und Strom getrennt
Effizienzklasse: keine, erst ab 01.01.2027

Nicht in den Kennwert gehört der Betriebsstrom: Maschinen, Server, EDV und Schreibtischlampen bleiben außen vor, erfasst ist Strom nur für die fünf Anwendungen und nur für eingebaute Beleuchtung. Ein Kennwert kann deshalb deutlich niedriger ausfallen, als die Stromrechnung des Mieters erwarten lässt.

Auch der Quadratmeter ist ein anderer: Nutzfläche ist nach § 3 Absatz 1 Nummer 26 beim Wohngebäude die Gebäudenutzfläche, hier die Nettogrundfläche.

Der Kennwert eines Bürogebäudes und der eines Wohnhauses sind nicht vergleichbar: andere Energieanwendungen, andere Bezugsfläche. Einen gesetzlichen Umrechnungsfaktor gibt es nicht.

Auch die Vergleichswerte neben dem eigenen Wert stammen aus einer eigenen Bekanntmachung, der vom 15. April 2021 für den Nichtwohngebäudebestand. Was die Einheit aussagt: kWh pro Quadratmeter und Jahr.

Was im Ausweis steht – und warum er aufwendiger ist

Für Nichtwohngebäude gilt ein eigenes, fünfseitiges amtliches Muster; seine Verwendung ist nicht freigestellt (§ 85 Absatz 8). Nur hier verlangt das Gesetz:

Hauptnutzung oder Gebäudekategorie: statt des Gebäudetyps (§ 85 Abs. 1 Nr. 8)
Nettogrundfläche: statt Wohnungszahl und Gebäudenutzfläche (§ 85 Abs. 1 Nr. 13)
Wärme und Strom getrennt: zwei Kennwerte statt einem (§ 85 Abs. 2 Nr. 7, Abs. 3 Nr. 2)
Gebäudezonen: je Zone Fläche und Anteil (§ 85 Abs. 2 Nr. 8)
Aufteilung des Bedarfs: auf die fünf Anwendungen (§ 85 Abs. 2 Nr. 9)
Gebäudenutzung: im Verbrauchsausweis zusätzlich (§ 85 Abs. 3 Nr. 4)

Die Zeilen vier und fünf erklären den Mehraufwand. Ein Wohngebäude wird als Ganzes gerechnet; ein Nichtwohngebäude ist nach § 21 Absatz 2 Satz 1 in Zonen zu unterteilen, soweit sich Flächen in Nutzung, technischer Ausstattung, inneren Lasten oder Tageslichtversorgung wesentlich unterscheiden. Das Wort „soweit“ ist wichtig: Ein einheitlich genutztes Lager mit gleicher Technik bleibt eine Zone. Jede Zone bekommt ein normiertes Nutzungsprofil; Zonen und Anteile stehen im Dokument, müssen also erhoben und begründet sein.

„Einzonenmodell“ gilt dem Neubau, nicht Ihrem Bestandsausweis

Das vereinfachte Ein-Zonen-Modell des § 32 spricht durchgehend vom „zu errichtenden“ Nichtwohngebäude. Für ein bestehendes verweist § 81 Absatz 2 dagegen auf § 38 Absatz 3 und 4, die vereinfachte Datenerhebung im Bestand. Wer für ein Bestandsgebäude ein Angebot mit „Einzonenmodell“ bekommt, sollte nachfragen, auf welcher Grundlage gerechnet wird. Zum Neubaufall: Energieausweis beim Neubau.

Ihr Bürogebäude hat heute keine Effizienzklasse

Behauptet wirdAuch Nichtwohngebäude werden in A+ bis H eingeteilt.

Richtig ist

Bis zum 31. Dezember 2026 nicht. § 86 trägt die amtliche Überschrift „Energieeffizienzklasse eines Wohngebäudes“ und verlangt in Absatz 1 die Klasse „des Wohngebäudes“ nach Anlage 10. Für Nichtwohngebäude existiert diese Skala nicht – weder im Ausweis noch im Inserat.

Das ändert sich zum 1. Januar 2027: Artikel 2 des Mantelgesetzes fügt die „Anlage 10a (zu § 86 Absatz 3) Energieeffizienzklassen von Nichtwohngebäuden“ ein. Die Skala ist eine andere – nicht A+ bis H, sondern A bis G; beide nebeneinanderzulegen wäre ein Kategorienfehler.

Nicht geklärt

Wo die Klassengrenzen liegen, steht noch nicht fest: Für die Anlage 10a ist bislang keine Kilowattstunden-Zahl veröffentlicht, und ob die Klasse aus der End- oder der Primärenergie folgt, ist offen – beim Wohngebäude ist es nach § 86 Absatz 2 die Endenergie. Wer heute eine A-bis-G-Tabelle für Nichtwohngebäude anbietet, hat die Grenzen selbst gesetzt; halten Sie sich bis dahin an den Kennwert im Ausweis.

Die Aushangpflicht: 250 oder 500 Quadratmeter?

Beides – die Zahlen gehören zu zwei Tatbeständen. Anknüpfungspunkt ist nicht die Gebäudegröße, sondern die Publikumsfläche darin: die öffentlich zugängliche Nutzfläche, die während der Öffnungszeiten von einer großen Zahl von Menschen aufgesucht wird (§ 3 Absatz 1 Nummer 27).

mehr als 250 m²

Aushang öffentlich

§ 80 Abs. 6 GModG

mehr als 500 m²

Aushang privat

§ 80 Abs. 7 GModG

Zwei Aushangtatbestände, ein wesentlicher Unterschied

Frage	§ 80 Abs. 6	§ 80 Abs. 7
Schwelle	mehr als 250 m²	mehr als 500 m²
Nutzung	behördlich	nicht behördlich
Ausweis ausstellen lassen?	ja, Pflicht	nein
Aushängen?	ja	nur wenn schon vorhanden
Wer bei Fremdnutzung?	der Nutzer	der Nutzer
Bußgeld?	nein	nein

§ 80 Abs. 6 und 7 GModG

Zeile drei ist der wichtigste Unterschied. Absatz 6 verpflichtet den Eigentümer sicherzustellen, „dass für das Gebäude ein Energieausweis ausgestellt wird“ – ein eigener Ausstellungsanlass, unabhängig von Verkauf oder Vermietung. Absatz 7 verlangt den Aushang nur, „sobald für das Gebäude ein Energieausweis vorliegt“, und begründet keine Ausstellungspflicht.

Zwei Punkte, die Ratgeber regelmäßig falsch darstellen:

Es zählt die Publikumsfläche, nicht die Gebäudefläche. Ein Verwaltungsgebäude mit 4 000 Quadratmetern und 80 Quadratmetern Schalterhalle löst Absatz 6 nicht aus.
Es genügt ein Auszug. Nicht der vollständige Ausweis, sondern ein Auszug nach dem amtlichen Muster – für Nichtwohngebäude gibt es zwei davon, für Bedarfs- und für Verbrauchsausweis.

Den Aushangort beschreibt das Gesetz nur als „für die Öffentlichkeit gut sichtbare Stelle“. Für Baudenkmäler entfällt die Pflicht ganz – § 79 Absatz 4 Satz 2 nimmt § 80 Absatz 3 bis 7 für sie aus.

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Kein Bußgeld für den Aushang, und was trotzdem teuer wird

Kein Handlungsbedarf

Wer den Aushang unterlässt, begeht keine Ordnungswidrigkeit nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz. § 108 Absatz 1 zählt die Verstöße einzeln auf und nennt für § 80 nur die Ausstellung beim Neubau sowie Vorlage und Übergabe beim Verkauf und bei der Vermietung. Die Absätze 6 und 7 fehlen dort.

Praktisch jede Ratgeberseite behauptet hier ein Bußgeld. Die Lücke ist aber schmal: Beim Verkauf und bei der Vermietung greifen die bußgeldbewehrten Vorlage- und Übergabepflichten des § 80 Absatz 4 und 5.

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Bußgeldrahmen bei Verstößen gegen die Ausweispflichten

Ein Höchstrahmen, kein Regelbetrag — was tatsächlich verhängt wird, hängt vom Einzelfall ab.

§ 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GModG

Der Rahmen steht in § 108 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2; zum Verfahren: Bußgeld bei Verstößen.

Bußgeldbewehrt ist auch die Anzeige. Liegt beim Aufgeben einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien ein Energieausweis vor, muss sie Ausweisart, Endenergiewert und die wesentlichen Energieträger für die Heizung nennen. Baujahr und Effizienzklasse verlangt § 87 Absatz 1 nur „bei einem Wohngebäude“; dafür ist der Wert beim Nichtwohngebäude nach Absatz 2 „sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen“. Eine Gewerbeanzeige mit nur einer Kennzahl ist unvollständig, auch wenn die Zahl stimmt. Adressat ist, wer die Veröffentlichung verantwortet: Verkäufer, Vermieter, Verpächter, Leasinggeber, Makler.

Wann zwei Energieausweise nötig sind

Der Grundsatz ist knapp: „Ein Energieausweis wird für ein Gebäude ausgestellt“ (§ 79 Absatz 2 Satz 1). Einen Wohnungs- oder Etagenausweis gibt es nicht (warum, steht hier). Die einzige Ausnahme steht in Satz 2: Der Ausweis ist für Gebäudeteile auszustellen, wenn diese nach § 106 getrennt zu behandeln sind – eine Nutzungsfrage, keine Eigentumsfrage.

§ 106 Absatz 1 GModG

„Teile eines Wohngebäudes, die sich hinsichtlich der Art ihrer Nutzung und der gebäudetechnischen Ausstattung wesentlich von der Wohnnutzung unterscheiden und die einen nicht unerheblichen Teil der Gebäudenutzfläche umfassen, sind getrennt als Nichtwohngebäude zu behandeln.“

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Absatz 2 spiegelt die Regel: Wohnteile in einem Nichtwohngebäude sind getrennt als Wohngebäude zu behandeln, wenn sie einen nicht unerheblichen Teil der Nettogrundfläche umfassen. Entscheidend ist beide Male das kleine Wort „und“: Nutzungsart und gebäudetechnische Ausstattung müssen sich wesentlich unterscheiden, erst dann kommt es auf die Fläche an. Das zweite Merkmal wird fast immer übersehen – es fragt nach eigener Lüftung, Kühlung und eingebauter Beleuchtung, also nach den drei Anwendungen, die den Kennwert ausmachen.

Typische Konstellationen

Fall	Zwei Ausweise?	Warum
Einfamilienhaus mit Arbeitszimmer	nein	keine abweichende Gebäudetechnik, Fläche unerheblich
Mehrfamilienhaus mit Arztpraxis, gleiche Heizung, keine Lüftung	im Regelfall nein	zweites Merkmal fehlt
Wohn- und Geschäftshaus, Ladenzeile mit eigener Lüftung und Kühlung	naheliegend ja	beide Merkmale erfüllt
Bürogebäude mit Hausmeisterwohnung	nein	kein nicht unerheblicher Teil der Nettogrundfläche
Bürogebäude, zwei Geschosse als Wohnungen	naheliegend ja	§ 106 Absatz 2 einschlägig

§ 106 Abs. 1 und 2, § 79 Abs. 2 Satz 2 GModG

Nicht geklärt

Wo „nicht unerheblich“ anfängt, sagt das Gesetz nicht – eine Prozentgrenze nennt es nirgends, und die im Netz kursierende Zehn-Prozent-Regel hat keine Fundstelle im Normtext. Die Einordnung trifft damit der Aussteller und muss sie begründen. Lassen Sie sich die Begründung vor der Beauftragung schriftlich geben: Sie entscheidet über Zahl der Ausweise, Aufwand und Preis.

Was sich zum 1. Januar 2027 ändert

Für Nichtwohngebäude ist das der größere Einschnitt: Aus dem Auffangbegriff wird eine bewertete Kategorie.

01.01.2027Effizienzklassen A bis G (Anlage 10a). Keine Energieverbrauchsausweise mehr für Nichtwohngebäude. Mindestenergiestandards für den Bestand (§ 40). Solarpflicht für zu errichtende Gebäude im künftigen § 106.
01.01.2028Nullemissionsgebäude wird Standard für neue behördlich genutzte Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand (§ 10a).
01.01.2030Nullemissionsgebäude wird Standard für alle Neubauten (§ 10).

Angaben und Paragraphenverweise nach dem Infoportal des Bundes.

Als Zielgröße für die Mindestenergiestandards nennt der Regierungsentwurf die energetisch schlechtesten 16 Prozent des Bestands ab 2030 und 26 Prozent ab 2033.

Der Verbrauchsausweis verschwindet nicht: § 82 heißt künftig „Energieausweis auf Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs“ und ist nur für Nichtwohngebäude nicht mehr vorgesehen. Ein heute ausgestellter behält seine volle Laufzeit; eine Übergangsvorschrift, die alte Ausweise zum 1. Januar 2027 entwertet, gibt es nicht.

10 Jahre

Gültigkeitsdauer eines Energieausweises

Eine Obergrenze, keine Garantie: Satz 2 beendet die Gültigkeit vorzeitig, sobald nach § 80 Abs. 2 neu auszustellen ist.

§ 79 Abs. 3 Satz 1 GModG

Was jetzt zu tun ist

Sechs Schritte für Eigentümer und Verwalter

Gebäudeart klären: dient das Gebäude überwiegend dem Wohnen? Heime zählen als Wohngebäude.
Prüfen, ob § 2 Absatz 2 greift – dann entfällt die Ausweispflicht ganz.
Publikumsflächen aufmessen: mehr als 250 Quadratmeter behördlich, mehr als 500 sonstige?
Bei Mischnutzung vorab klären lassen, ob ein oder zwei Ausweise entstehen – schriftlich begründet.
Restlaufzeit prüfen: Ein bis Ende 2026 ausgestellter Ausweis gilt seine vollen zehn Jahre.
Bei vermieteten Flächen den Aushang organisieren und dem Nutzer den Ausweis übergeben.

Ob ein Ausweis noch läuft, ist Kalenderrechnung ab dem Datum auf Seite 1:

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Ausstellungsdatum

Zehn Jahre ab Ausstellung, keine Verlängerung. Ihre Eingabe bleibt im Browser — es werden keine Daten übertragen.

Gültig bisAbgelaufen

11.05.2026

Die Zehnjahresfrist ist abgelaufen — für Verkauf oder Neuvermietung brauchen Sie einen neuen Ausweis.

Ohne gültigen Ausweis dürfen Sie weder inserieren noch die Besichtigung führen — der neue Ausweis sollte vor dem Inserat vorliegen.

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Wer ausstellen darf, steht für beide Gebäudearten in § 88: wer einen Energieausweis ausstellen darf. Läuft er ab: Energieausweis erneuern.

Quellen (22)